TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/02500 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HLF

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 17 Juin 2025

S.C.I. SUNBIRD

C/

Monsieur [X] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 15 Avril 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

S.C.I. SUNBIRD

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Présent et assisté de M^e Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Ilan NAKACHE

M^e Nadia FARAJALLAH

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 10]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 mars 2017, la SCI SUNBIRD a donné en location à Monsieur [X]

[U] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 400,00 € outre provisions sur charges de 50,00 €.

Le 22 juillet 2024, la SCI SUNBIRD a fait délivrer à Monsieur [X] [U] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 750,00 € selon décompte arrêté au mois de juillet 2024.

Par assignation délivrée à étude le 25 octobre 2024, la SCI SUNBIRD a attrait Monsieur [X] [U] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SCI SUNBIRD a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCI SUNBIRD, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [X] [U] ;D’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;De dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;De rejeter toute demande de délais et subsidiairement en cas d’octroi, de dire que les sommes versées seront imputées sur les loyers et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre, le non respect de ces modalités entraînant la déchéance du terme ;De condamner Monsieur [X] [U] au paiement des sommes suivantes :7 751,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 100% et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Le 29 octobre 2024, la SCI SUNBIRD a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 15 avril 2025 après deux renvois à la demande des parties.

Lors de l’audience, la SCI SUNBIRD représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes.

Elle soutient en premier lieu que le juge des référés est bien compétent pour connaître du litige. Elle conteste l’existence de contestations sérieuses. Elle indique que le doute sur sa qualité de propriétaire est invoqué à titre dilatoire et qu’elle peut en transmettre les justificatifs. Par ailleurs, elle expose que l’exception d’inexécution n’est caractérisée que si le logement est inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle fait valoir que les pièces produites ne sont pas probantes et que le locataire ne s’est plaint de désordres qu’à compter de la délivrance du commandement de payer. La SCI SUNBIRD précise en outre que des travaux vont être faits dans les lieux.

La SCI SUNBIRD expose qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10 451,00 €.

La SCI SUNBIRD s’oppose à l’octroi de délais et subsidiairement, sollicite que les sommes versées soient imputées sur les loyers et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre, le non respect de ces modalités entraînant la déchéance du terme.

Monsieur [X] [U], assisté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

Constater l’existence de contestations sérieuses et renvoyer la SCI SUNBIRD à mieux se pourvoir ;Subsidiairement : rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire faute de remplir les conditions légales (manquements du bailleur) et de justifier la qualité à agir ; ordonner la réalisation préalable des travaux urgents et la mise en conformité du logement aux normes de décence ;Très subsidiairement, lui octroyer les plus larges délais de paiement ;En tout état de cause, condamner la SCI SUNBIRD à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Au visa de l’article 808 du code de procédure civile, Monsieur [X] [U] soutient que le juge des référés n’est pas compétent en présence de contestations sérieuses quant à la qualité à agir de la SCI SUNBIRD, et de graves désordres affectant le bien justifiant une éventuelle suspension de l’obligation de payer le loyer ou du moins une compensation. Il expose en ce sens que la SCI SUNBIRD ne justifie pas de sa qualité de propriétaire, et que le logement ne comporte pas tous les critères de décence prescrit par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (défaillance du chauffage, humidité et infiltrations notamment). Sur ce second point, il allègue être fondé à invoquer une exception d’inexécution.

En outre, il fait valoir que l’expulsion est une mesure attentatoire au droit au logement protégé en particulier par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme, de nature à porter atteinte à ses droits sociaux à être relogé.

Enfin, il indique que l’urgence n’est pas justifiée.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

La présidente a autorisé la production en délibéré de l’attestation notariée de propriété, laquelle a été transmise au greffe par courriel en date du 16 avril 2025 par le demandeur, ainsi que les dernières photographies du logement prises par le locataire, lesquelles ont été transmises au greffe par courriel en date du 15 avril 2025 du défendeur.

Les autres pièces transmises en cours de délibéré et non sollicitées n’ont pas été retenues en respect du principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 22 juillet 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SCI SUNBIRD

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la qualité à agir de la SCI SUNBIRD ne soulève aucune contestation sérieuse, en ce qu’elle a produit tant ses statuts constitutifs et l’attestation notariée de maître [I] faisant état de l’apport du bien immobilier objet de la présente procédure au capital de la SCI par l’un des associés, justifiant donc de sa qualité de propriétaire, que le bail signé le 1er mars 2017, justifiant de sa qualité de bailleur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 6) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, deux mois après un commandement resté infructueux. Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour justifier de son assurance locative.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [X] [U] le 22 juillet 2024.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur absent lors de l’audience n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [X] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SCI SUNBIRD, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R.

411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la

SCI SUNBIRD, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [U].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [X] [U] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter la SCI SUNBIRD de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 450,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.

SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS QUANT AUX AUTRES DEMANDES

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de constater en premier lieu que des contestations sérieuses se posent tant sur le terrain juridique (appréciation d’une situation d’indécence, recevabilité de l’exception d’inexécution) que probatoire (portée de l’arrêté préfectoral délivré, vérification des sommes dues au titre des charges et notamment de chauffage), ce qui nécessite par conséquent une analyse et une interprétation au fond.

En second lieu, il n’appartient pas au juge des référés de condamner à des travaux ou au paiement de sommes qui ne sont pas demandées à titre de provision ou qui impliquent de statuer sur le principe et l’étendue des obligations et de l’éventuelle responsabilité des parties.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, la conservation du dépôt de garantie, la demande de délais de paiement, la demande de travaux de mise en conformité du logement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] sera condamné à payer à la SCI SUNBIRD la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la qualité à agir de la SCI SUNBIRD ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SCI SUNBIRD ;

CONSTATONS que le contrat signé le 1 mars 2017 entre la SCI SUNBIRD et Monsieur [X] [U] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X]

[U] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SCI SUNBIRD à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [U] à la somme mensuelle de 450,00 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à verser à la SCI SUNBIRD ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, la conservation du dépôt de garantie, la demande de délais de paiement, la demande de travaux de mise en conformité du logement ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points ;

DÉBOUTONS Monsieur [X] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à verser à la SCI SUNBIRD la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE