TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00403 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYWE

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. EMMAUS HABITAT C/ S.A.R.L. STSA

DEMANDERESSE

S.A. EMMAUS HABITAT, au capital de 4 958 670,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 542 101 571, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Lucas Dreyfus, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K139, M^e Sandrine Bezard, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 394

DEFENDERESSE

S.A.R.L. STSA, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 912 050 325, dont le siège social est [Adresse 1] à [Adresse 4] ([Adresse 2]), prise en la personne de son représentant légal Monsieur [G] [T],

ayant pour avocat M^e Ivan Corvaisier, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 37

Débats tenus à l’audience du 26 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière placée lors des débats, et de Virginie Barczuk, Greffière placée lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 19 et 11 août 2022, la société Emmaüs Habitat a consenti à la société STSA deux baux commerciaux portant respectivement sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (Yvelines) et au garage référencé 759-1021 sur la [Adresse 7] à [Localité 5] (Yvelines) pour une durée de neuf ans et un mois renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er septembre 2022 et 8 juin 2022 moyennant un loyer annuel de 11 664,00 €, hors charges et hors taxes, et un loyer mensuel de 10,39 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 30 juillet 2024, la société Emmaüs Habitat a fait signifier à la société STSA un commandement visant la clause résolutoire des baux d’avoir à lui payer la somme de 13 122,93 € au titre des loyers, charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, la société Emmaüs Habitat a fait assigner en référé la société STSA devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi accordé à l’audience du 22 avril 2025, la cause a été entendue à l’audience du 26 juin 2025.

Aux termes de son assignation, la société Emmaüs Habitat demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux des 11 et 19 août 2022, faute de paiement des causes du commandement ;

par conséquent,

— dire que faute par la société STSA de libérer les lieux dans les huit jours de la décision, il pourra être procédé à son expulsion avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira aux propriétaires de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et ce en garantie des indemnités d’occupations, réparations locatives qui pourraient être dues ;

en tout état de cause,

— condamner la société STSA à payer à la société Emmaüs Habitat :

— la somme provisionnelle de 19 669,35 €, échéance du mois de décembre 2024 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement, jusqu’à complet règlement ;

— à compter du 30 août 2024, une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global outre les charges, taxes et accessoires, qui seront dues jusqu’à complète libération des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion effective ;

— condamner la société STSA au paiement de la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Après avoir constitué avocat et été représentée à l’audience du 22 avril 2025, la société STSA n’a pas été representée à l’audience de plaidoirie.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société STSA :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les baux conclus le 19 et 11 août 2022 entre la société Emmaüs Habitat et la société STSA comportent chacun une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 30 juillet 2024 à la société STSA vise la clause du bail du 19 août 2022. Il porte sur un arriéré locatif de 13 122,93 € au 26 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus, après déduction des frais du commissaire de justice.

Il ressort d’un décompte du 14 janvier 2025 produit par la demanderesse que la société STSA ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 août 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société STSA selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Emmaüs Habitat à compter du 31 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Emmaüs Habitat verse aux débats un extrait du compte de la société STSA arrêté à la somme de 19 669,35 € au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

L’obligation de la société STSA n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société Emmaüs Habitat.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 13 122,93 €, et à compter du 7 mars 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les demandes accessoires :

La société STSA, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société STSA à payer à la société Emmaüs Habitat la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des baux conclus le 19 et 11 août 2022 entre la société Emmaüs Habitat et la société STSA portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Yvelines) et au garage référencé au numéro 759-1021 sur la [Adresse 7] à [Localité 5] (Yvelines), avec effet au 30 août 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société STSA pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société STSA à payer à la société Emmaüs Habitat une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 31 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société STSA à payer à la société Emmaüs Habitat la somme provisionnelle de 19 669,35 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur un montant de 13 122,93 € et à compter du 7 mars 2025 pour le surplus ;

Condamnons la société STSA à payer à la société Emmaüs Habitat la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société STSA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Virginie Barczuk, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie Barczuk Eric Madre