TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/02899 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPFN

Minute : 24/859

S.A. D’HLM TOIT ET JOIE

Représentant : Maître SCP BOSQUE ET ASSOCIES de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

C/

Madame [O] [S] [M] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Septembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM TOIT ET JOIE,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [S] [M] [C],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2020, la SA d’HLM TOIT et JOIE a donné à bail à Madame [O] [S] [M] [C], un appartement n° 0039 étage 7, [Adresse 6] à [Localité 9] pour un loyer d’un montant actualisé, charges incluses de 744,04 euros.

Les loyers ne sont pas régulièrement payés.

La SA d’HLM TOIT et JOIE a fait signifier un commandement de payer le 31 août 2023 à Madame [O] [S] [M] [C], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 540,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 août 2023, échéance de juillet 2023 incluse.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception en date 31 août 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 24 novembre 2023, la SA d’HLM TOIT et JOIE a fait assigner Madame [O] [S] [M] [C], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise pour le logement et ses éventuelles annexes,

— Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail susmentionné,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [S] [M] [C] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Autoriser la demanderesse à disposer des meubles garnissant les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Madame [O] [S] [M] [C], à payer à la bailleresse la somme de 3 033,02 euros, selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1 540,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamner Madame [O] [S] [M] [C] à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— Condamner la locataire à la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [O] [S] [M] [C] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 28 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A l’audience, la SA d’HLM TOIT et JOIE, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 4 644,60 euros, arrêtée au 17 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 31 août 2023. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire.

Madame [O] [S] [M] [C] dûment assignée, à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale dont Madame [O] [S] [M] [C] a fait l’objet.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 28 novembre 2023, soit six semaines avant l’audience du 20 juin 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT et JOIE justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 31 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 8 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [O] [S] [M] [C] le 31 août 2023, pour la somme de 1 540,32 euros, arrêtée au 28 août 2023, mensualité de juillet 2023 incluse. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 octobre 2020, à compter du 15 octobre 2023.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire. Par ailleurs, Madame [O] [S] [M] [C] qui ne comparaît pas, ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative, pas plus que ne le démontre les éléments contenus dans l’enquête so-ciale ; étant par ailleurs observé, qu’à la lecture du dernier relevé de compte versé à la cause, le loyer précédant l’audience n’a pas été enregistré.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 15 octobre 2023, Madame [O] [S] [M] [C] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [O] [S] [M] [C] sera condamnée, à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE ladite indemnité à compter du 1er juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT et JOIE verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 17 juin 2024, mensualité de mai 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 644,60 euros, tous frais déduits.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [S] [M] [C] à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 4 644,60 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 17 juin 2024, mensualité de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 31 août 2023 sur la somme de 1 540,32 euros, à compter de l’assignation du 24 novembre 2023 sur la somme de 1 492,27 euros (3 033,02 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 1 540,32 euros = 1 492,27 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [O] [S] [M] [C] qui succombe à la présente instance, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 août 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT et JOIE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [O] [S] [M] [C] sera en conséquence condamnée, au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 23 octobre 2020, entre la SA d’HLM TOIT et joie, prise en son siège [Adresse 4], d’une part, et Madame [O] [S] [M] [C], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, [Adresse 6] à [Localité 9] et ses éventuelles annexes, sont réunies à la date du 15 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [S] [M] [C] qui réside dans les lieux susmentionnés, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Madame [O] [S] [M] [C], à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 4 644,60 euros, (quatre mille six cent quarante-quatre euros et soixante centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 17 juin 2024, mensualité de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 31 août 2023 sur la somme de 1 540,32 euros, à compter de l’assignation du 24 novembre 2023 sur la somme de 1 492,27euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [O] [S] [M] [C], au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Madame [O] [S] [M] [C], à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE ladite indemnité mensuelle à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Madame [O] [S] [M] [C] à payer à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que cette somme produira intérêts à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, Madame [O] [S] [M] [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 août 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

DEBOUTE la SA d’HLM TOIT et JOIE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT