TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BOURGOIN JALLIEU

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKWT

Minute n°

Date : 20 Mai 2025

— R E F E R E – JCP

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU statuant en référé a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [C]

né le 18 Juillet 1950 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocats au barreau de GRENOBLE

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [D] [A]

né le 01 Juin 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [E], [F], [G] [A]

né le 01 Septembre 1960 à [Localité 9] (62), demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

d’autre part,

rendu l’ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 15 Avril 2025 devant Monsieur PASCAL, Vice-Président en charge des Contentieux de la Protection assisté de Madame GALLIFET, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le

CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2022, M. [B] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] devenu [Adresse 5] après réadressage opéré par la commune à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [E] [A].

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5279,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 24 octobre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [A] le 8 octobre 2024.

Par assignations des 11 et 14 février 2025, M. [B] [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [A] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [E] [A] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8325,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date et, pour le surplus à compter du jugement à intervenir,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Un rapport de carence a été transmis par l’UDAF avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 15 avril 2025, M. [B] [C] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 8601,04 euros. M. [B] [C] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [A] et M. [E] [A] exposent qu’ils auraient souhaité que la problématique de la dette locative soit exposée plus tôt afin d’éviter qu’elle soit aussi importante.

M. [B] [C] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [A] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. Il envisage toutefois de déposer à terme un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5279,29 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [B] [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2025, M. [D] [A] lui devait la somme de 8320,36 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 5279,29 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3041,07 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 740 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [C] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [A] et M. [E] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2022 entre M. [B] [C], d’une part, et M. [D] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 8 décembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [A], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [D] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [D] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 740 euros (sept cent quarante euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [D] [A] solidairement avec M. [E] [A], à payer à M. [B] [C] la somme de 8320,36 euros (huit mille trois cent vingt euros et trente six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 5279,29 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3046,07 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS M. [B] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [A], solidairement avec M. [E] [A], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 octobre 2024 et celui des assignations des 11 et 14 février 2025.

Ainsi rendu le vingt mai deux mil vingt cinq, par Nous, Michaël PASCAL, Vice-Président en charge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, assisté de Maryline GALLIFET, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION