TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/13130

N° Portalis 352J-W-B7F-CVKAU

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

15 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2025

DEMANDERESSE

Société S.SAMAD

(S.A.R.L.)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1102

DÉFENDERESSE

Société IMMORENTE 2

(SCPI)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0815

Décision du 17 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/13130 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVKAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 17 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 février 1995, la SCPI Dormoy, aux droits de laquelle vient la société Immorente2 a donné à bail à la société Iber, aux droits de laquelle est venue la société Kismat Sarah, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er février 1995, moyennant un loyer annuel en principal de 108000 francs HT et HC, à destination de “commerce de prêt à porter, maroquinerie, chaussures, lingerie, linge de maison, gadgeterie et cadeaux à l’exclusion de tout autre commerce.”

Les locaux pris à bail sont désignés comme suit :

“ une boutique et arrière-boutique avec deux caves et droit à l’usage du W.C. commun du rez-de-chaussée (le tout formant les lots 1 – 2 – 22 – 23 de la copropriété).”

Par acte sous seing privé du 3 mars 2004, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er février 2004 pour se terminer le 31 janvier 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 21 000 euros HT, plus des charges fixes de 1 000 euros HT par an.

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2011, la société Kismat Sarah a cédé son fonds de commerce à la SARL S.Samad.

Selon “avenant de renouvellement du bail commercial” en date du 10 novembre 2016, à effet au 1er janvier 2014, la société Immorente 2 a renouvelé le bail consenti à la société S.Samad moyennant un loyer annuel en principal de 29 106,48 euros HT et HC et le versement d’un dépôt de garantie de 7 276,62 euros.

Par acte d’huissier en date du 15 septembre 2021, la SCPI Immorente 2 a fait signifier à la société S.Samad un commandement visant la clause résolutoire du bail pour avoir paiement de la somme en principal de 21 248,02 euros au titre d’un arriéré locatif pour la période comprise entre le 30 mars 2012 et le 9 septembre 2021, échéance du 3ème trimestre 2021 incluse, outre les frais du commandement de payer d’un montant de 209,96 euros.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 15 octobre 2021, la société S.Samad a fait assigner la SCPI Immorente 2 devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à ce commandement de payer visant la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées avant la clôture par RPVA le 5 janvier 2024, la société S.Samad demande au tribunal de :

“- RECEVOIR la société S.SAMAD en ses écritures,

— LA DECLARER bien fondée,

— DEBOUTER la société IMMORENTE2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

RECEVOIR la société S.SAMAD en son opposition,

— ANNULER le commandement de payer délivré le 15 septembre 2021 par la société IMMORENTE2 pour mauvaise foi,

— SUSPENDRE, à défaut, la réalisation des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 15 septembre 2021,

— JUGER que le compte locatif de la société S.SAMAD présente un solde créditeur de 3.020,88€ TTC, arrêté au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus,

— ACCORDER, dans l’hypothèse où le compte locatif présenterait un solde débiteur de 281,12€ TTC arrêté au 1er octobre 2023, échéance 4ème trimestre 2023 incluse, à la société S.SAMAD des délais de paiement et L’AUTORISER à s’acquitter du règlement de sa dette par 5 acomptes successifs et mensuels de 50 €, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement à intervenir, la dernière échéance comprenant le solde de la créance en principal, les intérêts et les frais,

— JUGER que par les effets de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 31 janvier 2019, rectifié par un jugement en date du 21 novembre 2019, la société IMMORENTE2 ne peut réclamer le paiement des frais de gérance visés aux avis d’échéance délivrés à la société S.SAMAD,

— JUGER réputée non écrite la clause du bail faisant supporter au preneur les frais de gérance,

— JUGER n’y avoir lieu à application de la clause pénale visée au bail,

Y ajoutant,

— CONDAMNER la société IMMORENTE2 à verser à la société S.SAMAD une indemnité de procédure de 3.000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société IMMORENTE2 à verser à la société S.SAMAD la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— JUGER que le coût du commandement de payer délivré le 15 septembre 2021 par la société IMMORENTE2 restera à la charge du bailleur,

— CONDAMNER la société IMMORENTE2 aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées avant la clotûre par RPVA le 23 novembre 2023, la SCPI Immorente 2 demande au tribunal de :

“DIRE la société S.SAMAD irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes,

En conséquence :

DÉBOUTER la société S.SAMAD de toutes ses demandes,

En consequence

CONSTATER qu’à la suite du commandement délivré le 15 novembre 2021, la clause résolutoire est acquise faute par la société S.SAMAD d’avoir régularisé la situation,

CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société S.SAMAD occupante sans droit ni titre, ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société S.SAMAD ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner,

CONDAMNER la société S.SAMAD à payer en principal à la société IMMORENTE 2 la somme de 22.713,01 € augmentée d’un intérêt mensuel de 1 %, au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2023 en application de l’article « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » du contrat de bail,

CONDAMNER la société S.SAMAD à payer à la société IMMORENTE 2 une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer outre les charges et taxes jusqu’à la libération des locaux et remise des clés,

CONDAMNER la société S.SAMAD à payer à la société IMMORENTE 2 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la société S.SAMAD aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer”.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 6 janvier 2025.

Par conclusions n°4 visant l’article 802 du code de procédure civile, notifiées par RPVA le 23 décembre 2024, la SCPI Immorente 2 a maintenu l’ensemble de ses demandes sans changement sauf à actualiser sa demande en paiement en principal “à hauteur de la somme de 26 445,37 euros augmentée d’un intérêt mensuel de 1 %, au titre des loyers et charges impayés au 23 décembre 2024 en application de l’article « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » du contrat de bail.

Par conclusions “aux fins de rejet des conclusions notifiées le 23 décembre 2024 par la SCPI Immorente 2" notifiées par RPVA le 6 janvier 2025 (soit le jour de l’audience), la société S.Samad a demandé “au juge de la mise en état” de :

“- RECEVOIR la société S.SAMAD en ses écritures,

— DECLARER irrecevables les conclusions notifiées le 23 décembre 2024 par la SCPI IMMORENTE 2,

— ECARTER des débats de la pièce n°22 de la SCPI IMMORENTE 2 dénommée “décompte locatif actualisé au 23 décembre 2024,

— DIRE que l’examen de l’affaire se fera en tenant compte des conclusions précédemment notifiées le 23 novembre 2023 par la SCPI IMMORENTE 2.”

En cours de délibéré, la SCPI Immorente 2 a été invitée à produire un état des créanciers sur le fonds de commerce, lequel ne fait apparaître aucune inscription.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la SCPI Immorente 2 le 23 décembre 2024 et de la pièce n°22

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture (…)”

La société S.Samad fait soutenir que les conclusions notifiées par RPVA le 23 décembre 2024 par la SCPI Immorente 2, sont tardives et ne répondent pas aux exceptions listées à l’article sus visé, en ce que l’actualisation de la dette, outre son caractère non contradictoire, est sérieusement contestable puisqu’elle porte sur plus d’un an d’arriéré locatif (entre le 18 décembre 2023 et le 23 décembre 2024), dont le montant est contesté, le décompte mentionné en pièce n°22 faisant référence à plusieurs avoirs ainsi qu’à des charges invoquées et non justifiées (taxe foncière, reddition 2023).

Si les conclusions notifiées le 23 décembre 2024 par la SCPI Immorente 2 sont présentées comme des conclusions d’actualisation de l’arriéré locatif, le décompte locatif y afférent fait cependant apparaître des sommes au débit qui ne sont pas des loyers au sens strict mais correspondent notamment à la reddition des charges de 2023 (pour 1077,88 euros), et à la taxe foncière 2024 (2805,80 euros), lesquelles ne sont accompagnées d’aucun justificatif.

Il est en outre mentionné au crédit du compte pour certaines échéances non pas des remises de chèque mais des avoirs, dont le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la nature.

Les conclusions et pièce en litige, sujettes à discussion, ne peuvent donc être déclarées comme recevables au visa de l’article 802 du code de procédure civile sus visé.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de la société S.Samad tendant au rejet des conclusions notifiées le 23 décembre 2024 par la SCPI Immorente 2 ainsi que de la pièce n° 22 qui y est annexée.

Sur le fond

Sur le caractère non écrit de la clause du bail faisant supporter au preneur les frais de gérance

La société S.Samad demande au tribunal de juger réputée non écrite la clause du bail faisant supporter les frais de gérance en application des dispositions de l’article R145-35-4° du code de commerce.

La SCPI Immorente 2 ne répond pas de manière spécifique sur cette demande mais expose dans ses conclusions que la société S.Samad entretient la confusion entre les frais de gestion des loyers et les frais de gérance.

L’article R145-35 4° dans sa rédaction en vigueur depuis le 06 novembre 2014 issu du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret énonce :

“Ne peuvent être imputés au locataire :

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

(…)”

Cet article est d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

La clause en litige insérée à l’avenant de renouvellement du bail commercial signé le 10 novembre 2016 énonce :

3) CHARGES

(…)

Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR les frais de gérance de l’immeuble (5 % du loyer HT et HC, hors frais de gestion des loyers), les frais de gestion (hors frais de gestion des loyers) et/ou les honoraires du syndic.”

Contrairement à ce que fait soutenir la société S.Samad, cette clause est conforme au texte sus visé qui n’écarte pas la faculté pour le bailleur de refacturer toutes les prestations relevant de la gestion locative, mais uniquement celles se rattachant spécifiquement à la “gestion des loyers”.

La demande de la société S.Samad visant à la voir déclarée non écrite sera donc rejetée.

Sur la validité et les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 novembre 2021

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, l’article XI du bail commercial du 2 février 1995 prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou de ses accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après une mise en demeure adressée par exploit d’huissier resté infructueuse, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur autorisée par le juge.

La SCPI Immorente 2 justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer par exploit d’huissier en date du 15 décembre 2021 pour la somme de 21 248,02 euros en principal, outre le coût de l’acte, correspondant à un arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2021, appel du 3ème trimestre 2021 inclus, lequel acte vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d’un mois dont dispose la locataire pour s’acquitter des sommes dues.

Pour s’opposer aux effets de ce commandement de payer visant la clause résolutoire, la société S.Samad fait valoir qu’il n’a pas été délivré de bonne foi en ce que la dette locative est erronée puisqu’elle ne retranche pas le montant appelé au titre des frais de gérance et de la taxe d’habitation et qu’il reste seulement dû au 9 septembre 2021, la somme de 4 868,56 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 3ème trimestre 2021 inclus. Elle expose que le tribunal de grande instance de Paris, dans un précédent jugement rendu le 31 janvier 2019 et un jugement rectificatif du 21 novembre 2019, a jugé que les frais de gérance ne pouvaient être imputés au preneur en vertu de l’article R 145-35 du code de commerce. Elle précise que la SCPI Immorente 2 ne justifie pas que les frais de gérance qui lui sont imputés ne participent pas à la gestion des loyers du local et en conclut que doit être déduite à ce titre, du montant réclamé au commandement de payer la somme totale de 4 153,87 euros (frais de gérance facturés du1er janvier 2019 au 3ème trimestre 2021 inclus).

Elle indique par ailleurs qu’aucune stipulation contractuelle ne met la taxe d’habitation à la charge du preneur et que l’affection des lots 24,25 et 26 désignés comme “chambre” est étrangère à la destination commerciale des locaux et relève de la seule responsabilité du bailleur, de sorte que doit être déduite des causes du commandement la somme de 2.090 euros au titre de cette taxe pour les années 2016 à 2019.

Elle précise que compte tenu de ces déductions à opérer et des versements intervenus pour apurer la dette locative au 3ème trimestre 2020 telle qu’elle s’y était engagée, le commandement de payer est sans cause pour un montant significatif de 16379,46 euros soit 77 % de son montant.

La SCPI Immorente 2 réplique en substance que compte tenu des termes du bail qui fait la loi des parties, elle est bien fondée à facturer à la société preneuse les frais de gérance qui ne sont pas des frais de gestion de loyers. Elle précise que la société S.Samad est mal fondée à solliciter l’exécution du jugement rectificatif du 21 novembre 2019 qui ne lui a pas été signifié et qu’en tout état de cause et dans un unique souci d’apaisement, elle a émis un avoir d’un montant de 5673,43 euros le 13 octobre 2020 au titre des frais de gérance appelés sur la période de janvier 2014 à décembre 2016.

Elle ajoute s’agissant de la taxe d’habitation que le contrat de bail liant les parties mentionne les lots 24,25 et 26 comme des chambres, conformément au règlement de copropriété et que la soumission du contrat de bail au statut des baux commerciaux n’écarte nullement l’assujetissement des chambres sur cour à usage d’habitation au paiement de la taxe d’habitation.

Elle précise que cette taxe est imputable au preneur conformément aux termes contractuels.

L’article 1134 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Disposition d’ordre public, cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

En l’espèce, la société S.Samad invoque mais ne caractérise par aucun élément objectif l’absence de bonne foi qu’elle impute à la SCPI Immorente 2, le seul fait de réclamer des sommes au titre de charges et taxes qui ne lui seraient finalement pas imputables ne suffisant pas à établir la mauvaise foi de la bailleresse.

Etant entendu :

— que le débat opposant les parties sur les frais de gérance n’est pas dénué de sérieux au regard des dispositions contractuelles et de la distinction à opérer entre ces frais et les frais de gestion des loyers et que le jugement rendu en 2019 n’a pas autorité de chose jugée sur les frais facturés postérieurement à son prononcé,

— que pas plus la facturation de la taxe d’habitation, dans le contexte rappelé ci-dessus et nonobstant son éventuel bien fondé, ne caractérise de la part de la bailleresse la manifestation de l’absence de bonne foi,

— qu’il est constant qu’un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues,

— que même en déduisant les sommes réclamées au titre des frais de gérance et de la taxe d’habitation contestés, le commandement de payer reste causé à hauteur de la somme de 15004,15 euros, la société S.Samad omettant d’inclure dans sa démonstration chiffrée les loyers et charges courus depuis le 3ème trimestre 2020,

— que la SCPI Immorente 2 n’a fait qu’user de la faculté offerte par les dispositions légales et contractuelles pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de recouvrer un solde locatif dont la société S.Samad ne conteste d’ailleurs pas l’existence puisqu’elle reconnaît dans ses écritures devoir la somme de 4868,56 euros TTC au titre des loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 9 septembre 2021, échéance du 3ème trimestre 2021 incluse.

Dès lors l’absence de bonne foi de la SCPI Immorente 2 n’est pas établie et le commandement de payer visant la clause résolutoire ne saurait être déclaré nul et de nul effet de ce chef.

En outre, il n’est pas contesté que la somme due au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, même sous déduction des charges et taxes contestées, n’a pas été réglée dans le délai d’un mois visant la délivrance de l’acte.

La clause résolutoire a donc été acquise au 15 décembre 2021 à 24 h.

Sur la dette locative

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 novembre 2023, la SCPI Immorente 2 réclame le paiement de la somme de 22 713,01 euros augmentée d’un intérêt mensuel de 1 % au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2023.

La société S.Samad demande en premier lieu, au visa des arguments développés supra, à ce que soit déduite, au titre des frais de gérance appelés depuis 2014 jusqu’au 1T2022 inclus, la somme totale de 14 874,27 euros décomposée comme suit :

—  5.673,43 euros de 2014 au 4ème trimestre 2017

—  1.770,52 euros au titre de l’année 2018

—  1.812,24 euros au titre de l’année 2019

—  1.854,40 euros au titre de l’année 2020

—  1.857,80 euros au titre de l’année 2021

—  1.905,88 euros au titre de l’année 2022

La SCPI Immorente 2 s’oppose à cette demande, faisant exposer :

— que conformément aux dispositions légales et à la jurisprudence en vigueur, dès lors qu’ils ne participent pas à la gestion des loyers du local, les frais de gérance et de gestion visés au renouvellement du bail commercial sont valablement facturés au locataire.

— qu’elle a déjà passé comptablement un avoir de 5 673,43 euros pour la période de janvier 2014 à décembre 2016).

Il est en effet établi que la SCPI Immorente 2 a recrédité la somme de 5 673,43 euros de sorte que la contestation de la société S.Samad sur ce point est inopérante.

Pour le solde contesté, il est contractuellement prévu au contrat de bail qui fait la loi des parties que “Le PRENEUR remboursera au bailleur les frais de gérance de gestion de l’immeuble (5% du loyer HT et HC, hors frais de gestion des loyers), les frais de gestion (hors frais de gestion des loyers) et/ou les honoraires du syndic.

Si les factures produites aux débats démontrent que les frais de gérance en litige ont été calculés sur la base forfaitaire contractuellement prévu de 5 % du loyer HT HC, pour autant, il appartient à la bailleresse en l’état de la contestation soulevée par la locataire de prouver que ces dépenses correspondent effectivement à une prestation effective du bailleur.

Ainsi et sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la nature même des frais, lesquels pourraient être liés conformément aux termes du contrat, à la gestion l’immeuble (gestion des charges et gestion technique), ou à la gestion des loyers (puisque fixés au prorata des loyers perçus), le tribunal ne peut que constater que cette dépense n’est de toute façon pas prouvée par la SCPI Immorente 2.

Dès lors les demandes en paiement à ce titre du bailleur seront rejetées et il devra être déduit de la dette locative la somme de 9 200,84 euros (14 874,27 euros – 5.673,43 euros).

La société S.Samad conteste en second lieu l’imputation au débit de son compte locataire de la taxe d’habitation, contestation à laquelle s’oppose la bailleresse, les arguments des parties étant développés supra.

Sur ce point, le contrat de bail qui fait la loi des parties prévoit :

En page 4 :

“CHARGES

Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR, en acquittant chaque terme de loyer, la quote part de toutes les charges de copropriété indiquées sur les décomptes adressés par le syndic, de chauffage, les taxes de toute nature, les impôts fonciers (y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et tous les frais de fiscalité liés au recouvrement de ces taxes et impôts, ainsi que la taxe sur les locaux commerciaux si les locaux y sont assujetis, les assurances de l’immeuble(etc…)”

En page 5 :

“IMPOTS ET TAXES

Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR les impôts fonciers (y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et tous les frais de fiscalité liés au recouvrement de ces taxes et impôts, ainsi que la taxe sur les locaux commerciaux si les locaux y sont assujetis.”

A défaut de mention expresse dans le bail concernant la taxe d’habitation et alors même que le contrat liant les parties n’est pas un bail mixte, la bailleresse n’est pas fondée à imputer à la société preneuse le paiement de la taxe d’habitation.

Il sera donc déduit de la dette locative la somme de 2090 euros réglée à ce titre pour les années 2016 à 2019.

S’agissant du surplus des contestations soulevées par la société S.Samad dans ses écritures, l’analyse de celles-ci révèle qu’elles portent sur des versements qui ont tous été pris en compte dans le décompte produit par la SCPI Immorente 2 arrêté au 20 novembre 2023.

En conséquence la société S.Samad est redevable envers la SCPI Immorente 2 de la somme de 10612,17 euros (22 713,01- 9200,84 – 2900) au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 20 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

La SCPI Immorente 2 réclame l’application à l’arriéré locatif d’un intérêt mensuel de 1 %, en vertu de la clause du bail qui prévoit qu’en cas de retard dans le paiement des loyers ou de toute autre somme et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 1% par mois.

La société S.Samad demande “d’écarter” cette clause pénale au regard du contexte entourant la réclamation de la SCPI Immorente 2.

Cette demande vise réalité à voir réduire à néant la clause pénale par application des dispositions de l’article 1152 devenu 1226 du code civil qui énonce que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter une pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, compte tenu du mal fondé de certaines sommes réclamées par la bailleresse ayant conduit à la réduction de la dette locative et du préjudice réellement subi par celle-ci, les intérêts, dus par la société S.Samad à compter du commandement de payer, seront réduits au taux légal.

Sur la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, il y a lieu, ainsi que le sollicite la société S.Samad, en considération de sa situation financière difficile liée à la crise sanitaire, des versements intervenus après la délivrance du commandement de payer et des engagements pris envers la bailleresse, d’échelonner le paiement des sommes dues, selon les modalités prévues au présent dispositif.

En conséquence de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus mais en cas de non-paiement par la société S.Samad d’une seule de ces mensualités dans le délai prévu ou du loyer courant, et passé le délai de quinze jours à compter de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire prévue au bail sera acquise à La SCPI Immorente laquelle pourra procéder à son expulsion. La société S.Samad sera également condamnée dans cette hypothèse à payer à La SCPI Immorente 2, à compter de la déchéance du terme, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel, charges et taxes en plus.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société S.Samad pour procédure abusive

Rien ne vient établir en l’espèce que la SCPI Immorente 2 a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la défenderesse de dommages-intérêts .

La demande de dommages et intérêts de la société S.Samad sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La société S.Samad, reconnue débitrice d’un arriéré locatif, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer du 15 novembre 2021. Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, au regard de l’équité, à payer à la SCPI Immorente 2 la somme de 2000 euros.

Compte tenu des dispositions du présent jugement et des délais accordés à la société S.Samad, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare irrecevables les conclusions de la SCPI Immorente 2 notifiées le 23 décembre 2024 et la communication de la pièce 22 annexée,

Rejette la demande de la SARL S.Samad visant à voir déclarer réputée non écrite la clause du bail faisant supporter au preneur les frais de gérance,

Rejette la demande de la SARL S.Samad visant à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 15 novembre 2021,

Condamne la SARL S.Samad, en deniers ou quittance et sans tenir compte des versements qui ont pu intervenir depuis le 20 novembre 2023, à payer la SCPI Immorente 2 la somme de 10.612,17 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 20 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2021,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCPI Immorente 2 et la SARL S.Samad à la date du 15 décembre 2021 à 24h00, mais en suspend les effets,

Accorde à la SARL S.Samad des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la dette sus visée, sauf meilleur accord des parties, en plus du loyer courant par 10 versements mensuels de 1000 euros étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le solde de la dette devra être réglé le 11ème mois .

Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué

Dit qu’en revanche, à défaut de paiement de l’arriéré dans le délai sus visé ou du paiement du loyer courant au terme exact, et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par la SCPI Immorente 2 à la SARL S.Samad par lettre recommandée avec accusé de réception :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* la SCPI Immorente 2 pourra procéder à l’expulsion de la SARL S. Samad, et celle de tous occupants de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique,

* la SARL S.Samad devra payer à la SCPI Immorente 2, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SARL S.Samad,

Condamne la SARL S.Samad à payer la SCPI Immorente 2 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL S.Samad en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 novembre 2021,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 17 mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME