COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00296 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYUG

Minute N° : 767 /2024

JUGEMENT DU 15 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Calixte KONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Le 16 octobre 2024

Dossier + Copie délivrés à :

M^e Aurélien DELEAU, avocat au barreau d’AVIGNON

Le 16 octobre 2024

DEMANDEUR :

Société [5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Calixte KONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR :

Madame [X] [H]

Résidence [5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne assistée de M^e Aurélien DELEAU, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame C. PALAZZO, greffier, lors du délibéré

DEBATS : 10 septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 août 2018, la société [5] a signé un contrat de résidence avec Madame [X] [H] portant sur la mise à disposition du logement 84 au sein de la résidence [5] située [Adresse 1], en contrepartie du paiement d’une redevance mensuelle d’un montant de 358,37 euros.

En septembre 2020, la direction de l’écologie urbaine de la ville d'[Localité 4], saisie par la société [5] afin de réaliser une enquête sanitaire concernant les conditions d’hygiène et de sécurité semblant préoccupantes pour l’ensemble des résidents du logement de Madame [X] [H], a constaté la présence de foin et de poudre désinfectante déposés sur le sol de l’appartement et de cannelle et de chocolat en poudre recouvrant les murs côté cuisine et la porte du réfrigérateur. Elle a indiqué au bailleur que Madame [X] [H] avait été mise en demeure d’entretenir son logement de façon adéquate au regard du risque d’incendie.

Le 7 janvier 2023, un incendie s’est déclaré au domicile de Madame [X] [H].

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la société [5] a fait signifier à Madame [X] [H] a mis en demeure madame [X] [H] de procéder au nettoyage du logement conformément au règlement intérieur, et l’a informée qu’à défaut d’exécution elle entendait se prévaloir de la résiliation du bail

Le 12 mars 2024, la société [5] a obtenu une ordonnance autorisant un commissaire de justice à effectuer un constat à l’intérieur du logement 84 pour décrire le logement et ses conditions d’hygiène.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 28 mai 2024 et il a notamment constaté dans le logement : « un état de saleté avancé », des sols « recouverts de sable et de paille/foin », « une odeur d’épices (type cannelle) » dans les lieux ainsi que des « poignets de porte, prises de courant électrique et interrupteurs recouverts d’une substance marron » correspondant probablement à du chocolat.

Par acte du 4 juillet 2024, la société [5] a assigné Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection d’AVIGNON aux fins de :

— juger que la lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire du 1er décembre 2023 signifiée le 5 décembre 2023 est régulière, valable et lui donner plein effet ;

— juger que le contrat de résidence signé le 23 août 2018 avec Madame [X] [H] est résilié ;

— en conséquence autoriser la société [5] à expulser immédiatement Madame [X] [H] du logement 84B2, Résidence [5], situé [Adresse 1] ainsi que tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [X] [H] à verser à la société [5] une indemnité d’occupation égale à la dernière redevance mensuelle en vigueur révisable au taux en vigueur dans les foyers mois par mois à compter du jugement jusqu’à son départ effectif ;

Subsidiairement et en tout état de cause,

— juger que le non-paiement des redevances et loyer de parking constitue un manquement grave au contrat de résidence ainsi qu’au règlement intérieur qui justifie le prononcé du contrat de résidence ;

— prononcer la résiliation du contrat de résidence du 23 août 2018 et ordonner l’expulsion de Madame [X] [H] ainsi que tous occupants de son chef du logement n°84B2, résidence [5], située [Adresse 1], en application dudit contrat, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— fixer une indemnité d’occupation due par Madame [X] [H] à la société [5] égale à la dernière redevance mensuelle révisable au taux en vigueur dans les foyers mois par mois, conformément au contrat à compter du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif et la condamner à verser son indemnité d’occupation ;

— condamner Madame [X] [H] aux dépens ainsi qu’à payer à la société [5] la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la société [5] fait valoir que le manque d’hygiène manifeste constitue un manquement grave et répété aux obligations contractuelles fixées par le contrat de résidence et le règlement intérieur. Elle se prévaut du procès-verbal de constat effectué par un commissaire de justice décrivant l’intérieur du logement 84B2 occupée par la défenderesse.

Au soutien de sa demande d’expulsion, la société [5] soutient que l’article L 632-3 du code de la construction et de l’habitat prévoit qu’en tant que logements-foyers, la société [5] n’est pas soumise au respect du délai d’un mois ni à l’obligation de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département prévu à l’article L 632-1 du même code.

À l’audience, Madame [X] [H], représentée, sollicite oralement le bénéfice de ses conclusions et demande au tribunal de :

— débouter la société [5] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

— juger que Madame [X] [H] devra justifier de la remise en état de l’appartement qu’elle occupe, propriété de la société [5], à cette dernière dans le délai de 3 mois ;

— qu’à défaut d’en justifier, dans le délai imparti, Madame [X] [H] devra être reconnue comme occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence et son expulsion deviendra alors possible ;

— juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Au soutien de sa demande de suspension de la clause résolutoire sous condition de remettre en état l’appartement dans un délai de 3 mois, Madame [X] [H] avance qu’elle est dans une situation de particulière vulnérabilité du fait de sa grande fragilité psychologique ainsi qu’en atteste son courrier 30 octobre 2023 en réponse à la mise en demeure. Elle ajoute qu’elle a été reconnue en qualité de travailleur handicapé du fait d’un handicap psychique par la maison départementale des personnes handicapées le 23 avril 2023. Elle considère qu’elle n’a occasionné aucune réelle mise en danger, et soutient que si son comportement est surprenant il n’est pas nécessairement dangereux. Elle explique ainsi mettre de la paille sur le sol afin d’éviter le contact du froid, enduire de chocolat les murs et poignées de porte afin que personne ne rentre chez elle, boucher avec du sable les prises électriques pour ne pas être gênée par les ondes électriques. Sur l’incendie, elle indique qu’il ne s’agissait que de fumées blanches, et non de flammes ou du feu, causées par un couvercle en plastique laissé sur une casserole chaude en son absence. Enfin, Madame [X] [H] affirme avoir commencé à débarrasser le foin du sol et nettoyer le chocolat, mais n’avoir pu le faire constater par commissaire de justice par manque de moyens financiers. Elle indique être prête à justifier de l’entretien normal du logement dans un délai de 3 mois.

Madame [X] [H] s’oppose à la demande de paiement d’indemnités d’occupation qui fait référence au loyer d’un parking alors que le contrat de résidence ne comporte pas de place de parking.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant comparu personnellement ou par mandataire, le présent jugement est contradictoire.

MOTIFS

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte en outre de l’article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la non-application de la loi du 6 juillet 1989 :

En application des articles L 632-1 et L 632-3 du code de la construction et de l’habitation, les logements-foyers et les logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par la société [5] que celle-ci a bien signé une convention avec l’Etat le 11 décembre 2023 sous le n°84 N 2 3 13 12 S 40 et que l’hébergement mis à disposition de Madame [X] [H] correspond bien à un logement-foyer. Par conséquent, la loi du 6 juillet 1989 n’est applicable au cas d’espèce.

Sur le constat de la clause de résiliation du contrat :

Il ressort des dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil que le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée et que le bailleur peut, suivants les circonstances, faire résilier le bail.

Et l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence signé le 23 août 2018 entre la société [5], bailleresse, et Madame [X] [H], preneuse, stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La clause précise que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 8 du contrat fixe au titre des obligations du résident celle d’user les lieux avec un soin raisonnable et selon leur stricte destination. Le règlement intérieur de la résidence en vigueur applicable depuis le 1er décembre 2016 et signé par la résidence prohibe l’introduction dans les locaux privatifs de produit inflammable autre que ceux d’un usage domestique courant.

Il ressort des pièces versées par la société [5] et notamment du constat effectué par un commissaire de justice le 28 mai 2024 que le logement est dans un état de saleté avancé, que les sols composant le logement sont recouverts de sable et de paille/foin, qu’une odeur d’épices de type cannelle se dégage des lieux, que les poignées de porte, prises de courant électrique et interrupteurs sont recouverts d’une substance de couleur marron, que les prises de courant électrique sont bouchées et colmatées au moyen d’un amalgame s’apparentant visuellement à du sable/ sciure de bois et que les éléments d’équipement composant le logement sont recouverts de la substance marron précitée.

Cet état pour le moins particulier du logement correspond à un usage déraisonnable de celui-ci, contraire aux stipulations contractuelles et à l’obligation légale d’user raisonnablement de la chose louée.

Cette occupation des lieux pose problème quant à l’hygiène du logement et ce tant pour la résidente en place que pour les autres occupants de la résidence. Elle pose également problème quant à la sécurité de l’immeuble, étant relevé qu’un incendie s’est déclaré le 7 janvier 2024 à 14 heures dans le logement. Et les explications de la résidente quant à l’origine de cet incendie (couvercle en plastique laissé sur une casserole chaude) ne sont pas de nature à rassurer ni à exclure un nouveau sinistre. Il est en outre relevé que les services municipaux ont rappelé à la résidente que certaines matières présentes dans l’appartement, tel que le foin, étaient susceptibles d’engendrer un risque d’incendie.

Ainsi, l’usage des locaux par la preneuse pose un réel problème de sécurité.

Les explications de Madame [X] [H], son handicap psychique aux conséquences importantes reconnu par la maison départementale des personnes handicapées et son état de particulière vulnérabilité ne font pas obstacle à l’acquisition de la clause de résiliation. De même, les efforts allégués n’empêchent pas la caractérisation des manquements répétés antérieurs.

Il doit donc être considéré que Madame [X] [H] a commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles telles que stipulées à l’article 8 du contrat.

La société [5] justifie avoir, par acte du 5 décembre 2023, mis en demeure Madame [X] [H] de procéder au nettoyage du logement sous 48 heures et rappelé qu’à défaut le contrat se trouverait résilié un mois après la réception de la lettre.

Si elle indique avoir commencé à débarrasser le foin du sol, Madame [X] [H] ne démontre pas avoir remis en état le logement.

Ainsi, il doit être constaté que la résiliation a produit effet le 5 janvier 2024 par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat et que le contrat conclu le 23 août 2018 entre la société [5], bailleresse, et Madame [X] [H], preneuse est donc résilié depuis cette date.

Madame [X] [H] demande à être autorisée à remettre en état l’appartement dans un délai de 3 mois. Mais outre le fait qu’elle ne fournit pas de fondement légal à cette demande permettant au juge d’écarter ou de suspendre l’application de la clause de résiliation, elle ne produit aucune pièce permettant de dire qu’elle a entrepris de nettoyer les lieux. Enfin il est observé qu’elle a, de fait, depuis la mise en demeure du 5 décembre 2023 bénéficié des plus larges délais pour s’acquitter de ses obligations.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter ou de suspendre les effets de la résiliation du contrat de résidence.

Sur les conséquences de la résiliation :

Sur l’expulsion :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut supprimer le délai de 2 mois prévu entre le commandement d’avoir à quitter les lieux et l’expulsion lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne occupant les lieux.

En l’espèce, la clause de résiliation étant acquise au profit de la société [5] à compter du 5 janvier 2024 et Madame [X] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, et elle devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse en reprendre possession.

À défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [X] [H] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la mauvaise foi de Madame [X] [H] n’est pas établie. En effet, celle-ci justifie souffrir d’un handicap psychique aux conséquences importantes reconnu par la maison départementale des personnes handicapées. Ainsi, son comportement, traduisant de probables troubles du comportement, ne peut venir étayer une quelconque mauvaise foi. Par conséquent, le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures d’exécution est maintenu et la société [5] est déboutée de sa demande d’expulsion immédiate.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupations :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupant sans droit ni titre d’un logement doit être condamné à indemniser le préjudice causé au propriétaire de logement. Celui-ci est réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qu’il aurait dû percevoir.

En l’espèce, Madame [X] [H] occupe sans droit ni titre le logement n°0084 au sein de la résidence [5] situé [Adresse 1] depuis le 5 janvier 2024. Il convient de relever que conformément aux observations faites par elle, elle n’occupe pas de parking et sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant uniquement à l’occupation du logement n°0084.

Par conséquent, Madame [X] [H] est condamnée à verser à la société [5] une indemnité d’occupation égale à la dernière redevance mensuelle en vigueur révisable au taux en vigueur dans les foyers mois par mois à compter du 5 janvier 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [H], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique respective de la société [5] et de Madame [X] [H] commande de ne pas condamner cette dernière à payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [5] est donc déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause de résiliation à compter du 5 janvier 2024 ;

CONSTATE que Madame [X] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

DEBOUTE Madame [X] [H] de sa demande de juger qu’elle remette en état l’appartement dans un délai de 3 mois ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [X] [H] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société [5] de sa demande de suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à payer à la société [5] une indemnité d’occupation égale à la dernière redevance mensuelle en vigueur révisable au taux en vigueur dans les foyers mois par mois à compter du 5 janvier 2024 jusqu’à son départ effectif ;

CONDAMNE Madame [X] [H] aux dépens ;

DEBOUTE la société [5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge

La Greffière Le Juge