TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

04 JUIN 2025

N° RG 23/01315 – N° Portalis DB22-W-B7H-REHP

Code NAC : 54Z

DEMANDERESSES :

La société SCI BIANORGEVAL 2,

société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 819 600 677

[Adresse 1]

[Localité 16]

La société GRIMALDI D’ESDRA ET COMPAGNIE (sigle G E C),

société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AVIGNON sous le numéro 439 946 054

[Adresse 6]

[Localité 17]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet JBC IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 790 566 194

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentées par Maître Xavier SAVIGNAT de la SCP GABORIT-RÜCKER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Clémentine FORTIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSE :

La société LES SABLIERES,

société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 479 303 497

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Julien MALLET de l’AARPI MVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, M^e Clémentine FORTIER

PARTIE INTERVENANTE :

SA LES ARTISANS BATISSEURS,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 437 811 904

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentée par Maître Julien MALLET de l’AARPI MVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 23 Février 2023 reçu au greffe le 03 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 28 Mars 2025 M^me DUMENY, Vice Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame GAVACHE, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 04 Juin 2025.

PROCÉDURE

Vu l’assignation délivrée le 23 février 2023 par le syndicat des copropriétaires du

[Adresse 11], la S.A.S.U Grimaldi d’esdra & Cie et la SCI Bianorgeval 2 à la SCI les sablières aux fins d’indemnisation de désordres,

Vu les conclusions notifiées en demande le 28 novembre 2023 aux fins de faire application des articles 1792 et 1792-1, 1646-1 et 1231-1 du code civil, afin de :

— les recevoir en leurs demandes.

— les juger fondées.

— condamner la SCI les sablières à payer :

au syndicat des copropriétaires les sommes de 69.457,43 € et 11.209,55 €, majorées du taux de l’intérêt légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

à la SASU Grimaldi d’Esdra & Cie les sommes de :

3.522 € au titre de la reprise des vitres ;

500 € au titre de la reprise de la porte ;

25.196,53 € au titre des travaux de reprise intérieurs ;

5.200 € au titre du trouble de jouissance.

à la SCI Bianorgeval 2 les sommes de 11.424,97 € au titre des travaux de reprise intérieurs et 5.200 € au titre du trouble de jouissance.

— condamner la SCI les sablières à payer à chacun, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI les sablières aux dépens en ce compris les frais d’expertise

— dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2023 par la SCI les sablières et la S.A. les Artisans bâtisseurs intervenant volontaire aux fins de se fonder sur l’article 1792 du code civil pour :

— les recevoir en leur argumentation ;

— débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10], les sociétés Grimaldi d’Esdra

& Cie et SCI Bianorgeval 2 de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société les sablières ;

A titre subsidiaire,

— revoir la répartition des responsabilités en retenant un pourcentage symbolique à hauteur de 1% à l’égard des sociétés les sablières et Les Artisans bâtisseurs ;

— débouter les sociétés Grimaldi d’Esdra & Cie et Bianorgeval 2 de leurs demandes au titre d’un prétendu trouble de jouissance ;

— les condamner à verser chacun à la société les sablières ainsi qu’à la société Les Artisans bâtisseurs une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Coe de Procédure Civile ;

— les condamner aux entiers dépens,

Vu la clôture prononcée le 17 mai 2024 et les débats à l’audience tenue le 28 mars 2025 par le magistrat qui a mis sa décision en délibéré ce jour,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI les sablières, assurée par la compagnie Elite, a conduit une opération de construction et de vente d’un ensemble immobilier dénommé la cavée 3 sis [Adresse 2] à 78630 Orgeval en confiant à la société Les Artisans bâtisseurs la mission d’édifier l’immeuble en qualité d’entrepreneur principal, laquelle a sous-traité à la société Green experiment divers travaux, dont notamment l’étanchéité de la toiture terrasse.

La SCI les sablières a vendu en l’état futur d’achèvement à SCI Bianorgeval 2 le 21 juin 2016 le lot n°7 de l’immeuble (devenu 201) puis à la SASU Grimaldi d’Esdra & Cie le 5 janvier 2017 les lots n°9 et 12 (devenus 202 et 203), tous situés au deuxième et dernier étage de l’immeuble .

Le syndicat et des copropriétaires ont rapidement déploré des infiltrations d’eau dans les parties communes et leurs parties privatives, conduisant le syndicat à mandater plusieurs entreprises et à déclarer le sinistre à l’assureur du maître d’ouvrage qui est devenu défaillant.

Ces trois parties ont obtenu du juge des référés la désignation d’un expert par ordonnances prononcées les 31 mars 2020 et 21 août 2021 et Monsieur [X] a déposé son rapport le 11 juillet 2022.

— sur l’intervention volontaire de la S.A. artisans batisseurs

En l’absence d’opposition l’intervention volontaire sera accueillie.

— sur la responsabilité de la SCI les sablières envers le syndicat des copropriétaires

— Le syndicat des copropriétaires, dûment autorisé par l’assemblée générale, demande de faire application de la garantie décennale de l’article 1792 à laquelle est tenu le vendeur par les article 1792-1 et 1646-1 du Code civil pour ces désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination du fait des défauts d’étanchéité qui ne permettent pas d’assurer une jouissance normale des lieux, comme l’énonce l’expert. Il insiste sur le fait que les infiltrations sont répétées à chaque épisode pluvieux et que de ce fait ni le clos ni le couvert sont assurés dans des conditions normales.

Il répond à son vendeur en l’état futur d’achèvement que sa qualité de constructeur ne saurait être contestée au seul motif qu’il n’aurait pas cédé son ouvrage dans son ensemble, ce qui n’est nullement démontré. Il considère que celui-ci ne rapporte pas la preuve contraire à la présomption légale et au lien d’imputabilité et ne se prévaut pas d’une cause d’exclusion de sa responsabilité. Il réplique que sur le fondement de la garantie décennale le vendeur est responsable de plein droit des désordres en totalité envers les acquéreurs, quel que soit le pourcentage d’imputabilité aux autres intervenants à l’acte de construire.

La copropriété demande la réparation des préjudices par l’allocation de la somme de 69.457,43 € pour les travaux réparatoires et de celle de 11.209,55 € pour le coût de l’expertise et d’un maître d’œuvre.

— La société assignée conclut au rejet. Elle explique avoir mandaté la société les Artisans bâtisseurs, spécialisée dans les travaux de maçonnerie générale et le gros œuvre, pour effectuer divers travaux sur les immeubles, laquelle a confié à la société Green Experiment le soin d’effectuer les travaux de fourniture et pose d’une étanchéité sur le toit sur la terrasse, d’un bardage, d’une ossature métallique et de serrureries.

Elle rappelle avoir rencontré des difficultés identiques sur le chantier Cavée 1 ayant donné lieu à une expertise judiciaire confiée à Monsieur [G] qui a imputé l’intégralité des désordres au sous-traitant Green Experiment, conduisant au jugement du tribunal judiciaire du 20 août 2020 condamnant l’assureur de cette société à supporter l’intégralité du préjudice.

Elle note que le second expert a opéré un partage de responsabilité alors qu’il a été informé de la piètre qualité des travaux réalisés par le sous-traitant dans l’autre immeuble.

Elle répond sur le fondement juridique qu’elle a avant tout la qualité de maître de l’ouvrage et qu’elle ne saurait être considérée comme une émanation de l’entreprise générale bien qu’ayant le même gérant, en raison du principe de l’autonomie des personnes morales. Elle en déduit qu’elle ne peut en aucune façon être considérée comme un professionnel ou un constructeur en ce qu’elle n’a pas cédé l’ouvrage qu’elle a fait construire dans son ensemble et elle demande de rejeter les prétentions formées à son encontre.

Cependant elle ne conteste pas la mauvaise exécution des obligations contractuelles par l’entreprise chargée de l’étanchéité notamment du fait du non-respect des règles de l’art.

Elle fait encore valoir qu’elle a confié à Monsieur [T], architecte en charge du projet, une mission complémentaire durant laquelle il a relevé les corrections à apporter notamment au titre de l’étanchéité comme le démontre son courrier de mise en demeure du 17 mai 2016, ce que cet architecte a confirmé à l’expert.

L’intervenant volontaire précise avoir la qualité d’entreprise générale et conteste notamment la conclusion de l’expert sur une insuffisance de contrôle de sa part.

****

sur le principe de la responsabilité

Aux termes de l’article 1792 du code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article suivant répute constructeur de l’ouvrage notamment toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, ce que confirme l’article 1646-1 pour le vendeur en l’état futur d’achèvement.

Il n’est pas contesté par la SCI les sablières qu’elle était le propriétaire du terrain et le maître de l’ouvrage construit au [Adresse 2], bien qu’elle a vendu en l’état futur d’achèvement à plusieurs propriétaires, conformément aux actes de vente des 21 juin 2016 et 5 janvier 2017 communiqués par les demanderesses.

Par suite la SCI les sablières a la qualité de constructeur tenu à la garantie décennale pour les dommages rendant le bien impropre à sa destination ou compromettant sa solidité.

Parmi les quelques pièces qui sont versées aux débats, il apparaît que la société Green experiment a été désignée par la société Artisans bâtisseurs, entreprise générale, pour la fourniture et la pose d’une étanchéité sur la toiture terrasse niveaux R+1 et R+2 ainsi que pour la fourniture et la pose du bardage en métallerie, selon contrat du 9 novembre 2015 au prix de 130.997,50 € hors-taxes.

Dès le lendemain la société sous-traitante a appelé la première situation financière de 30 % pour le début de ces travaux mais aucune autre situation postérieure ni compte-rendu de chantier n’est communiqué pour en connaître l’état d’avancement.

L’atelier d’architecture [T], dont aucun contrat pour ce marché n’est communiqué, a adressé le 17 mai 2016 une mise en demeure à une société non identifiée pour l’informer d’une fuite d’eau importante à la suite de pluies entre le 12 et le 13 mai précédent : l’architecte l’informe que l’étanchéité des terrasses n’est réalisée que partiellement, qu’il n’y a pas de béquet et/ou bande porte solin ni de protection en tête de l’étanchéité ni de protection de l’étanchéité, que le skydome n’est pas posé et qu’il n’y a pas d’étanchéité au pourtour de celui-ci ce qui ne favorise pas l’étanchéité complète de l’ouvrage.

Il rappelle que le chantier est en retard, qu’il convient d’assurer la finition extérieure du bâtiment et de son étanchéité puisque celle-ci n’est pas encore achevée et l’isolation en périphérie de ces 2 étages, réalisées à hauteur de 50 %.

Le tribunal peut en déduire qu’à la date du 17 mai 2016 les travaux n’étaient pas encore réceptionnés par la SCI maître de l’ouvrage.

Les parties n’ont pas remis au tribunal de procès-verbal de réception signé entre la société de promotion et l’entreprise générale en présence du maître d’œuvre.

Seuls sont produits deux procès-verbaux de réception des travaux entre l’entreprise générale et la société acquéreur Grimaldi d’Esdra qui n’est pas son cocontractant : l’un daté du 10 février 2016 soit antérieur de plus d’un an à la vente pour le lot 202, qui indique quatre réserves dont celle relative aux tâches et rayures sur les vitrages ; l’autre du 17 juillet 2017 pour le lot 203 qui mentionne également quatre réserves portant notamment sur les rayures sur les vitrages et sur la « finition des tôles (bardage)».

Dès le 4 avril 2018 la société propriétaire de l’appartement 202 a fait constater par huissier que la peinture se cloquait et s’effritait sous la porte fenêtre.

Le syndic de la copropriété a alerté l’entreprise générale les Artisans bâtisseurs par courrier du 16 novembre 2018 sur la présence de fuite provenant vraisemblablement de la terrasse et lui a adressé le rapport de recherche de fuite de la société PBS rénovation: celle-ci indique dans sa facture du même jour avoir constaté une fuite au niveau de l’étanchéité localisée sur approximativement le niveau des climatisations sur le toit ainsi que l’absence de pente du toit vers les points d’évacuation pouvant expliquer que l’étanchéité soit défectueuse à divers endroits non localisés.

Le 6 décembre 2018 l’entreprise BATIMS s’est déplacée sur les lieux à la demande de la copropriété et a noté que l’ensemble des relevés d’étanchéité était décollé sur les deux terrasses, que l’infiltration près de la porte d’ascenseur au 2e étage était certainement due à l’humidité dans l’isolation thermique en laine minérale qui semblait avoir été déformée par ces infiltrations.

Le 9 décembre suivant des photographies montrent la dégradation importante des faux plafonds devant la porte de l’ascenseur ainsi que la présence de plusieurs seaux en dessous.

L’assureur de la SCI de promotion, Elite, a dénié sa garantie par courrier du 7 février 2019 au motif que son assurée était intervenue pour faire disparaître les désordres d’infiltrations en toiture, sur la base du rapport de son expert qui n’avait constaté aucune trace d’auréole sur les faux plafonds ni de déchirure au droit de la boîte à eau.

Pourtant le 5 octobre 2020 la société Grimaldi d’Esdra a fait constater par huissier d’importantes traces d’humidité, le gonflement de la plinthe et l’écaillement du revêtement du mur sous la porte fenêtre menant à la terrasse, des traces d’humidité importantes dans l’angle du salon comme dans la chambre. Sur le palier entre les deux appartements l’huissier a noté que la peinture s’écaillait.

Par jugement du 28 août 2020 le tribunal a fait droit à la demande du promoteur visant à la condamnation de l’assureur de la société sous-traitante Green Experiment à réparer les dommages concernant l’immeuble situé au [Adresse 4], premier construit. Cependant il convient de noter que le chantier lui a été confié trois ans avant le présent et pour des techniques de construction qui sont ignorées de sorte qu’il ne peut en être déduit aucune conséquence sur la responsabilité et l’indemnisation des désordres constatés dans un immeuble différent.

L’expert judiciaire nommé dans notre dossier à l’initiative du syndicat des copropriétaires et des deux sociétés copropriétaires, Monsieur [X], a constaté au terme de ses quatre réunions sur place des infiltrations récurrentes d’eau ayant trois origines.

En premier un défaut d’étanchéité des toitures terrasse en raison de malfaçons d’exécution sur les relevés d’étanchéité plissés, sur les couvertines de protection et sur les pénétrations des tuyaux de climatisation et leur étanchéité.

Il les impute à l’entreprise générale, à son sous-traitant et au maître d’ouvrage.

En second, un défaut de drainage des menuiseries coulissantes, les couvertines d’appui de fenêtre ayant été mal posées et empêchant les eaux de se drainer ce qui nécessite une reprise de ces couvertines, désordres qu’il impute également à ces trois parties.

Enfin un défaut de relevé d’étanchéité sur les terrasses privatives le long des baies vitrées, non conformes au DTU 43.1 et justifiant des réparations, imputable aux trois mêmes sociétés.

Il répond que les infiltrations d’eau dans les trois lots privatifs causent des dommages principalement sur les peintures, enduits de finition, plinthes et staffs des faux plafonds.

L’expert note encore la présence d’eau dans le bardage extérieur de la première chambre du lot 201 et du côté séjour du lot 203. Dans le lot 202, il constate de l’eau dans les feuillures des fenêtres et portes fenêtre de la chambre ainsi que la mauvaise exécution d’un joint sur le bardage particulièrement sur les tableaux de fenêtres de la chambre.

Il rappelle que le sous-traitant a été chargé du bardage métallique, qu’il engage sa responsabilité avec l’entreprise générale et le maître de l’ouvrage et qu’il y a lieu de reprendre les couvertines sur les terrasses, sur les appuis de fenêtres ainsi que les joints des baies.

L’expert évalue le montant total des travaux réparatoires à 110.100,93 € TTC.

Ces éléments techniques caractérisent à suffisance l’existence de dommages de gravité décennale, ce qui n’est pas sérieusement contesté.

Il en résulte que le constructeur vendeur, la SCI les sablières, est présumé responsable de ces désordres envers la copropriété.

S’il allègue une faute exclusive commise par le sous-traitant, Green experiment, force est de constater que celui-ci n’est pas attrait à la présente procédure du fait du rejet de la demande de jonction entre les 2 dossiers et qu’en conséquence la seule défenderesse sera condamnée à indemniser la copropriété de ses préjudices.

Sur le montant des réparations

Le tribunal constate que la somme de 69.457,43 € réclamée pour la reprise des travaux telle qu’évaluée par l’expert (pour l’étanchéité de la terrasse inaccessible et des terrasses accessibles, la peinture, les faux plafonds, l’édicule et les équipements techniques en terrasse), n’est pas contestée ce qui conduit à la mettre à la charge de la défenderesse.

En revanche celle-ci s’oppose au règlement de la somme de 11.209,55 € correspondant au remboursement du coût de l’assistance d’une société pour la mise en œuvre des travaux et d’essai dans le cas de l’expertise et l’assistance d’un maître d’œuvre ; elle indique que cette somme est contestable parce que engagée par le syndicat pour son confort sans les informer.

Le syndicat répond que ces frais ont été avancés à la demande de l’expert pour qu’il puisse mener à terme sa mission et établir les imputabilités techniques de sorte qu’ils ne sauraient demeurer à sa charge.

****

Le syndicat des copropriétaires communique les factures de la société ITEC pour des recherches puis des mesures conservatoires les 9 et 17 février 2021 au coût de 1.905,17 €, pour la mise à disposition d’une équipe d’étanchéité pour des fumigènes suite à une fuite le 23 juillet 2021 et le 15 octobre 2021 pour deux montants de 3.060,56 € TTC, et enfin pour des investigations suite à infiltrations le 25 mars 2022 pour 675,26 € TTC soit un total de 8.701,55 euros TTC.

Dans la mesure où ces frais ont été exposés pour rechercher les fuites postérieurement à la réparation faite par le maître de l’ouvrage et qu’ils étaient justifiés au vu des entrées d’eau à l’intérieur des parties communes, il est légitime de les mettre à la charge du promoteur responsable.

La copropriété soutient avoir été amenée à se faire assister par un maître d’œuvre dans le cadre des opérations d’expertise et avoir engagé la somme de 2.058 € dont elle demande le remboursement. Elle verse aux débats les factures du cabinet d’audit et d’expertise du bâtiment TEC consultants pour l’examen et le constat des désordres avant établissement d’un rapport le 30 avril 2020, pour la présence à trois réunions d’expertise et rapport le 16 novembre 2021, pour l’assistance technique et réunion au nom de la société Grimaldi le 31 janvier 2022 et pour l’expertise du 14 avril 2022 pour la même société le 29 avril 2022.

Le tribunal considère que l’intervention de ce cabinet pour constituer des éléments à soumettre au juge des référés et à l’expert est fondée ce qui permet de mettre à la charge du promoteur responsable la somme de 2.508 € à ce titre.

Conformément à la demande cette somme globale de 11.209,55 € sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 23 février 2023.

— sur la responsabilité de la SCI les sablières envers la SASU Grimaldi d’Esdra & Cie

sur le principe de la responsabilité

La société propriétaire des lots 202 et 203 demande l’indemnisation de la reprise des vitres, de la porte des travaux, des embellissements intérieurs outre de son trouble de jouissance.

Elle expose avoir été affectée de manière récurrente par les fuites provenant du défaut d’étanchéité dans ses conditions d’occupation des lieux privatifs.

Elle indique avoir fait figurer des réserves dans les procès-verbaux de livraison au titre des rayures sur les vitrages et d’une porte desservant une salle de bains ; elle déplore que les réserves n’aient pas été levées par le vendeur tenu à la garantie de parfait achèvement des articles 1792-6 et 1231-1 du Code civil.

La SCI venderesse ne fait valoir aucun moyen.

****

Le tribunal note que cette copropriétaire de se fonde pas sur l’article 1642-1 du Code civil mais sur la responsabilité de droit commun concurremment avec la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du même code.

L’article 1646-1 soumet le vendeur d’un immeuble à construire aux obligations des entrepreneurs posés aux articles 1792,1792-1, 1792-2 et 1792-3 mais non à celle de l’article 1792-6 imposant la garantie de parfait achèvement durant une année.

Dans la mesure où la venderesse ne conteste pas engager sa responsabilité pour ne pas avoir levé les réserves relatives aux rayures des vitrages et à la porte Scrigno de la salle de bains, elle est tenue de financer les travaux nécessaires. En ce qui concerne les conséquences des infiltrations à l’intérieur des parties privatives, l’imputabilité de ce désordre décennal, caractérisé ci-avant, suffit.

Sur les indemnités réparatoires

La SCI réclame les sommes de :

3.522 € au titre de la reprise des vitres ;

500 € au titre de la reprise de la porte ;

25.196,53 € au titre des travaux de reprise intérieurs ;

5.200 € au titre du trouble de jouissance.

La défenderesse conteste le poste de préjudice de jouissance au motif que les pièces des logements affectées par les désordres ont toujours été occupées et habitées.

****

Dans les lots privatifs, l’expert judiciaire a constaté des infiltrations dans le plafond du séjour, dans le bardage extérieur et dans les plinthes, quelques cloquages sur les peintures du séjour qui auraient été refaites en novembre 2020 , une goutte d’eau des feuillures des fenêtres bouchonnées par le mastic sur toutes les fenêtres, la présence d’eau sur les feuillures des fenêtres et portes fenêtre de la chambre, un joint mal fait sur le bardage particulièrement sur les tableaux des fenêtres de la chambre. Il y a également un défaut de relevé de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement [Cadastre 5].

Il a encore vu des rayures sur trois fenêtres du lot 202 et une fenêtre du lot 203, tous deux appartenant à la SCI Grimaldi d’Esdra & Cie.

Pour le lot 203, M. [X] valide le devis de 10.128,28 € pour les travaux intérieurs, de 3.403,21 € pour la chambre, de 500 € pour le remplacement des joints de la porte, de 846 € pour le remplacement des vitres soit un total de 14.877,49 € et il rejette les autres postes réclamés, considérant qu’ils font double emploi.

Pour le lot 202 il chiffre comme suit les travaux de reprise : 3.574,20 € pour les travaux intérieurs, 2.676 € pour le remplacement des vitres et 3.500 pour l’intervention sur les bavettes des fenêtres soit un montant global de 9.750,20 € pour ce lot.

Au vu des éléments communiqués, la SCI de vente sera condamnée à réparer son manquement contractuel en allouant à la société Grimaldi d’Esdra & Cie une indemnité de 24.627,69 € pour les travaux réparatoires.

S’agissant du préjudice de jouissance, la société indique que le grand lot 203 a été affecté par des infiltrations entre le 5 octobre 2020 et l’assignation et qu’il y a lieu de l’évaluer à 200 € par mois sur une valeur locative estimée entre 1.250 et 1.350 € durant chacun de ces 26 mois.

S’il n’est pas soutenu qu’il a été impossible d’occuper le bien, il n’en demeure pas moins que des entrées d’eau dans l’appartement 203 ont été déplorées le 5 octobre 2020 dans la pièce principale et peuvent donner lieu à une indemnité mensuelle de 100 € durant ces 26 mois pour un total de 2.600 €.

— sur les demandes de la SCI Bianorgeval 2 tournées contre la SCI les sablières

— La société propriétaire du lot 201 vise l’article 1646-1 du Code civil pour engager la responsabilité de son vendeur en l’état futur d’achèvement ainsi que sa responsabilité de droit commun compte tenu des troubles dans les conditions normales d’existence occasionnées par sa défaillance.

Elle lui réclame les sommes de 11.424,97 € au titre des travaux de reprise intérieurs et 5.200 € pour son trouble de jouissance, sur la même base que la copropriété voisine.

— La société défenderesse conteste uniquement le poste de préjudice de jouissance.

****

Le tribunal comprend que l’indemnisation qui est sollicitée vise uniquement à réaliser des travaux de reprise des embellissements qui ont été dégradés par les entrées d’eau dont la qualification décennale a été retenue dans le paragraphe relatif à la copropriété.

Dès lors il n’y a pas lieu de se prononcer à nouveau sur l’imputabilité de ce désordre au maître de l’ouvrage vendeur.

Lors de sa visite de cet appartement l’expert judiciaire a constaté des infiltrations d’eau dans le plafond du séjour, de la première chambre, des dégradations des plinthes dans la 2e chambre et la présence d’eau dans le bardage extérieur de la première chambre. Il a indiqué que les travaux de réparation des fuites en terrasse paraissaient urgentes pour éviter la dégradation des supports.

Il s’ensuit que la somme de 11.424, 97 € réclamée correspond au montant validé par l’expert et sera mise à la charge de la société de vente.

Au vu de l’ampleur des entrées d’eau constatées dans plusieurs pièces par l’expert judiciaire, une indemnité de 200 € sera accordée pour chacun des 26 mois séparant la déclaration de sinistre de décembre 2020 à l’assignation pour un montant total de 5.200 €.

— sur la répartition de la dette sollicitée subsidiairement en défense

Si leur responsabilité était retenue, la société défenderesse et l’intervenant volontaire demandent, à titre subsidiaire, de revoir la répartition des responsabilités en retenant un pourcentage symbolique à hauteur de 1% à leur égard.

Leurs adversaires répondent que quelque soit le pourcentage d’imputabilité la venderesse doit répondre de sa faute pour le tout à l’égard des acquéreurs.

****

Dans la mesure où les demandeurs ne sollicitent pas la condamnation in solidum de l’intervenant volontaire avec la défenderesse, il n’y a pas lieu de répartir la charge de la condamnation entre elles ni avec une société tierce qui n’est pas partie à l’instance.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

— sur les autres prétentions

La SCI les sablières sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à chaque demanderesse, la somme de 2.000 €, en l’absence de justificatif des honoraires réglés.

La défenderesse et l’intervenante volontaire, qui succombent, seront déboutées de leur demande faite à ce titre.

Enfin le tribunal constate qu’aucune partie ne demande d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Accueille l’intervention volontaire de la S.A. Artisans bâtisseurs,

Condamne la SCI les sablières à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] une indemnité de 69.457,43 € TTC au titre des réparations et de 11.209,55 € pour les frais techniques, avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2023,

Condamne la SCI les sablières à verser à la S.A.S. Grimaldi d’Esdra &Cie une indemnité de 24.627,69 € TTC au titre des réparations et de 2.600 € en réparation du préjudice de jouissance,

Condamne la SCI les sablières à verser à la SCI Bianorgeval 2 une indemnité de 11.424,97 € TTC au titre des réparations et de 5.200 € en réparation du préjudice de jouissance,

Dit n’y avoir lieu de revoir la répartition des responsabilités entre la SCI les sablières et la S.A. les Artisans bâtisseurs,

Condamne la SCI les sablières aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne la SCI les sablières à payer à chaque demanderesse la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de ce chef.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 JUIN 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT