TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

09 JANVIER 2025

N° RG 24/01401 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMGK

Code NAC : 71I

AFFAIRE : S.D.C. du SQUARE DES MONTFERRANDS SIS PARC CENTRAL DES GRANDES TERRES A [Localité 2] (78) C/ Organisme L’UNION DES SYNDICATS DES GRANDES TERRES

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU SQUARE DES MONTFERRANDS SIS PARC CENTRAL DES GRANDES TERRES A [Localité 2] (78), représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION ayant son siège social [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 502, M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

DEFENDERESSE

L’UNION DES SYNDICATS DES GRANDES TERRES, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393

Débats tenus à l’audience du : 21 Novembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier lors du délibéré.

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 3] à MARLY LE ROI, représenté par son syndic le Cabinet ATRIUM GESTION, a fait assigner l’UNION DES SYNDICATS DES GRANDES TERRES en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles au visa des articles 1984 et 1993 du Code civil aux fins de le voir condamner sous astreinte à lui remettre, accompagnées d’un bordereau de remise, la trésorerie et les pièces suivantes :

— grand livre comptable,

— factures des entreprises,

— relevés généraux des dépenses,

— régularisation des charges pour chaque copropriétaire,

— relevés bancaires du compte bancaire séparé de l’immeuble,

— relevés bancaires du fonds de travaux de l’immeuble,

— rapprochements bancaires,

— annexes comptables,

— extrait de compte individuel pour chaque copropriétaire,

— archives comptables,

— dossier des assemblées générales (convocations, procès-verbaux, notifications),

— contrats d’entretien souscrits pour le compte de la copropriété,

— une feuille de présence récente faisant apparaître les noms, coordonnées et le numéro de lots des copropriétaires,

— une feuille faisant apparaître l’ensemble des clés de répartition avec les tantièmes par lot de la copropriété,

— dossiers travaux (en cours et achevés),

— dossiers procédures (en cours et achevées, y compris les procédures pour impayés de charges),

— les dossiers de mutation,

— archives administratives.

Il demande sa condamnation à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son conseil, développe oralement ses conclusions n°1 signifiées par RPVA le 21 novembre 2024 au terme desquelles il maintient l’ensemble de ses demandes.

Il expose en substance que le syndicat des copropriétaires, par assemblée générale du 22 avril 2024, a désigné le cabinet ATRIUM GESTION, en qualité de syndic et que celui-ci a pris attache avec l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT) dont faisait partie le syndicat coopératif des copropriétaires du [Adresse 5] jusqu’à cette assemblée générale qui a voté la sortie du syndicat coopératif et qui a désigné le cabinet ATRIUM GESTION comme syndic professionnel, pour obtenir la communication des éléments comptables et financiers devant lui permettre d’assurer la gestion de la copropriété mais que sa demande est restée sans réponse.

Il répond au défendeur que si une action a été engagée par un copropriétaire pour voir annuler les résolutions adoptées par cette assemblée générale du 22 avril 2024, le cabinet ATRIUM GESTION reste désigné tant qu’aucune décision de justice n’est rendue, de sorte que l’action est recevable. S’agissant du fondement juridique de sa demande, il soutient que l’USGT n’avait pas la qualité de syndic de copropriété et que c’est la raison pour laquelle il a fondé sa demande sur les règles du Code civil applicables au mandat.

Il maintient sa demande de communication de pièces et fait valoir qu’il n’est pas justifié en défense que les éléments demandés aient été transmis, contestant avoir reçu les mails dont l’USGT fait état.

Il fonde sa demande de dommages et intérêts provisionnels sur l’absence de diligences de l’USGT qui met le syndicat des copropriétaires et son nouveau syndic dans une situation particulièrement délicate et répond que s’il ne règle pas les provisions dont il serait redevable, c’est parce qu’il ne dispose pas des éléments comptables nécessaires pour les vérifier.

L’UNION DES SYNDICATS DES GRANDES TERRES DE [Localité 2], représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions en défense signifiées par RPVA le 19 novembre 2024 demandant au juge des référés de :

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en raison de la contestation de la désignation de son représentant légal le Syndic CABINET ATRIUM GESTION et de son inexact fondement juridique à l’appui de sa demande,

— au fond, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— et le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

Elle soutient que la demande est irrecevable dans la mesure où la désignation du syndic est contestée en justice et reproche au demandeur de ne pas en avoir fait état dans son assignation.

Elle reproche au demandeur de fonder sa demande sur les dispositions du Code civil, soutenant que l’action aurait dû être fondée sur les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 en matière de copropriété, en particulier l’article 18-2, tout en indiquant qu’elles relèvent du juge statuant comme en référé. A l’audience, elle souligne qu’aucune des dispositions justifiant la compétence du juge des référés n’est visée, tels les articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

Sur le fond, elle soutient avoir parfaitement respecté ses obligations et communiqué, par différents mails, les pièces demandées. Elle s’oppose donc à la demande sous astreinte. Elle s’oppose également à la demande de dommages et intérêts provisionnels, alléguant l’absence de toute démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’USGT fait valoir que la désignation du syndic du syndicat des copropriétaires est remise en cause par l’action en justice diligentée par un copropriétaire suite à l’assemblée générale du 22 avril 2024 pour voir annuler un certain nombre de délibérations dont celle qui désigne le syndic. Elle en déduit que le syndicat des copropriétaires ne peut pas être représenté par son syndic et que la demande est par conséquent irrecevable.

Toutefois, tant que la délibération n’est pas annulée, la désignation reste valable, de sorte que le syndicat des copropriétaires est valablement représenté par le Cabinet ATRIUM GESTION.

Cette fin de non-recevoir sera rejetée.

S’agissant du fondement juridique inexact sur lequel l’action serait fondée, il ne s’agit pas d’une fin de non-recevoir mais d’un moyen de fond.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 19 juillet 1965 dans sa version potentiellement applicable au litige : "En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts".

Le syndicat des copropriétaires soutient que son action ne peut pas être fondée sur ces dispositions au motif qu’il ne se trouve pas dans l’hypothèse d’un changement de syndic et que c’est la raison pour laquelle il a visé des dispositions du Code civil relatives au mandat.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de rechercher si les conditions de l’article 18-2 de la loi du 19 juillet 1965 sont applicables au litige.

Toutefois, si le juge des référés n’intervient pas sur ce fondement, sa compétence doit être justifiée au regard des 145, 834 ou 835 du Code de procédure civile.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est admis que les mesures de production de pièces, qui ne relèvent pourtant pas formellement du sous-titre sur les mesures d’instruction, peuvent être prescrites sur le fondement de cet article mais sous réserve de respecter certaines conditions, dont la première est le motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

En l’espèce, aucune urgence n’est visée. Il y a donc lieu de considérer que la demande de production de pièces est fondée sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile qui permettent d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Toutefois, encore faut-il que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable.

Or, en l’espèce, le syndic fait valoir les dispositions du Code civil relatives au mandat pour fonder sa demande de production de pièces tandis que le défendeur rappelle les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 19 juillet 1965.

L’article 1993 du Code civil dispose : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

Se pose la question de savoir si l’obligation de communiquer au mandant l’ensemble des pièces relatives au mandant exercé au cours des dix dernières années – étant souligné que le dispositif des écritures du demandeur ne reprend pas cette précision que les pièces réclamées sont relatives aux dix années écoulées – peut découler de cette simple disposition consistant à rendre compte de sa gestion.

En outre, l’USGT fait valoir avoir communiqué les documents sollicités et il n’appartient pas au juge des référés de rechercher s’ils ont été reçus et s’ils correspondent à ceux qui étaient demandés.

Il résulte de ces éléments, à savoir la détermination du fondement juridique de la demande de communication de pièces et la potentielle exécution par la partie adverse, que l’obligation est sérieusement contestable, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

S’il est constant que le juge des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel à valoir sur des dommages et intérêts, encore faut-il que les conditions d’indemnisation ne souffrent d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il n’y a lieu à référé sur la demande principale au regard du caractère sérieusement contestable de l’obligation.

Pour les mêmes motifs, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner le demandeur, partie succombante, à payer au défendeur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déclarons l’action recevable,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en raison de contestations sérieuses,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet ATRIUM GESTION, à payer à l’UNION DES SYNDICATS DES GRANDES TERRES la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet ATRIUM GESTION, aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Béatrice LE BIDEAU