Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 9 octobre 2025, n° 25/00536

TJ Versailles 9 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire du bail
La cour a constaté que la société Ikaphone ne justifiait pas s'être acquittée des sommes dues dans le délai d'un mois, confirmant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et du caractère illicite du maintien dans les lieux.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due au maintien dans les lieux
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à titre provisionnel au montant du loyer indexé, justifiant ainsi la demande.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la société Ikaphone à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 9 oct. 2025, n° 25/00536
Numéro(s) :	25/00536
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie JANSSENAntoine FABRECatherine POPELARD
Parties :	société [ Adresse 7 ] c/ S.A.R.L. IKAPHONE, société IKAPHONE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

9 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00536 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2ON

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. [Adresse 7] C/ S.A.R.L. IKAPHONE

DEMANDERESSE

société [Adresse 7], société par action simplifiée au capital de 842 344 356 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 323 439 786, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de sa présidente domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Catherine POPELARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 71, M^e Virginie JANSSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 316

DEFENDERESSE

société IKAPHONE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 911 301 018, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 8] ([Localité 3], prise en la personne de son gérant,

représentée par M^e Antoine FABRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 02

Débats tenus à l’audience du 22 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffière lors des débats et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2022, la société [Adresse 7] a consenti à la société Ikaphone un bail commercial portant sur un local situé au sein du centre commercial Espace [Localité 9], situé [Adresse 1], à [Localité 8] et [Localité 10] (Yvelines) pour une durée de dix ans à compter du 1er novembre 2022 moyennant un loyer annuel de base de 24 000,00 €, hors charges et hors taxes, majoré d’une part variable de 6 % du chiffre d’affaires hors taxe réalisé.

Le 4 juillet 2024, la société [Adresse 7] a fait signifier à la société Ikaphone un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 26 243,38 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la société [Adresse 7] a fait assigner en référé la société Ikaphone devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de la partie défenderesse, la cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société [Adresse 7] demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Ikaphone ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;condamner la société Ikaphone à lui payer, à titre de provision, la somme de 29 120,55 € au titre des loyers et charges impayés au 5 août 2024, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points ;condamner la société Ikaphone à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 4 140,00 € hors charges et hors taxes, indexée ;dire que le dépôt de garantie ne pourra s’imputer sur les sommes dues et sera conservé en application de l’article 7 du contrat de bail ;condamner la société Ikaphone à lui payer la somme de 2 750,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût de signification du commandement.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Ikaphone demande au juge des référés de :

débouter la société [Adresse 7] de sa demande d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel ;réduire le montant de l’indemnité d’occupation à 2 000,00 € par mois ;dire que sa dette locative s’élève à la somme de 26 370,55 € ;condamner la société Immobilière Carrefour à lui payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000,00 € ;laisser les dépens à la charge de la société [Adresse 7].

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, aux écritures des parties.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Ikaphone :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 4 juillet 2022 entre la société [Adresse 7] et la société Ikaphone comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 4 juillet 2024 à la société Ikaphone vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 26 243,38 € au 25 juin 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus.

La société Ikaphone ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies au 4 août 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Ikaphone selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société [Adresse 7] à compter du 5 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer indexé, augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. En effet, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice résultant du maintien du défendeur sans droit ni titre dans les lieux excédant ce montant.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Immobilière Carrefour verse aux débats un extrait du compte de la société Ikaphone arrêté à la somme de 26 243,38 € au 5 août 2024, terme du troisième trimestre 2024 inclus, après déduction des frais de commissaire de justice.

La société Ikaphone fait état d’un chèque de 2 500,00 € en date du 19 décembre 2024, comptabilisé dans le décompte du bailleur au 15 novembre 2024, et qu’elle impute sur le loyer du deuxième trimestre 2024 dans ses conclusions, ainsi que le permet l’article 1253 du code civil. La créance s’élève donc à la somme de 23 743,38 €.

Par ailleurs, la société défenderesse ne conteste pas l’application d’une majoration contractuelle de 10 % des sommes dues.

L’obligation de la société Ikaphone n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à la société [Adresse 7] à payer la somme de 26 117,72 € au titre des loyers, charges impayés et pénalités, dus au 5 août 2024.

Les versements intervenus depuis la délivrance du commandement étant imputés par le locataire à des périodes postérieures, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 23 743,38 €, et à compter du 26 mars 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Immobilière Carrefour au titre de la majoration des intérêts de retard, de la fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer mensuel, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins que les sommes réclamées apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société Ikaphone, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Ikaphone à payer à la société [Adresse 7] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 4 juillet 2022 entre la société Immobilière Carrefour et la société Ikaphone portant sur le local situé au sein du centre commercial [Adresse 5], [Adresse 1], à [Localité 8] et [Localité 10] (Yvelines), avec effet au 4 août 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de dix jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Ikaphone pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Ikaphone à payer à la société [Adresse 7] la somme provisionnelle de 26 117,72 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et pénalités selon décompte arrêté au 5 août 2024, terme du troisième trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur un montant de 23 743,38 € et à compter du 26 mars 2025 pour le surplus ;

Condamnons la société Ikaphone à payer à la société [Adresse 7] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons que les sommes versées à ce titre par la société Ikaphone antérieurement à la présente décision viendront en déduction des sommes dues ;

Condamnons la société Ikaphone à payer à la société [Adresse 7] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Ikaphone aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE