TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/56293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XD2

N° : 10

Assignation du :

04 et 11 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PARIMO

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Pierre GAMICHON de la SELAS DÉNOVO, avocats au barreau de PARIS – #K0178

DEFENDEURS

Monsieur La S.A.S. LEDUMA GROUPE

[Adresse 4]

[Localité 6]

[S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

et pour signification sur son lieu de travail, SAS LEDUMA GROUPE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Solën GUEZILLE de la SELARL SQUADRA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P538

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2016, la société Parimo a donné à bail à la société Leduma Groupe représentée par son gérant, Monsieur [S] [K] qui s’est porté garant de sa société pour l’exécution du bail, un local à usage de restaurant de type traditionnel, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 10 octobre 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 32 400 € hors taxes et hors charges.

La société Leduma Groupe n’ayant pas réglé les loyers ou provisions appelés, la société Parimo lui a fait délivrer, suivant exploit de commissaire de justice du 26 juin 2024, un commandement visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme en principal de 13 975,28 € TTC arrêtée au 26 juin 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux plus d’un mois après sa délivrance, par exploits de commissaire de justice délivrés les 4 et 11 septembre 2024, la société Parimo a assigné la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] devant le président du tribunal aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir la condamnation provisionnelle de la société locataire au paiement des sommes dues.

A l’audience du 25 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 3 février 2025.

A l’audience du 3 février 2025, la société Parimo, conformément à ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025 régularisées et soutenues oralement à l’audience, demande au juge des référés, de :

«  Vu les articles L.145-41 du code de commerce, 1103 du code civil et 809 du code de procédure civile,

Vu le contrat de bail,

Vu le commandement de payer délivré le 26 juin 2024 à la société Leduma Groupe,

Vu les loyers impayés,

DECLARER la Société Parimo recevable et bien fondée en ses demandes ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 juillet 2024 ;

En conséquence,

DÉBOUTER la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

ORDONNER l’expulsion de la société Leduma Groupe ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER solidairement la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] à payer à la SCI Parimo, par provision, la somme de 32 864,99 € correspondant aux arriérés de loyers et accessoires, selon décompte en date du 1er janvier 2025, outre la somme de 3 286,49 € en application de la clause pénale contractuelle ;

CONDAMNER solidairement la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] à payer à la SCI Parimo, par provision, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.493,82 € charges et taxes incluses à compter du 1 er janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par la remise des clés ;

DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice national des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER solidairement la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] à payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

LES CONDAMNER solidairement à payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ".

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025 régularisées et soutenues oralement à l’audience, la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] demandent au juge des référés, de :

«  Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1104, 1231-5 et 1343-5 du code civil,

Vu les articles 514-1, 700, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

DÉBOUTER la SCI Parimo de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 26 juillet 2024 en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

A titre subsidiaire :

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

ACCORDER à la SCI Leduma Groupe et à Monsieur [S] [K] des délais de paiement de la dette locative en 24 mensualités ;

DÉBOUTER la SCI Parimo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

SUSPENDRE l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCI Parimo à verser à la société Leduma Groupe et à Monsieur [S] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

CONDAMNER la SCI Parimo aux entiers dépens ".

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

La société Parimo sollicite le prononcé de la résiliation du bail à effet du 26 juillet 2024 compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la société Leduma Groupe n’a pas régularisé les causes du commandement de payer du 26 juin 2024, soit 13 975,28 € TTC en principal, dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] demandent au juge des référés de débouter la société Parimo de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, d’en prononcer la suspension, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce puisque.

En toute état de cause, ils demandent un échelonnement du paiement de la dette locative en 24 mensualités. Soit, après déduction de la somme de 1 360,61 euros pour le mois de février 2024 dont il n’est pas précisé à quoi elle correspond, 24 mensualités de 1 310,18 euros.

Ils soutiennent que :

— la société Leduma Groupe a rencontré des difficultés au second trimestre 2024,

— le 25 juin 2024, elle a néanmoins réglé les arriérés de loyer des mois de mars et avril 2024 par un virement instantané d’un montant de 6.987,64 euros à son bailleur,

— le lendemain de ce règlement, la société Parimo lui a pourtant fait délivrer un commandement de payer d’un montant de 14.162,13 euros, incluant les mois de mars et avril 2024 déjà réglés et visant la clause résolutoire. Il n’a pas été davantage tenu compte du règlement des mois de mars et avril 2024 dans l’assignation du 4 septembre 2024,

— la société Parimo vise la somme de 1.360,61 euros pour le mois de février 2024, sans fournir de facture associée ou de précision sur cette somme qui n’était initialement pas réclamée,

— elle a en outre imputé le règlement de la société Leduma Groupe du 25 juin 2024 sur les loyers des mois de mai et juin 2024 pour présenter des impayés s’étalant de février 2024 à janvier 2025, alors que la société Leduma Groupe n’est débitrice des loyers que depuis le mois de mai 2024,

— la société Leduma Groupe a investi, lors de la prise à bail, un capital conséquent au titre du droit au bail à hauteur de 128.100 euros, mais aussi 297.785,25 euros HT dans des travaux de réfection du restaurant, qui n’était nullement en état d’accueillir des clients au moment de la reprise du bail,

— le comportement de la société Parimo caractérise un manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle et constitue une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

*

En l’espèce, le bail commercial du 10 octobre 2016 prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer resté infructueux.

La société Leduma Groupe conteste la régularité du commandement de payer délivré le 26 juin 2024 pour un montant en principal de 13.975,28 € TTC en faisant valoir qu’elle avait réglé la veille de sa délivrance les loyers de mars et avril 2024.

Le commandement indique le détail complet des loyers et charges dus (mars, avril, mai et juin 2024) et l’absence d’acompte reçu.

La société Leduma Groupe verse aux débats l’avis de virement instantané fait le 26 juin 2024 pour un montant de 6.987,64 euros intitulé « Leduma mars avril » (pièce n°3 des défendeurs).

Les termes de mars et avril 2024 d’un montant de 3.495,82 euros chacun ont donc été réglés.

La mauvaise foi du bailleur qui a délivré un commandement de payer, intégrant ces termes de loyer, n’est pas établie dès lors qu’il a pu ne pas avoir connaissance de leur paiement par virement réalisé la veille de la délivrance.

S’agissant des termes de mai et juin 2024 visés au commandement, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que la société Leduma Groupe ait procédé à leur règlement.

Les défendeurs versent aux débats l’avis de virement instantané fait le 19 décembre 2024 pour un montant de 1.287 euros intitulé « Taxes Foncières 2024 Leduma » (pièce n°6 des défendeurs).

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Parimo, n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13.975,28 € TTC en principal, au titre de l’arriéré locatif, terme de juin 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 1er septembre 2024 versé aux débats (pièce n°5 de la demanderesse) que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. En effet, si le défendeur établit avoir réglé les termes de mars et avril 2024 dès la veille de la délivrance du commandement de payer, tel n’est pas le cas des termes de mai et juin 2024.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de ses conclusions régularisées à l’audience, le preneur fait valoir des difficultés de trésorerie et sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

Le règlement de la taxe foncière 2024, qui démontre un effort de règlement et le projet de cession du fonds de commerce du preneur justifie de lui accorder un ultime échéancier, de sorte qu’un délai de vingt-quatre mois leur sera octroyé pour en apurer le solde, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Leduma Groupe depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La société Leduma Groupe et M. [S] [K], en sa qualité de garant, seront alors tenus, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

La société Parimo demande que l’indemnité d’occupation soit indexée sur l’indice national des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

Il sera fait droit à cette demande.

***

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions soutenues et régularisées à l’audience, la société Parimmo soutient que la société Leduma Groupe lui doit la somme de 29.358,81 € TTC correspondant à :

« 

Janvier 2024 : aucun règlement

— Février 2024 : 5.567,03 € + 15.000 € (au titre des causes de l’assignation des 10 et 11 janvier 2024)

— Mars 2024 : aucun règlement

— Avril 2024 : aucun règlement

— Mai 2024 : aucun règlement

— Juin 2024 : 6.987,64 €

— Juillet 2024 : aucun règlement

— Août 2024 : aucun règlement

— Septembre 2024 : aucun règlement

— Octobre 2024 : aucun règlement

— Novembre 2024 : aucun règlement

— Décembre 2024 : 1.287 € (au titre de la taxe foncière 2024). "

Pourtant, aux termes du décompte intitulé « rappel de loyers et charges TTC au 1er février 2025 » (pièce n°5 ter du demandeur), la créance de loyers et charges impayées se décomposerait comme suit :

« 

Loyer et charges avril 2024 1.420,61 €

Loyer et charges juillet 2024 3.493,82 €

Loyer et charges août 2024 3.493,82 €

Loyer et charges septembre 2024 3.493,82 €

Loyer et charges octobre 2024 3.493,82 €

Loyer et charges novembre 2024 3.493,82 €

Loyer et charges décembre 2024 3.493,82 €

Loyer et charges janvier 2025 3.493,82 €

Loyer et charges février2025 3.493,82 €

TOTAL 29.358,81 €

« 

Bien que ce décompte indique « veuillez trouver ci-joint le détail des loyers impayés à ce jour », aucun détail n’est joint au décompte.

Le décompte arrêté au 1er février 2025 (pièce n°5 ter du demandeur) et qui n’est complété par aucune autre pièce, ne permet pas au juge des référés de retenir la somme de 1.420,61 euros au titre du mois d’avril 2024, et ce d’autant plus qu’aux termes du commandement de payer du 26 juin 2024 :

— seul le terme de loyer était réclamé pour avril 2024 (3.493,82 euros),

— et que les termes d’avril et mai 2024 ont été réglés selon l’avis de virement instantané fait le 25 juin 2024 pour un montant de 6.987,64 euros intitulé « Leduma mars avril » (pièce n°3 des défendeurs).

Il ressort donc de ces éléments que la créance de loyers et charges TTC de la société Parimo arrêtée au 1er février 2025 doit être fixée à la somme de 27.950,56 euros, correspondant aux termes de juillet 2024 à février 2025 inclus.

Au vu du décompte versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 27.950,56 euros au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus.

La société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K], garant, seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle.

La société Parimo sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 3 286,49 € en application de la clause pénale contractuelle.

Toutefois, cette clause pénale est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K], défendeurs, doivent supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement du 26 juin 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

L’équité commande de condamner in solidum les défendeurs à payer à la société Parimo la somme de 1.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] à payer à la société Parimo, la somme provisionnelle de 27.950,56 euros au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus;

Disons que la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] pourront s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Leduma Groupe et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir du local à usage de restaurant de type traditionnel, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3]

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, indexée sur l’indice national des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du prononcé de la présente ordonnance, sera mise à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons solidairement la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] à payer à la société Parimo, la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Condamnons in solidum la société Leduma Groupe et Monsieur [S] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Fait à [Localité 9] le 10 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON