TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/55289 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABA6

N° : 17//JJ

Assignation du :

04 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 octobre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI DU [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DEFENDERESSE

La S.A.S. TW UNITY

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-marie VIALA, avocat au barreau de PARIS – #E0311

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 04 juillet 2025, la SCI DU 46 CARREL a donné à bail commercial à la société TW UNITY des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à Paris 11ème, pour une durée de neuf ans à compter du 05 août 2021, moyennant un loyer en principal de 300 000 euros par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 15 octobre 2024, les parties ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel elles s’accordaient sur le montant de 332 512,55 euros de la dette locative, arrêtée au 30 septembre 2024 ainsi que sur son apurement.

Par acte du 27 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la société TW UNITY un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 407 412,61 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 mars 2025.

Par acte délivré le 04 juillet 2025, la SCI DU 46 CARREL a fait assigner la société TW UNITY devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société TW UNITY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 2000euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— juger que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI DU 46 CARREL,

— condamner la société TW UNITY à lui payer la somme provisionnelle de 463 881,38 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêts au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 407 412,61 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société TW UNITY à lui payer à titre provisionnel la somme de 46 388,13 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société TW UNITY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société TW UNITY au paiement d’une somme de 3000euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 17 septembre 2025, la SCI DU 46 CARREL a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors :

— dette actualisée à la somme de 551 184,68 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires dus selon décompte arrêtés au 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 407.412,61 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus.

— clause pénale actualisée à la somme de 55 118,46 euros.

Elle sollicite également de voir débouter la société TW UNITY de l’ensemble de ses demandes. Elle soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse dès lors que la défenderesse ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif et qu’elle remet seulement en cause la charge des travaux d’aménagement réalisée lors de la prise à bail en 2021. Enfin, la SCI DU 46 CARREL soutient que la demande de dommages-intérêts doit être écartée car irrecevable devant le juge des référés.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, la société TW UNITY demande au juge des référés de :

— En principal : Dire et juger que la demande présentée par la SCI DU 46 CAREL est irrecevable en raison de l’antériorité d’une procédure au fond sur les mêmes faits et prétentions ;

— Subsidiairement : Dire et juger que la demande de la SCI DU 46 CAREL se heurte à une contestation sérieuse et que le juge des référés est incompétent ;

— En toute hypothèse

* Débouter la SCI DU 46 CAREL de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

* La condamner au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*La condamner au paiement de la somme de 50.000 euros au titre du préjudice causé par cette tentative déloyale

*La condamner aux entiers dépens.

Elle soutient qu’elle a assigné la SCI DU 46 CARREL devant le tribunal judiciaire de Paris, juge du fond (18ème chambre), par assignation du 28 mai 2025, pour une première audience fixée au 23 septembre 2025 et que dans cette instance, elle

— conteste la validité du commandement (antérieurement délivré) de payer visant la clause résolutoire ;

— expose l’état gravement dégradé des locaux lors de la prise de possession ;

— justifie avoir réalisé pour plus de 1.200.000 euros de travaux ;

— sollicite la suspension de la clause résolutoire, la compensation judiciaire, ainsi qu’une condamnation du bailleur pour mauvaise foi et déloyauté contractuelle.

Elle affirme donc que la présente procédure de référé se heurte donc à une contestation sérieuse déjà déférée au juge du fond.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

« 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires… »

Il est constant que la compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et que celle du juge des référés s’apprécie au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile. En vertu des articles 760 à 762 du même code, c’est lors de l’audience d’orientation des affaires que le juge de la mise en état est désigné.

En l’espèce, la première audience de l’affaire enrôlée devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris s’est tenue le 23 septembre 2025 alors que l’assignation en référé a été placée le 05 août 2025, soit antérieurement à la désignation du juge de la mise en état. Dès lors, le juge des référés est compétent.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 27 mars 2025 à hauteur de la somme de 407 412,61 euros en principal.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un moi qui lui était imparti.

Toutefois, la société TW UNITY soulève des contestations qu’elle estime sérieuses et qui s’opposent, selon elle, au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle invoque la mauvaise foi de la SCI DU 46 CARREL en ce que :

les locaux étaient impropres à l’exploitation hôtelière ;

les travaux réalisés ont été nécessaires et d’un montant très largement supérieur aux loyers considérés impayés par le demandeur ;

le commandement a été délivré à une adresse non opérante en l’absence connue du preneur.

Il n’est pas contesté que la SCI DU 46 CARREL a consenti à la société TW UNITY une franchise de loyer de la prise à bail, le 05 août 2021, jusqu’au 31 janvier 2022 afin que la société TW UNITY réalise son programme de travaux.

La société TW UNITY ne démontre aucun de ses moyens soulevés en défense dès lors qu’elle ne verse aux débats que très peu de pièces, et s’appuie principalement sur l’assignation délivrée au fond. Les seules photos, non datées et non constatées par commissaire de justice, ne peuvent suffire à démontrer que les locaux étaient impropres à l’exploitation hôtelière.

En outre, la seule facture communiquée n’est pas suffisante à démontrer que les travaux réalisés ont été d’un montant très largement supérieur aux loyers considérés impayés par la SCI DU 46 CARREL.

Enfin, le commandement de payer a été délivré au siège social de la société TW UNITY.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DU 46 CARREL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 407 412,61 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 mars 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société TW UNITY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société TW UNITY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI DU 46 CARREL, l’obligation de la société TW UNITY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3ème trimestre inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 551 184,68 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société TW UNITY.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 27 mars 2025.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société TW UNITY, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TW UNITY ne permet d’écarter la demande de la SCI DU 46 CARREL formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 avril 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TW UNITY et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société TW UNITY à payer à la SCI DU 46 CARREL une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 27 avril 2025 à minuit et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société TW UNITY à payer à la SCI DU 46 CARREL la somme de 551 184,68 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société TW UNITY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société TW UNITY à payer à la SCI DU 46 CARREL la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 15 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE