TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DU 18 Décembre 2025

N° RG 25/00719 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSFI

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.C. IMMO CAP OCEAN

C/

S.A. GENERALI FRANCE – assureur DO (police n°AL430893), S.A. GENERALI FRANCE – assureur [Adresse 5] (contrat n°4525-2), S.D.C. OUEST DEVELOPPEMENT représenté par son Syndic la SAS APROGIM sise [Adresse 4]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL

M^e Peggy MORAN

M^e Sophie LABARRE

Expert :

[Y] [B]

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DEMANDERESSE :

S.C. IMMO CAP OCEAN

dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 421.756.826 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDERESSES :

S.A. GENERALI FRANCE – assureur DO (police n°AL430893)

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 572.044.949 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

S.A. GENERALI FRANCE – assureur [Adresse 5] (contrat n°4525-2)

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 572.044.949 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

***

S.D.C. OUEST DEVELOPPEMENT représenté par son Syndic la SAS APROGIM sise [Adresse 4]

dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sophie LABARRE de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 16 Octobre 2025 puis au 18 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La SARL [Adresse 8] a fait édifier en VEFA un ensemble immobilier dénommé « Ouest Développement », constitué de deux bâtiments « A » et « B », et situé [Adresse 13], désormais [Adresse 9] à [Localité 7] (44).

Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la SA GENERALI.

Une assurance responsabilité décennale a été souscrite par la SARL [Adresse 8] auprès de la SA GENERALI.

Sont notamment intervenus à cette opération de construction :

En qualité de maître d’œuvre, Monsieur [L] [M] pour la société IP3, assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF),La société ETANCHEITE TOUAREENNE, chargée du lot étanchéité et assurée par la SA AXA France IARD,La société APAVE NORD OUEST en qualité de contrôleur technique et son assureur la SA AXA France IARD,La société CHARPENTE MENUISERIE BRETAGNE SUD (CMBS), chargée du lot charpente assurée au titre de sa responsabilité décennale par la SMABTP, La société COUVREURS PAYS DE LA LOIRE, titulaire du lot couverture tuiles et zincs, assurée au titre de sa responsabilité décennale par la SMABTP.Le bâtiment « A », commercialisé en trois cages d’escalier, A, B et C, a été réceptionné le 31 mai 2009.

Le bâtiment « B », commercialisé en 4 sous-bâtiments correspondant aux cages d’escalier D, E, F et G, a été réceptionné le 2 août 2013, avec des réserves pour les lots charpente, étanchéité et couverture, levées par le maître d’œuvre M. [M] selon procès-verbal du 17 octobre 2013.

L’ensemble est soumis au régime de la copropriété. Le syndic actuel est la société APROGIM.

La SCI PORNIK BG a acquis le bâtiment « B » (cages d’escalier D, E F et G) le 7 octobre 2013 et l’a revendu à la société civile IMMO CAP OCEAN le 3 juin 2019.

Ce bâtiment est loué au Conseil départemental de Loire-Atlantique, qui s’est plaint d’importantes infiltrations provenant de la toiture.

Le 12 mars 2020, la société APROGIM en qualité de syndic, a déclaré le désordre à la SA GENERALI France.

Par actes d’huissier des 30 octobre et 4 novembre 2020, la SC IMMO CAP OCEAN a assigné devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE la SA GENERALI France, la SARL [Adresse 8], la SCI PORNIK BG, la SARL IP3 et M. [L] [M] outre le SDC OUEST DEVELOPPEMENT aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire et demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser 4.000 euros à titre de provision ad litem, au motif que les désordres proviennent de parties communes.

Par ordonnance du 23 décembre 2020, le Président du Tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, statuant en référé, a mis hors de cause Monsieur [L] [M] à titre personnel, ordonné une expertise confiée à Monsieur [Y] [B], au contradictoire de la société civile IMMO CAP OCEAN, la SARL [Adresse 8], la SCI PORNIK BG, la SARL IP3, la SA GENERALI France et le SDC OUEST DEVELOPPEMENT, ainsi que rejeté la demande de provision ad litem de la société civile IMMO CAP OCEAN.

Par ordonnance du 13 juillet 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la SARL Étanchéité Thouaréenne, la SAS APAVE Nord-ouest, la SAS Charpente Menuiserie Bretagne Sud (CMBS), la SMABTP et la SA AXA France Iard.

En cours d’expertise, des infiltrations par les menuiseries extérieures sont également apparues.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 mars 2021, la société civile IMMO CAP OCEAN a adressé une déclaration de sinistre dommages-ouvrage à la SA GENERALI France, portant notamment sur ces nouvelles infiltrations.

La SA GENERALI France a fait diligenter une expertise dommages-ouvrage confiée au Cabinet STELLIANT, qui a remis son rapport définitif le 6 octobre 2023.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 décembre 2023.

Par acte d’huissier des 8 et 11 janvier 2024, la société civile IMMO CAP OCEAN a fait assigner la SA GENERALI France et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « OUEST DEVELOPPEMENT » devant la juridiction des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, aux fins notamment de voir condamner la SA GENERALI France au paiement d’une provision pour les travaux relatifs aux deux désordres évoqués et de se voir autoriser à réaliser les travaux nécessaires en lieu et place du SDC OUEST DEVELOPPEMENT s’agissant du désordre relatif à la toiture.

Par actes d’huissier des 6, 7 et 9 février 2024, la SA GENERALI France a fait assigner la SMABTP, en qualité d’assureur des sociétés COUVREURS PAYS DE LA LOIRE et ATLANTIC ALU, la SAS IP3 et son assureur, la MAF, et la SAS APAVE NORD OUEST et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, en intervention forcée et garantie.

Les deux affaires ont été jointes à l’audience du 12 mars 2024.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE a débouté la SC IMMO CAP OCEAN de ses demandes de provision hormis une somme de 12.304 euros allouée au titre des désordres résultant des infiltrations par les menuiseries extérieures et la SA GENERALI France de sa demande de médiation. Il a également mis hors de cause la SA AXA FRANCE IARD, venant aux droits de la SAS APAVE NORD OUEST.

Par ordonnance du président du Tribunal Judiciaire de Saint Nazaire du 20 février 2025, la SC IMMO CAP OCEAN a été autorisée à assigner à jour fixe la SA GENERALI France et le SDC OUEST DEVELOPPEMENT.

Par acte d’huissier du 4 mars 2025, la SC IMMO CAP OCEAN a assigné la SA GENERALI France et le SDC OUEST DEVELOPPEMENT devant le Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE, vu les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du Code Civil et les articles L-114-1, L-114-2 et L-242-1 et suivants du Code Civil, les articles 10-1 alinéa 6 et 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 232 et suivants du Code de Procédure Civile :

S’agissant des infiltrations par les menuiseries extérieures :

A titre principal :

CONDAMNER la SA GENERALI à payer à la S.C. IMMO CAP OCEAN au titre des infiltrations par menuiseries extérieures la somme de 80.870,40 euros assorti d’intérêts moratoires au double du taux légal à compter de la notification du 20 novembre 2023 et sauf à déduire la provision de 12.304,80 euros TTC allouée par le Juge des référés par ordonnance du 21 janvier 2025,A titre subsidiaire :

SURSOIR à statuer sur l’indemnisation du préjudice de la SC IMMO CAP OCEAN consécutif aux infiltrations par les menuiseries extérieures, ORDONNER une expertise judiciaire entre les parties,DESIGNER à cet effet tel expert qu’il plaira au Président du Tribunal Judiciaire de SAINT-NAZAIRE, statuant en référé,CONFIER à l’expert la mission suivante :vérifier l’existence des désordres invoqués dans l’assignation, à savoir les désordres d’infiltrations par les menuiseries extérieures ayant fait l’objet des rapports d’expertise de M.[P] du Cabinet STELLIANT des 6. 6.2022, 29. 6.2022 et 7. 9.2022,Dans l’affirmative :

prescrire les mesures conservatoires urgentes permettant d’assurer la sécurité des occupants et visiteurs des locaux professionnels donnés à bail au Conseil Départemental de Loire-Atlantique,décrire les désordres, en rechercher la cause, dire à qui ils sont imputables,dire s’ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à en compromettre la solidité,déterminer les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût,d’une manière générale, apporter au Tribunal tout élément permettant de chiffrer les préjudices subis et à subir par les parties,diffuser un projet de rapport,recevoir les dires et observations des parties et y répondre,diffuser un rapport d’expertise dans un délai raisonnable,VOIR DIRE ET JUGER que la provision à valoir sur les frais d’expertise judiciaire sera avancée par GENERALI,S’agissant des infiltrations par les couvertures en tuiles et zincs

A titre principal :

AUTORISER la SC IMMO CAP OCEAN à faire réaliser aux lieu et place du SDC OUEST DEVELOPPEMENT les travaux retenus dans son rapport du 14 décembre 2023 par Monsieur [Y] [B] suivant devis [U] et [D], CONDAMNER la SA GENERALI France à payer à la SC IMMO CAP OCEAN la somme de 299.668 euros correspondant au coût indexé des travaux de repise des couvertures tuiles (234.875 euros) et zinc (64.793 euros),A titre subsidiaire :

CONDAMNER le SDC OUEST DEVELOPPEMENT, astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de l’ordonnance à intervenir, à faire réaliser les travaux retenus dans son rapport du 14 décembre 2023 par Monsieur [Y] [B] suivant devis [U] et [D],CONDAMNER la SA GENERALI France à payer au SDC OUEST DEVELOPPEMENT la somme de 299.668 euros correspondant au coût indexé des travaux de reprise des couvertures tuiles (234.875 euros) et zinc (64.793 euros),JUGER que la SC IMMO CAP OCEAN sera dispensée de toute contribution à cette astreinte dans les charges de copropriété,En tout état de cause :

CONDAMNER la SA GENERALI France à payer à la SC IMMO CAP OCEAN la somme de 20.648,76 euros au titre des travaux de reprise des embellissements endommagés par les infiltrations, CONDAMNER la SA GENERALI FRANCE à payer à la SC IMMO CAP OCEAN la somme de 1.664.80 euros au titre des mesures conservatoires en cours d’expertise,CONDAMNER la SA GENERALI France et subsidiairement le SDC OUEST DEVELOPPEMENT in solidum aux entiers dépens, comprenant ceux des ordonnances de référé des 23 décembre 2020, 15 juillet 2021 et 21 janvier 2025 ainsi que les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [B] taxés à la somme de 13.990.04 euros suivant ordonnance du 17 janvier 2024,JUGER que la SC IMMO CAP OCEAN sera dispensée de toute contribution à ce titre dans les charges de copropriété, CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier OUEST DEVELOPPEMENT à payer à la SCI IMMO CAP OCEAN une provision de 2.416,71 euros à valoir sur le remboursement de sa quote-part dans les frais de justice exposés par le syndicat dans le cadre de la procédure de référé-expertise,DEBOUTER les défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.

La SC IMMO CAP OCEAN expose que sa demande est urgente et doit faire l’objet d’une assignation à jour fixe, dans la mesure où les désordres mettent en danger la sécurité des usagers du bâtiment. Elle s’appuie sur le rapport d’expertise et met en lumière les chutes de tuile et de zinc, qui se retrouvent sur le parking ainsi que les infiltrations de la toiture, qui impactent notamment la cage d’escalier et certains bureaux.

A l’audience, elle ajoute que la raison d’être d’un assureur dommage-ouvrage est de garantir les dommages. Par conséquent, elle s’estime bien fondé à n’avoir agi qu’à l’encontre de la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage, à charge pour celle-ci d’assigner ensuite les différentes entreprises intervenues dans la construction de l’immeuble.

A l’audience, elle conteste les demandes d’irrecevabilité formées par la SA GENERALI France, considérant que les différentes déclarations de sinistre sont recevables. Puis, elle explique que la toiture commune intéresse le syndicat tandis que les menuiseries extérieures sont des parties privatives qui l’intéressent directement. Pour elle, son intérêt à agir pour ces dernières est donc établi.

Les moyens au soutien des demandes indemnitaires seront étudiés, désordre par désordre, préjudice par préjudice, dans le corps des motifs.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2025, la SA GENERALI France demande au tribunal, vu les articles 334 et 844 du Code de procédure civile, les articles 1 792 et suivants du Code Civil, les articles L. 121-12, L. 242-I et A. 243-1 du Code des Assurances et les articles 31, 32 et 334 du Code de Procédure Civile, de :

A titre principal :

RENVOYER l’affaire à la mise en état.Subsidiairement :

DECLARER irrecevables et, subsidiairement, mal fondées les demandes de condamnations formées par la société IMMO CAP OCEAN et par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l’encontre de la société GENERALI FRANCE,DEBOUTER la société IMMO CAP OCEAN et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’intégralité de leurs demandes de condamnations formées à l’encontre de la société GENERALI France,REJETER la demande d’expertise judiciaire formée par la société IMMO CAP OCEAN,DEBOUTER toutes parties de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société GENERALI FRANCE,CONDAMNER les parties succombantes in solidum aux entiers dépens.

La SA GENERALI France demande à titre principal que le dossier soit renvoyé à la mise en état sur le fondement des articles 779 et 844 du Code de procédure civile.

Elle soutient que les constructeurs doivent être appelés dans l’instance ainsi que leurs assureurs, car des questions se posent sur le chiffrage et les modalités des réparations.

Elle explique d’abord que la complexité de l’affaire et les montants demandés, qui s’élèvent à plus de 400.000 euros méritent une étude plus approfondie de l’affaire.

Puis, elle explique que le retard dans la procédure n’est pas de son fait. Elle souligne qu’il est dû à une mise à disposition tardive du jugement en matière de référé. Sur ce point, elle expose que la saisine des référés n’a été que dilatoire, dans la mesure où la quasi-totalité des demandes de la SC IMMO CAP OCEAN ont été rejetées, en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Également, elle considère que les assignations de la SC IMMO CAP OCEAN ont été précipitées et n’ont pas permis d’aboutir à un accord amiable avant la saisine du tribunal. Elle fait remarquer que sa proposition de médiation judiciaire, soulevée devant le juge des référés, a été refusée par la société demanderesse.

La SA GENERALI France demande à titre subsidiaire que l’irrecevabilité des demandes de la SC IMMO CAP OCEAN et du SDC OUEST DEVELOPPEMENT soit constatée.

S’agissant de la demande de la SC IMMO CAP OCEAN, la SA GENERALI France soulève premièrement son irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir. Elle expose que les désordres dénoncés concernent tous les parties communes. Or, elle soutient que seul le syndicat des copropriétaires est recevable à agir pour solliciter l’indemnisation des désordres, même si la SC IMMO CAP OCEAN, en tant que copropriétaire, a subi un préjudice personnel. Pour elle, la SC IMMO CAP OCEAN ne peut pas agir en lieu et place du SDC OUEST DEVELOPPEMENT.

S’agissant des demandes de la SC IMMO CAP OCEAN et du SDC OUEST DEVELOPPEMENT, la SA GENERALI France soulève leur irrecevabilité pour défaut de déclaration de sinistre notifiée antérieurement à la demande d’expertise judiciaire, sur le fondement des articles 31 et 32 du Code de procédure civile.

Concernant la demande de la SC IMMO CAP OCEAN, la SA GENERALI France relève qu’aucune déclaration de sinistres ne lui a été notifiée, en tant qu’assureur dommages-ouvrage, avant la saisine du juge des référés. Elle explique que la procédure contractuelle de règlement des sinistres n’a pas été suivie. En effet, elle expose que la première déclaration de sinistre qui lui a été adressée par la SC IMMO CAP OCEAN date du 26 mars 2021 alors même que le demandeur l’avait assignée en référé aux fins de désignation d’un expert judiciaire le 30 octobre 2020. Selon elle, la SC IMMO CAP OCEAN ne peut pas se prévaloir de la déclaration de sinistre effectuée par le SDC OUEST DEVELOPPEMENT le 12 mars 2020, puisqu’elle n’a pas été effectuée par la société demanderesse et qu’elle ne portait pas sur les désordres dénoncés. Elle estime que cette déclaration portait sur des infiltrations d’eau provenant du châssis de désenfumage et non de la toiture en tuile ou en zinc.

Concernant la demande du SDC OUEST DEVELOPPEMENT, la SA GENERALI France adopte la même position. Elle explique que la seule déclaration de sinistre effectuée par le syndicat date du 12 mars 2020. Pour elle, cette déclaration ne portait pas sur les désordres objets de la procédure. Elle dit n’avoir jamais reçu de déclaration de sinistre pour le défaut de fixation des tuiles notamment.

Les moyens de défense de la SA GENERALI France seront étudiés, désordre par désordre, préjudice par préjudice, dans le corps des motifs.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires OUEST DEVELOPPEMENT demande au tribunal, vu les articles 1792 et suivants du code civil, de :

A titre principal :

PRENDRE ACTE de l’accord du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OUEST DEVELOPPEMENT pour que la société IMMO CAP OCEAN soit autorisée à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [B] aux termes de son rapport d’expertise du 14 décembre 2023,CONDAMNER la société GENERALI au versement d’une somme de 299.668 euros TTC au titre du coût actualisé en fonction de la variation de l’indice BT 01 (23.4875 euros au titre de la couverture tuiles et 64.793 euros pour la couverture Zinc), de reprise des couvertures tuiles et zinc et prendre acte de l’accord du syndicat des copropriétaires pour que cette somme soit versée à la société IMMO CAP OCEAN à charge pour elle de faire réaliser les travaux,A titre subsidiaire :

CONDAMNER la société GENERALI au versement d’une somme de 299.668 euros TTC au titre du coût actualisé en fonction de la variation de l’indice BT 01, de reprise des couvertures tuiles et zinc (234.875 euros au titre de la couverture tuiles et 64.793 euros pour la couverture Zinc) au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Ouest développement »,DIRE que le syndicat des copropriétaires devra commander la réalisation des travaux conformément aux conclusions de l’expert judiciaire aux termes de son rapport du 14 décembre 2023 dans un délai de 6 mois à compter de la réception de l’indemnisation par la compagnie d’assurance GENERALI,En tout état de cause :

CONDAMNER la société GENERALI au versement d’une somme de 20.648,76 euros TTC à titre de provision sur les travaux d’embellissement et prendre acte de l’accord du syndicat des copropriétaires pour que cette somme soit versée à la société IMMO CAP OCEAN à charge pour elle de faire réaliser les travaux, CONDAMNER la société GENERALI au versement au profit de la société IMMO CAP OCEAN d’une somme de 1.664,80 euros TTC au titre des travaux conservatoires exposés par la société IMMO CAP OCEAN au cours des opérations d’expertise,DEBOUTER la SCI IMMO CAP OCEAN de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens dirigés contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « OUEST DEVELOPPEMENT »,DEBOUTER la SCI IMMO CAP OCEAN de sa demande de dispense de toute contribution aux dépenses des frais de cette procédure dans les charges de copropriété,DEBOUTER la demanderesse et les autres défendeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « OUEST DEVELOPPEMENT »,RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « OUEST DEVELOPPEMENT » en ses demandes reconventionnelles et l’y juger bien fondé,CONDAMNER la société GENERALI au paiement d’une somme de 4.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « OUEST DEVELOPPEMENT » au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.S’agissant de la demande de renvoi à la mise en état, le syndicat des copropriétaires de la résidence OUEST DEVELOPPEMENT explique à l’audience qu’il s’en rapporte. Il met en avant le fait que ses demandes ne sont que subsidiaires, si jamais il n’était pas fait droit aux demandes de la SC IMMO CAP OCEAN.

S’agissant de l’irrecevabilité de sa demande soulevée par la SA GENERALI France, le SDC OUEST DEVELOPPEMENT s’y oppose. Il explique avoir déclaré le sinistre relatif aux infiltrations d’eau et à la couverture le 12 mars 2020, avant toute demande en justice.

Les moyens au soutien des demandes indemnitaires seront étudiés, désordre par désordre, préjudice par préjudice, dans le corps des motifs.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 3 avril 2025

Le dossier a été mis en délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 16 octobre 2025 puis au 18 décembre 2025.

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MOTIFS

A titre liminaire

Vus les articles 840 et suivants du code de procédure civile relatifs à la procédure sur assignation à jour fixe devant le Tribunal judiciaire statuant en matière civile, notamment concernant l’oralité de la procédure,

Vu l’article 14 du code de procédure civile, selon lequel le tribunal ne peut condamner une partie qui n’a pas été attraite à l’instance,

Par conséquent, l’ensemble des demandes en garantie formées par la SA GENERALI France dans cette instance dans la partie discussion de ses conclusions écrites qu’elle est réputée avoir reprise à l’audience, contre les constructeurs et leurs assureurs qui n’y sont pas attraits, est irrecevable.

I – La demande de renvoi à la mise en état

Aux termes de l’article 840 alinéa 1er du code de procédure civile, « dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe ».

L’article 844 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile dispose que « le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.

Si le défendeur a constitué avocat, l’affaire est plaidée sur-le-champ en l’état où elle se trouve, même en l’absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales.

En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l’article 779 (renvoi à une autre audience pour un ultime échange de conclusion ou une ultime communication de pièces suffisant à mettre l’affaire en l’état) ou renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état ».

L’urgence est l’une des conditions de fond permettant au président du tribunal judiciaire d’autoriser le demandeur à assigner un défendeur à jour fixe. En autorisant la SC IMMO CAP OCEAN à assigner à jour fixe la SA GENERALI France et le [Adresse 12], par ordonnance du 20 février 2025, le président de ce tribunal a jugé que la condition d’urgence était caractérisée. Cette ordonnance constitue une mesure d’administration judiciaire, insusceptible de recours. Le tribunal n’a pas à connaître de cette urgence.

En revanche, le renvoi de l’affaire à la mise en état est possible en cas de nécessité, c’est-à-dire lorsqu’elle n’est pas en état d’être jugée au jour dit.

Or, en l’espèce, tant la SC IMMO CAP OCEAN, la SA GENERALI France que le SDC OUEST DEVELOPPEMENT ont été en mesure d’échanger leurs conclusions avant l’audience de plaidoiries, de sorte que le principe de la contradiction a été respecté. Au surplus, il est relevé que le défendeur conteste le principe même de la procédure à jour fixe et non l’impossibilité de plaider le dossier au jour fixé par le président de ce tribunal.

Par ailleurs, la SA GENERALI France a toujours la possibilité d’exercer un recours en garantie contre les entreprises intervenues en dehors de la présente procédure.

Par conséquent, la SA GENERALI France sera déboutée de sa demande de renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état de ce tribunal.

II – Les fins de non-recevoir

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Sur l’intérêt à agir de la SC IMMO CAP OCEAN concernant des désordres affectant les parties communes

L’article 30 du code de procédure civile dispose que « l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 du code de procédure civile dispose « qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Concernant la couverture en tuiles, la SC IMMO CAP OCEAN soutient qu’elle cause des infiltrations d’eau dans ses parties privatives.

Il n’est pas contesté que règlement de la copropriété OUEST DEVELOPPEMENT détermine que les couvertures constituent des parties communes.

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut agir en réparation des désordres provenant des parties communes, contre un tiers, notamment lorsqu’il subit un préjudice personnel du fait de ce désordre.

Dès lors, la SC IMMO CAP OCEAN a qualité et intérêt à agir pour mettre en cause l’assureur dommage-ouvrage et obtenir une indemnisation des désordres provenant des parties communes qui affectent ses parties privatives.

Au contraire, elle est irrecevable à demander que la SA GENERALI en qualité d’assureur dommage-ouvrage soit condamnée à lui régler la part de l’indemnité représentant le coût de réparation des parties communes.

Sa demande sur ce point sera déclarée irrecevable.

( voir en ce sens 3ème chambre Civile Cour de Cassation, 8 juin 2023, P 21-15692).

Sur le défaut de voie de recours allégué contre la SC IMMO CAP OCEAN et le [Adresse 12] et du fait de l’absence de déclaration de sinistre préalable à la saisine du juge

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Il ressort de l’article L.113-2 4° du code des assurances que « l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur.

L’annexe II de l’article A.243-1 du code des assurances prévoit également qu’en cas de sinistre susceptible de mettre en jeu les garanties du contrat, l’assuré est tenu d’en faire la déclaration à l’assureur.

Pour mettre en œuvre la garantie de l’assurance de dommages obligatoire, l’assuré est donc tenu de faire une déclaration de sinistre à l’assureur et les articles L. 242-1 et A 243-1 du code des assurances lui interdisent de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d’un expert sans avoir procédé préalablement à cette déclaration. »

La SA GENERALI France soutient que la SC IMMO CAP OCEAN et le [Adresse 12] n’ont pas respecté les dispositions du code des assurance en l’assignant sans avoir au préalable exercé leur recours amiable conformément à l’article précité.

S’agissant du désordre d’infiltration par la couverture

Le 11 mars 2020, le syndic de copropriété a déclaré un sinistre d’infiltration d’eau dans le bâtiment B, l’origine étant éventuellement le châssis de désenfumage.

A l’appui de la déclaration de sinistre, il a joint des photos des infiltrations d’eau.

Le 3 avril 2020, la SA GENERALI France a refusé sa garantie au syndicat des copropriétaire et a confirmé cette position le 7 août 2020, en soutenant que le sinistre a été déclaré plus de dix ans après la réception des travaux.

Les 30 octobre et 4 novembre 2020, la SC IMMO CAP OCEAN a assigné la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage, le syndicat des copropriétaires et d’autres parties devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire concernant ce désordre.

Le 26 mars 2021, la SC IMMO CAP OCEAN a déclaré à l’assureur dommage-ouvrage le sinistre résultant d’infiltrations par les couvertures en tuiles, infiltrations par les couvertures en zinc, défaut de fixation des tuiles et du zinc, infiltrations par les menuiseries extérieures.

Au fond, la SC IMMO CAP OCEAN a assigné la SA GENERALI France en réparation de ce désordre le 4 mars 2025, tant en ce qui concerne le coût de reprise des couvertures en zinc et en tuiles qu’en ce qui concerne la reprise des embellissements des parties communes.

Assignée par la SC IMMO CAP OCEAN, le [Adresse 12] a formé des demandes indemnitaires reconventionnelles contre la SA GENERALI France en vue de la voir condamnée à lui payer le coût des travaux de reprise sur les toitures en zinc et tuiles, comme la reprise des embellissements des parties communes.

Or, la SC IMMO CAP OCEAN a été déclarée ci-dessus irrecevable en ses demandes indemnitaires au titre du coût de réparation des désordres affectant les parties communes.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur cette nouvelle fin de non-recevoir soulevée contre elle par la SA GENERALI France.

En ce qui concerne les conséquences de ces désordres provenant des parties communes sur ses parties privatives, il est relevé que la SC IMMO CAP OCEAN a déclaré le sinistre à l’assureur dommage-ouvrage en mars 2021, mais qu’en tout état de cause, la recevabilité de ses demandes dépendra de la recevabilité des demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires, qui avait déclaré le sinistre avant que la SC IMMO CAP OCEAN n’agisse en référé.

Or, la déclaration de sinistre réalisée par le syndicat des copropriétaires de la résidence OUEST DEVELOPPEMENT avant toute introduction d’instance, concernait bien des infiltrations d’eau par la toiture.

La mention de l’origine des infiltrations comme pouvant provenir de la trappe de désenfumage était accompagnée d’un point d’interrogation. Cela signifie que la cause n’était pas déterminée et qu’une hypothèse était l’étanchéité de cette trappe. Cette mention ne permet pas de limiter la déclaration de sinistre à ce point, mais à toute origine des infiltrations provenant de la toiture du bâtiment B.

La déclaration de sinistre ne mentionne pas de défaut d’accrochage des tuiles ou des éléments de zinc des toitures. Néanmoins, il ressort de l’expertise judiciaire que les infiltrations d’eau provenant des couvertures en tuiles sont causées par un défaut de pente qui implique de reprendre l’intégralité des couvertures, et que les infiltrations d’eau qui proviennent des couvertures en zinc sont causées par des défauts d’exécution de l’étanchéité qui nécessitent la reprise complète des ouvrages en zinc.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est recevable en ses demandes indemnitaires formées contre la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage au titre de la réparation de l’intégralité du désordre allégué concernant les couvertures, que ce soit au titre de la reprise de celles-ci, comme au titre des embellissements.

2. Concernant le désordre d’infiltrations d’eau par les menuiseries extérieures

En l’espèce, la SC IMMO CAP OCEAN a fait une déclaration de sinistre s’agissant du désordre relatif aux infiltrations par les menuiseries extérieures le 26 mars 2021.

Ce désordre n’était pas inclus dans la mission de l’expert judiciaire [B], qui avait été désigné par ordonnance du 23 décembre 2020.

La demanderesse fonde ses demandes sur le rapport d’expertise dommage-ouvrage réalisé par le cabinet STELLIANT et déposé le 6 octobre 2023.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les menuiseries extérieures du bâtiment B constituent des parties privatives du lot de la SC IMMO CAP OCEAN.

Par conséquent, la SC IMMO CAP OCEAN a respecté la procédure prévue à l’article L113-2 4° du code des assurances.

La première assignation comportant mention de l’existence de ce désordre a été faite le 8 janvier 2024. Il n’y a pas lieu de prendre en considération l’assignation devant le juge des référés du 30 octobre 2020, qui portait sur un désordre différent.

De ce fait, s’agissant du désordre relatif aux infiltrations par les menuiseries extérieures, la SC IMMO CAP OCEAN a bien effectué une déclaration de sinistre avant de saisir le juge des référés.

Dès lors, la demande de la SC IMMO CAP OCEAN relative à l’indemnisation des infiltrations dues aux menuiseries extérieures est recevable.

III – Les demandes au fond relatives aux désordres

Les infiltrations par les menuiseries extérieures

La SC IMMO CAP OCEAN expose que les infiltrations dans les menuiseries extérieures ont été constatées lors de la première expertise judiciaire, le 22 mars 2021.

La SC IMMO CAP OCEAN a déclaré le sinistre auprès de la SA GENERALI France le 26 mars 2021.

Le rapport d’expertise dommage-ouvrage n°8 complémentaire du 6 octobre 2023 évoque ce désordre (dommage 4). Il est constaté que les tablettes en bois sont dégradées en pied des façades vitrées à simple vitrage à l’Est, dans les halls non isolés et partiellement chauffés. Les joints des vitrages des trois halls côté Est s’avèrent non étanches.

L’expert amiable constate que le désordre semble avoir été résolu par la réalisation de mesures conservatoires d’un montant de 9.294 euros HT.

Il chiffre également les travaux de reprise sur les conséquences du désordre à 960 euros HT et le coût des investigations pour ce désordre à 639 euros HT.

A titre principal, la SC IMMO CAP OCEAN demande une indemnisation du préjudice résultant de ce désordre à hauteur de 80.870,40 euros, correspondant au montant de remplacement total des menuiseries.

Elle explique qu’après avoir déclaré le sinistre le 26 mars 2021, la SA GENERALI France n’a diligenté un expert que 11 mois plus tard. Pour la demanderesse, la SA GENERALI France n’a pas respecté le délai de 60 jours imposé par l’article L 242-1 du Code des assurances. De ce fait, elle demande l’application de la majoration des intérêts de plein droit due au retard de l’assureur dommages-ouvrage.

A titre subsidiaire, la SC IMMO CAP OCEAN demande au juge des référés de sursoir à statuer sur l’indemnisation du préjudice résultant de ce désordre et d’ordonner une expertise judiciaire le concernant. Elle demande que les frais de l’expertise soient à la charge de la SA GENERALI France.

Le [Adresse 12] s’en rapporte sur les demandes relatives aux menuiseries extérieures, ces dernières n’étant pas dirigées à son encontre.

A titre principal, la SA GENERALI France reconnaît l’existence du désordre mais s’oppose au montant demandé. Elle expose que l’expert dommages-ouvrage a évalué le coût des travaux réparatoires à 10.893 euros et que la demanderesse n’apporte pas les éléments suffisants au soutien de sa demande de 80.870,40 euros. Elle rappelle que ces opérations d’expertise sont opposables au demandeur, qui y a participé. Elle considère que le remplacement intégral des menuiseries n’est pas justifié.

Puis, la SA GENERALI France souhaite voir diminuée l’étendue de ce désordre. Elle explique ne pas y comprendre les auréoles au plafond dans les bureaux, salles de réunions et WC. Elle considère que ces dernières relèvent de la garantie de bon fonctionnement de deux ans et de l’entretien courant des équipements de climatisation et de plomberie. Elle s’appuie sur le rapport de l’expert dommages-ouvrage qu’elle a diligenté.

A titre subsidiaire, la SA GENERALI France s’oppose à la demande d’expertise judiciaire formée par la SC IMMO CAP OCEAN. Elle expose que l’expertise diligentée par l’expert dommages-ouvrage suffit. Si jamais la demande devait être accueillie, la SA GENERALI France estime que l’expertise judiciaire devra être ordonnée au contradictoire de la SMABTP, assureur de ATLANTIC ALU, désignée comme seule responsable du désordre.

A titre infiniment subsidiaire, la SA GENERALI France soulève que l’expertise dommages-ouvrage a été réalisée en la présence de Monsieur [X], représentant notamment la société ATLANTIC ALU et de son assureur la SMABTP.

Elle attribue la responsabilité de ce désordre à la société ATLANTIC ALU, sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Sur ce,

La SC IMMO CAP OCEAN verse au débat un premier devis de la société [I] [C] du 16 novembre 203, d’un montant de 14.178 euros HT plus TVA de 20% concernant la réfection des menuiseries par dépose, vérification et reprise d’étanchéité, remplacement des joints d’appui et des joints de vitrage, repose des ensembles verriers.

Elle verse par ailleurs au dossier un devis de la société [I] [C] du même jour concernant le changement de l’ensemble des menuiseries, verres et châssis par dépose des anciens ensembles et pose de nouveaux ensembles, d’un montant de 67.392 euros HT plus TVA de 20%.

Or, d’une part la SC IMMO CAP OCEAN n’apporte aucun élément pour justifier que le changement des menuiseries constitue le seul mode réparatoire efficace des menuiseries défectueuses, d’autre part les conclusions du rapport d’expertise amiable vont dans le sens d’un problème de joints, enfin les mesures conservatoires consistant dans la reprise de ces joints semblent satisfactoires.

Il n’y a donc pas lieu, ni de faire droit à la demande indemnitaire de la SC IMMO CAP OCEAN à hauteur de 80.870,40 euros TTC, ni à sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire concernant ce désordre.

Par conséquent, le préjudice de la SC IMMO CAP OCEAN est jugé comme réparé en condamnant la SA GENERALI France à lui verser une indemnité correspondant au coût des investigations concernant ce désordre et au coût des mesures conservatoires qui se sont avérées suffisantes, en l’espèce 10.893 euros TTC.

La SC IMMO CAP OCEAN est déboutée de ses autres et plus amples demandes concernant ce désordre.

Les infiltrations par les couvertures en tuile et zinc

L’expert judiciaire constate que les plafonds sous la toiture zinc et tuile ont de nombreuses auréoles. Il relève la même chose dans les locaux de passage entre lots. Il considère que la pente de la toiture du bâtiment est bien inférieure à la pente admissible. Il observe l’absence de fixation de certaines tuiles, dont certaines sont désolidarisées.

Il conclut que les causes du désordre résident dans une mauvaise exécution des travaux de zinguerie, un défaut de conception avec une pente du toit insuffisante et le non-respect des prescriptions de l’architecte ainsi que des prescriptions réglementaires concernant la pose de la couverture en tuiles.

Il conclut que ce désordre rend les locaux situés sous les couvertures en zinc et en tuiles impropres à leur destination, que ce soient les passages communs ou les bureaux privatifs.

Il chiffre le coût des réparations à 53.000 euros HT après remise, soit 63.600 euros TTC et à 222.257.14 euros TTC pour le remplacement de la couverture en tuiles, outre 20.348.76 euros TTC pour les reprises d’embellissement intérieures. Il s’appuie sur les devis fournis par les parties.

La SC IMMO CAP OCEAN reprend à son compte les conclusions de l’expert judiciaire concernant la reprise de la toiture en zinc, et accepte le montant résultant du devis de la société [D], avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction.

Elle s’étonne que la somme pour la réparation de la toiture zinc ne lui ait pas été versée alors même que la SA GENERALI France disposait du rapport d’expertise dommages-ouvrage attestant de la réalité et de l’ampleur du désordre.

Concernant les couvertures en tuiles, elle demande d’adopter les conclusions de l’expert judiciaire sur la nécessité de reprendre l’intégralité de la couverture et non pas de reprendre ponctuellement certaines tuiles et de les coller, comme le propose la SA GENERALI France.

A titre principal, le [Adresse 12] demande d’adopter les conclusions de l’expert judiciaire concernant les désordres affectant les deux toitures.

Concernant la réparation, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SC IMMO CAP OCEAN est le copropriétaire unique de l’ensemble du bâtiment B et qu’elle est donc la mieux placée pour recevoir l’indemnité d’assurance de la SA GENERALI France et effectuer les travaux.

A défaut, le syndicat des copropriétaires demande que l’indemnisation de ce désordre lui soit versée et qu’il soit jugé qu’il devra commander les travaux dans un délai de 6 mois à compter de la réception de l’indemnisation.

La SA GENERALI France conteste les conclusions de l’expert judiciaire concernant la non-conformité relative à l’absence de fixation des tuiles. En effet, elle estime que la pente du toit est conforme aux normes en vigueur et qu’il est donc possible de conserver les tuiles. Elle considère que le désordre sera réparé par des travaux s’élevant à 696,55 euros, vu les conclusions du rapport définitif de l’expert dommages-ouvrage.

De surcroît, elle soutient que les infiltrations émanant d’un défaut de couverture en tuiles sont dues à un défaut d’entretien. Sur ce point, elle explique avoir accepté de préfinancer des travaux pour remédier aux défauts d’étanchéité et que la SC IMMO CAP OCEAN n’est jamais revenue vers elle. De plus, elle estime que la demanderesse n’apporte pas d’éléments suffisants au soutien de sa demande de préjudice. Elle demande donc le rejet de la demande de condamnation au titre des infiltrations par la couverture en tuiles.

Puis, la SA GENERALI France s’oppose à l’indemnisation des coûts de reprise des embellissements intérieurs. Elle explique que la demanderesse ne démontre pas que ce préjudice relève de l’assiette de l’assureur dommages-ouvrage. Elle conteste le devis fourni par cette dernière, au motif que son auteur n’est pas spécialisé dans la reprise d’embellissement. De plus, elle dénonce sa communication tardive, le 20 octobre 2023. Elle n’a pas pu communiquer à l’expert son point de vue sur cette question dans les temps. Elle relève que l’expert ne s’est pas prononcé sur le caractère raisonnable du montant mentionné dans le devis.

Pour finir, la SA GENERALI France s’oppose au montant retenu par la SC IMMO CAP OCEAN pour la réparation de la toiture zinc. Elle s’étonne que la demanderesse n’ait pas retenu l’évaluation finale du préjudice de l’expert judiciaire et ait préféré se baser sur son propre devis. Puis, la SA GENERALI France explique qu’elle a tenté la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, ce à quoi la demanderesse s’est opposée.

A titre subsidiaire, la SA GENERALI France demande au tribunal que les sociétés SMABTP en qualité d’assureur des COUVREURS DES PAYS DE LA LOIRE, IP3, MAF, APAVE et AXA France IARD la garantissent de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, sur le fondement de l’article L 121-12 du Code des assurances.

Sur ce,

Sur le montant de l’indemnisation du désordre en ce qu’il affecte les parties communes

Concernant la couverture en zinc

La SA GENERALI France a reconnu son obligation à garantie. Elle se fonde sur le devis de la société [D].

L’expert judiciaire a également retenu ce devis, en indiquant que le devis plus élevé de la société [U] concernait les mêmes prestations.

La différence de montant entre les conclusions de la SC IMMO CAP OCEAN et celles de la SA GENERALI France semble être liée d’une part à l’actualisation du montant sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction, d’autre part sur un amalgame des montant hors taxes ou toutes taxes comprises.

La SA GENERALI France est condamnée à verser au [Adresse 12] la somme de 53.000 euros HT plus TVA de 20%, plus indexation de ce montant sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 25 novembre 2022 (date du devis) jusqu’à la signification du jugement.

Concernant la couverture en tuiles

L’expert amiable mandaté dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage, estime que le désordre n’est pas généralisé et que le désordre sera réparé par des interventions ponctuelles sur quelques tuiles de la cage d’escalier G par des travaux estimés à 695,55 euros HT suivant un devis de la société DENAIRE PESCHARD.

De même, dans des dires adressés à l’expert judiciaire, la SA GENERALI France a fait valoir que la question de la pente non conforme n’a pas d’incidence sur les infiltrations d’eau. Elle soutient que l’absence d’entretien de la couverture est la cause des infiltrations.

Néanmoins, l’expert judiciaire a étayé ses conclusions sur le défaut de conformité de pente de la charpente, et d’accroches des tuiles la recouvrant, par les investigations réalisées dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage, et en s’appuyant sur les règles techniques applicables en matière de toiture en zone exposée. Il a conclu que seule la réfection complète de la couverture, et le renouvellement de l’ensemble des tuiles, permettrait de mettre fin au désordre d’infiltrations d’eau.

Ses conclusions sont adoptées.

La SA GENERALI France est condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de la résidence OUEST DEVELOPPEMENT à hauteur de 185.214,28 euros HT, soit 222.257,14 euros TTC plus indexation sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 15 juin 2022 (date du devis), jusqu’à la signification du jugement.

Le désordre affectant les parties communes, il revient au syndicat des copropriétaires de la résidence OUEST DEVELOPPEMENT de recevoir l’indemnisation correspondant à son préjudice.

L’assureur dommage-ouvrage n’a pas donné son accord à la substitution de créancier de l’indemnité d’assurance.

Par conséquent, l’indemnité d’assurance sera versée au syndicat des copropriétaires.

De plus, le tribunal n’a pas à statuer sur une demande de donner acte qui ne constitue pas une prétention.

Enfin, la SC IMMO CAP OCEAN est déboutée de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à engager les travaux de reprise des désordres dans les deux mois du jugement, ce délai n’apparaissant pas raisonnable en raison de l’aléa constitué par le délai d’exécution de ses condamnations par l’assureur dommage-ouvrage.

Sur le coût des travaux de reprise des embellissements

Les désordres de nature décennale affectant les couvertures ont des conséquences dommageables matérielles notamment dans les cages d’escalier qui constituent des parties communes de la copropriété, à la lecture du règlement de copropriété.

Ainsi, quand bien même les embellissements n’étaient pas compris dans l’opération de construction de la résidence OUEST DEVELOPPEMENT, ce que les pièces versées au débat ne permettent pas de déterminer, la garantie de la SA GENERALI France est acquise concernant les dommages matériels résultant de ce désordre.

L’expert judiciaire a pris note du devis de la société COUVERTURE [U] d’un montant de 17.207,30 euros HT, soit 20.648,76 euros TTC présenté par la SC IMMO CAP OCEAN.

L’expert amiable mandaté dans la procédure dommage-ouvrage n’a pas proposé de réparation à ce titre et la SA GENERALI France ne verse aucun devis concurrent dans l’instance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de son préjudice personnel résultant d’un dommage couvert par la SA GENERALI France.

La SA GENERALI France est condamnée à lui verser la somme de 17.207,30 euros HT, soit 20.648,76 euros TTC en réparation de ce préjudice.

IV – Les autres demandes

La demande d’indemnisation formée par la SC IMMO CAP OCEAN contre la SA GENERALI France au titre des frais concernant des mesures conservatoires

La SC IMMO CAP OCEAN demande une indemnisation au titre des mesures conservatoires. Elle explique avoir dû régler des factures en cours d’expertise sur conseil de l’expert. De plus, elle expose avoir dû intervenir à la suite d’une tempête en 2024 pour sécuriser la toiture. Elle demande à ce titre la somme de 1.664.80 euros.

Vu le dire n°3 du conseil de la SC IMMO CAP OCEAN et la réponse de l’expert judiciaire, la facture de la société [U] du 29 mars 2021 a été communiquée en cours d’expertise.

La SC IMMO CAP OCEAN l’a réglée pour le compte de qui il appartiendra.

Pour le surplus, la SC IMMO CAP OCEAN ne justifie pas des autres factures de la société [U] qu’elle invoque. Notamment sa pièce 47 ne concerne pas ces dépenses.

Par conséquent, la SA GENERALI France est condamnée à rembourser à la SC IMMO CAP OCEAN la somme de 328,92 euros TTC.

La SC IMMO CAP OCEAN est déboutée du surplus de ses demandes.

La prise en compte des provisions déjà versées

Les provisions déjà versées par la SA GENERALI France au [Adresse 12] ou à la SC IMMO CAP OCEAN viendront en déduction des condamnations prononcées contre elle dans cette instance.

V – Les dépens, les frais irrépétibles, l’exécution provisoire

Succombant principalement à l’instance, la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage est condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle est condamnée à indemniser la SC IMMO CAP OCEAN et le [Adresse 12] de leurs frais irrépétibles à hauteur de 4.000 euros chacun.

Par ailleurs, la SC IMMO CAP OCEAN demande qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle soit exemptée de participer aux frais de procédure et de justice mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Or, la SC IMMO CAP OCEAN a été déclarée irrecevable en ses demandes formées contre la SA GENERALI France au titre des désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a obtenu la condamnation de la SA GENERALI France à ce titre.

Il n’est donc pas inéquitable que la SC IMMO CAP OCEAN participe aux frais de justice du syndicat des copropriétaires.

Elle est déboutée de cette demande.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction le 18 décembre 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 19 juin 2025 puis au 16 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu au renvoi du dossier à la mise en état,

DIT irrecevable la SC IMMO CAP OCEAN en sa demande d’indemnisation du désordre d’infiltration d’eau provenant de la toiture, concernant le coût des reprises sur les parties communes,

DIT recevable la SC IMMO CAP OCEAN en sa demande d’indemnisation du désordre résultant des infiltrations par les menuiseries extérieures,

DIT recevable le [Adresse 12] en sa demande d’indemnisation du désordre résultant des infiltrations par la couverture,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage à payer à la SC IMMO CAP OCEAN la somme de 10.893 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise concernant le désordre d’infiltrations d’eau par les menuiseries,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage à payer au [Adresse 12] la somme de 53.000 euros HT plus TVA de 20%, plus indexation de ce montant sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 25 novembre 2022 (date du devis) jusqu’à la signification du jugement, au titre du coût des travaux de reprise des couvertures en zinc,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage à payer au [Adresse 12] la somme de 185.214,28 euros HT, soit 222.257,14 euros TTC plus indexation sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 15 juin 2022 (date du devis), jusqu’à la signification du jugement, au titre du coût des travaux de reprise des couvertures en tuiles,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage à payer au [Adresse 12] la somme de 17.207,30 euros HT, soit 20.648,76 euros TTC au titre du coût de reprise des travaux sur les embellissements suite au désordre d’infiltration d’eau par les couvertures,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage à payer à la SC IMMO CAP OCEAN la somme de 328,92 euros TTC, en remboursement des frais avancés pour le compte de qui il appartiendra,

DEBOUTE la SC IMMO CAP OCEAN de ses autres et plus amples demandes indemnitaires,

RAPPELLE que les provisions versées par la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage seront déduites des condamnations prononcées contre elle dans l’instance,

DEBOUTE la SC IMMO CAP OCEAN de sa demande tendant à voir condamner le [Adresse 12] à procéder aux travaux sur les parties communes dans le délai de deux mois suivant la décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence OUEST DEVELOPPEMENT de ses plus amples demandes,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage à verser à la SC IMMO CAP OCEAN 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE la SA GENERALI France en qualité d’assureur dommage-ouvrage à verser au [Adresse 12] 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE la SC IMMO CAP OCEAN de sa demande tendant à être exonérée de participation aux frais de justice du [Adresse 12].

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY