TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 27 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00144 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EQEQ

Prononcé le 27 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 octobre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 19 Décembre 2025, prorogé au 27-01-2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ONE CHIP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vanessa DIDIER, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Noémie ROZANE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [B] [O] [R] [P], demeurant [Adresse 2]

(aide juridictionnelle Totale numéro C654402025000471 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARBES)

représentée par M^e Christel MARBAIS, avocat au barreau de TARBES substitué par M^e Maeva SAMPAIO, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCI ONE CHIP a donné à bail à Madame [N] [P] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], par contrat électronique en date du 07 juillet 2022, pour un loyer mensuel de 270 € et 30 € de provisions sur charges.

La SCI ONE CHIP a délivré congé pour vendre à Madame [N] [P] par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la SCI ONE CHIP a assigné Madame [N] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir, au visa des articles 25-7 et 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 :

— constater la résiliation du contrat de bail signé le 07 juillet 2022 à la date du 07 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] du logement, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [N] [P] au payement des sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation indexée depuis le 07 juillet 2024,

* 58,07 € au titre de la dette locative du mois de juillet 2024,

* 140,80 € au titre de la facture de plomberie,

— autoriser le bailleur, à défaut de départ volontaire, à procéder au retrait des biens et effets entreposés dans le bien immobilier en cause et à les entreposer dans un garde meuble de son choix aux frais exclusifs du locataire devenu occupant sans droit ni titre,

— condamner Madame [N] [P] au payement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 25 mars 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 21 octobre 2025, la SCI ONE CHIP – représentée par la SELARL AXE AVOCATS, avocat au barreau de Grasse – sollicite du Juge des contentieux de la protection, par le biais de conclusions déposées à l’audience et auxquelles elle se rapporte, qu’il :

— valide le congé pour vendre délivré à Madame [N] [P] le 28 mars 2024,

— constate la résiliation du contrat de bail signé le 07 juillet 2022 à la date du 07 juillet 2024,

— ordonne l’expulsion de Madame [N] [P] et de tout occupant de son chef de l’appartement loué par celle-ci et situé [Adresse 2], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamne Madame [N] [P] à lui verser les sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, outre les charges, depuis le 07 juillet 2024, soit de 300 €, et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera majorée, tout comme le loyer, selon intérêts légaux,

* 58,07 € au titre de la dette locative du mois de juillet 2024,

* 140,80 € au titre de la facture de plomberie,

— chiffre la dette totale à la somme de 1 430,80 €,

— autorise, à défaut d’exécution de la part de Madame [N] [P] dans le mois qui suit la notification du jugement à intervenir, la SCI ONE CHIP, propriétaire bailleur, à procéder au retrait des biens et effets entreposés dans le bien en cause et l’autoriser à les entreposer dans un garde meuble de son choix aux frais exclusifs du locataire devenu occupant sans droit ni titre,

— rejette l’ensemble des demandes formées par Madame [N] [P] contre la SCI ONE CHIP comme infondées,

— condamne Madame [N] [P] à payer à la SCI ONE CHIP la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

En réponse à la nullité du congé pour vendre soulevée par Madame [N] [P], la SCI ONE CHIP indique qu’elle a délivré congé dans le délai de préavis de 3 mois prévu à l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 pour les logements meublés. Elle ajoute qu’aucun texte de loi ne prévoit que le congé fasse une description de l’état du bien pour lequel il est délivré et qu’en tout état de cause Madame [N] [P] n’a pas besoin d’une telle description puisqu’elle connait parfaitement le bien pour l’occuper depuis plusieurs années.

En réponse à l’insalubrité alléguée du bien loué, la SCI ONE CHIP affirme tout d’abord le bien n’est pas insalubre, relevant que le rapport établi le 15 juillet 2024 par les services de la Mairie de [Localité 3] mentionne que le logement est non conforme à l’article R 1331-34 du Code de la santé publique qui traite du renouvellement de l’air sans pour autant le qualifier d’insalubre et qu’il est postérieur à la date à laquelle Madame [P] aurait dû quitter les lieux.

Ensuite, le bailleur précise que Madame [N] [P] n’aère pas son logement, ne nettoie pas les aérations des fenêtres et bouche ainsi que déconnecte la VMC de la salle de bain alors qu’elle réside dans le logement avec sa mère et un chien ce qui explique l’humidité constatée.

Enfin, la SCI ONE CHIP note que Madame [N] [P] n’a pas subi de préjudice en ce qu’elle s’est maintenue volontairement dans le logement sans payer de loyer.

S’agissant des frais de réparation d’entretien la SCI ONE CHIP précise que ceux-ci s’élèvent à 140,80 € et proviennent du remplacement et de la réparation du siphon de l’évier et du flotteur des toilettes de l’appartement loué à Madame [N] [P] pour lesquels elle a dû faire intervenir une entreprise.

*

En défense, Madame [N] [P] – représentée par Maître Christel MARBAIS – par conclusions déposées à l’audience et auxquelles elle se rapporte oralement, sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— déboute la SCI ONE CHIP de l’ensemble de ses demandes,

— condamne la SCI ONE CHIP à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 €,

— condamne la SCI ONE CHIP aux dépens.

Au soutien de sa prétention tendant à voir la SCI ONE CHIP déboutée de l’ensemble de ses demandes Madame [N] [P] invoque la nullité du congé qui lui a été signifié au double motif que celui-ci ne décrirait pas précisément le bien et que le logement loué serait insalubre.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, Madame [N] [P] invoque le bénéfice des dispositions du Code de la santé publique. Elle affirme que les désordres du bien loué, à savoir la présence d’humidité et l’insuffisance du système de ventilation, l’ont empêchée d’en jouir paisiblement en portant atteinte à sa santé.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, prorogé au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I – SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL :

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code ».

Cependant, l’article 25-3 de la même loi exclut expressément l’application de cet article aux baux d’habitation concernant des logements meublés.

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 s’agissant des logements meublés résidence principale, « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ».

En l’espèce, tout d’abord, le congé pour vendre délivré par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024 (pièce 4 demandeur) l’a été conformément aux conditions de délai posées par les dispositions susvisées. Le motif du congé (« en vue de vendre lesdits locaux ») est bien mentionné dans l’acte délivré et son caractère réel et sérieux, bien que non justifié dans le cadre de la présente procédure, n’est pas contesté par la défenderesse.

Ensuite, il résulte de l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 que seule l’absence du motif du congé est susceptible de justifier la nullité de l’acte délivré. Ainsi, aucun fondement légal n’exige du bailleur qu’il décrive précisément les lieux loués, l’adresse de ce dernier suffisant amplement à l’identifier avec certitude. Dans ces conditions, le congé pour vendre ne pourra, en aucune façon, être déclaré nul.

Enfin, il résulte de la combinaison des dispositions précédentes que, si l’initiation par le preneur d’une procédure relative à l’insalubrité du logement loué suspend la possibilité pour le bailleur de lui donner congé, c’est seulement concernant les baux d’habitation non meublés. En effet, l’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989 exclut expressément l’application de ces dispositions aux baux d’habitation meublés et ces dernières ne sont pas reprises par l’article 25-8 de la même loi applicable en la matière.

Il y a donc lieu de valider le congé délivré le 28 mars 2024 par le bailleur (pièce 4 demandeur), avec effet à la fin du bail meublé, et ainsi de constater la résiliation du bail au 07 juillet 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du contrat de bail

(i) Sur l’expulsion

Conformément à l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 susvisé, la locataire se trouve, à compter du 07 juillet 2024, occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2].

En l’espèce, Madame [N] [P] n’a pas restitué le logement le 07 juillet 2024, ainsi que cela ressort notamment de signification de l’assignation et des observations des parties à l’audience.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

(ii) Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En l’espèce, la SCI ONE CHIP produit un décompte (pièce 7 demandeur) démontrant que Madame [N] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais d’entretien locatif, la somme de 946 € à la date du 20 juin 2025.

Madame [N] [P] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette créance. Elle sera par conséquent condamnée au payement de cette somme de 946 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 430 € à compter de l’assignation (15 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Madame [N] [P] sera également condamnée au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI ONE CHIP sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 300 € et non indexée.

II – SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé […] d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

En application de l’annexe de ce décret, constituent notamment des réparations locatives : l'« entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération » et le « remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau ».

En l’espèce la SCI ONE CHIP produit une facture du 4 décembre 2023 qu’elle a réglée, selon laquelle lors d’une intervention en date du 28 novembre 2023 chez Madame [N] [P] au [Adresse 2], un flotteur de wc et un siphon d’évier ont été remplacés et réparés pour une somme totale de 140,80 € (pièce 6 demandeur).

Il résulte des textes susvisés que le remplacement d’un flotteur de wc et la réparation d’un siphon d’évier constituent des menues réparations qui incombent au locataire. Au 28 novembre 2023 Madame [N] [P] était locataire du logement dans lequel ces travaux ont été réalisés. Ceux-ci étaient donc à sa charge. Or elle ne justifie nullement les avoir réglés.

Par conséquent Madame [N] [P] sera condamnée à payer à la SCI ONE CHIP la somme de 140,80 € au titre des réparations d’entretien du local d’habitation dont elle était preneuse quand elles ont été faites.

III – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Aux termes de l’article 12 du Code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

Sur la distinction entre indécence et insalubrité

En l’espèce, Madame [N] [P] invoque l’insalubrité du logement loué au visa de la loi du 06 juillet 1989, sans plus de précisions.

Il convient cependant de rappeler que l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que la décence d’une part s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées et d’autre part est visée par l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989.

Bien qu’en application de l’article 5 du décret du 30 janvier 2002, tout logement insalubre est nécessairement indécent, tout logement indécent n’est en revanche pas nécessairement insalubre.

Sur la décence du logement loué

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En application de ces dispositions d’ordre public, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. A défaut, le non-respect de ses obligations contractuelles caractérise une faute. Par ailleurs, l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui ne cesse qu’à l’issue du bail.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment :

« 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante […]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

[…] 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

L’acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent. Par ailleurs, la réalisation d’états des lieux d’entrée et de sortie a vocation à établir l’existence d’éventuelles dégradations locatives permettant une indemnisation du bailleur. Seul le rapport de l’ARS vise à établir l’état du logement eu égard aux réglementations applicables quant à la décence.

En application de l’article 1353 du Code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur. Il s’en suit que l’évocation d’une indécence doit conduire le bailleur à démontrer l’exécution de son obligation de délivrance et d’entretien.

*

En l’espèce, il est constant que selon contrat en date du 07 juillet 2022, la SCI ONE CHIP a donné à bail à Madame [N] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le payement d’un loyer mensuel d’un montant de 270 €, outre 30 € de provisions sur charges (pièce 2 demandeur).

Madame [N] [P] affirme que le logement loué ne répondrait pas aux critères de la décence en ce que :

— la pièce à vivre présenterait une importante humidité,

— le système de ventilation serait insuffisant.

Au soutien de ses affirmations, elle produit :

— un courrier en date du 11 juin 2024, adressé par l’ARS au maire de [Localité 3], recommandant une visite du logement concerné pour constater les éventuelles non-conformités au règlement sanitaire départemental,

— un rapport d’une visite réalisée le 08 juillet 2024 par la responsable du service Urbanisme Habitat Construction de la ville de [Localité 3] constatant :

* « la présence très importante d’humidité dans cette pièce au niveau des menuiseries, des murs et du sol, très glissant »,

* « la salle de bain ne dispose pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur. Il a été constaté, dans cette pièce, la présence d’un orifice d’évacuation par ventilation mécanique contrôlée, situé en partie haute du mur. Celle-ci ne fonctionne pas en continue et s’enclenche avec l’interrupteur de la lumière »,

* « la locataire indique également un mauvais fonctionnement des canalisations d’eau et de vidange des appareils »,

— diverses photographies censées représenter les désordres du logement.

En défense, la SCI ONE CHIP sur laquelle repose la charge de la preuve du respect de ses obligations de délivrance et d’entretien, soutient tout d’abord qu’aucun constat d’indécence ou d’insalubrité n’a été établi ; ensuite que le rapport de visite a été réalisé par la mairie de [Localité 3] postérieurement à la date à laquelle Madame [N] [P] était censée avoir quitté le logement ; enfin que cette dernière n’aurait pas respecté son obligation d’entretien, réunissant ainsi les conditions propices à l’installation de l’humidité.

Force est tout d’abord de constater que l’existence d’une importante humidité et de moisissures dans le logement n’est ni contestable, ni contestée par les parties. Le bailleur reconnait d’ailleurs par ses conclusions avoir eu connaissance de cette situation au minimum depuis le 15 décembre 2023, date de réalisation des diagnostics en vue de la vente. Il ajoute, sans en justifier, qu’il aurait procédé au nettoyage des aérations des fenêtres et rebranché la VMC bouchée et déconnectée pour tenter de remédier à cette situation.

Ensuite, aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée dans le logement, susceptible de rapporter la preuve du respect par le bailleur de son obligation de délivrance.

Enfin, la visite du service Urbanisme Habitat Construction de la ville de [Localité 3] le 08 juillet 2024, soit postérieurement à l’échéance du contrat de bail, fait en réalité suite au passage de la commission d’orientation du Pôle de Lutte contre l’Habitat Indigne des Hautes-Pyrénées le 04 juin précédent, soit pendant l’exécution du contrat de bail.

Dans ces conditions, la SCI ONE CHIP échoue à rapporter la preuve du respect de son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent en ce que ce dernier ne présente pas un système d’aération et de ventilation permettant de s’assurer de l’absence d’humidité en son sein.

Sur l’indemnisation du préjudice

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (voir notamment Cass 3ème civ. 29 avril 2009 n° 08-12.261, 23 mai 2019, n° 18-10.034), sans qu’il y ait ainsi besoin de caractériser l’existence d’une faute de la part du bailleur. Dès lors, le fait pour le bailleur d’avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l’exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass 3ème civ. 08 mars 2018).

En l’espèce, au regard de l’indécence précédemment caractérisée du logement loué, il y a lieu de considérer que le bailleur a manifestement manqué de diligences dans l’exécution de ses obligations et que la jouissance paisible du logement par le locataire a été troublée du fait de cette carence.

Ce trouble doit cependant être relativisé en ce que, d’une part, la locataire n’allègue ni ne justifie avoir informé le bailleur des difficultés rencontrée, que ce dernier a constatées fortuitement ; d’autre part, si Madame [N] [P] justifie se trouver dans une situation de vulnérabilité – en ce qu’elle bénéficie de l’allocation adulte handicapé – pouvant rendre les désordres affectant le logement moins supportables, il n’en demeure pas moins qu’elle n’allègue ni ne justifie d’aucune pathologie ou aggravation de son état en lien avec les désordres constatés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’estimer que le préjudice de la défenderesse sera intégralement réparé par l’octroi d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

*

Aux termes de l’article 1347 du Code civil, « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce, la compensation entre les créances réciproques n’étant pas demandée par les parties, elle ne pourra pas être ordonnée.

IV – SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [N] [P], qui est tenue aux dépens, sera condamnée à verser à la SCI ONE CHIP la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu des démarches judiciaires que cette dernière a dû accomplir.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré par la SCI ONE CHIP à Madame [N] [P] par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation, à compter du 07 juillet 2024, du contrat de bail souscrit entre la SCI ONE CHIP et Madame [N] [P] le 07 juillet 2022 concernant le logement sis [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ONE CHIP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [N] [P] à verser à la SCI ONE CHIP la somme de

946 € (neuf cent quarante-six euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 20 juin 2025, avec un dernier appel de 300 € au titre du loyer du mois de juin 2025 et un dernier versement CAF de 214 € le 29 mai 2025) concernant le logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Madame [N] [P] à verser à la SCI ONE CHIP une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à 300 € (trois cent euros) ;

CONDAMNE Madame [N] [P] à verser à la SCI ONE CHIP, la somme de 140,80 € (cent quarante euros et quatre-vingt centimes) au titre des réparations d’entretien incombant au locataire concernant le logement sis [Adresse 2] ;

DIT que la SCI ONE CHIP a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE la SCI ONE CHIP, à verser à Madame [N] [P], la somme de 300 € (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Madame [N] [P], aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à la SCI ONE CHIP la somme de 500 € (cinq cent euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge