TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/14492

N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQR

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

La société SOVALFI, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Aurore FAROIGI de la SARL CABINET Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B1202

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet CDSA, SAS

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par Maître Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/14492 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQR

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.A.R.L. SOVALFI est propriétaire d’un studio situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, correspondant au lot n° 69 de l’état descriptif de division de l’immeuble, dont le syndic en exercice est le cabinet CDSA.

A la suite d’un affaissement de structure, le syndic a contacté la société SOVALFI, le 11 octobre 2019, afin d’obtenir l’accès à son appartement pour que l’architecte de l’immeuble puisse donner son avis sur les causes de l’affaissement et sur les actions à réaliser pour mettre fin aux désordres.

L’architecte a sollicité la réalisation d’un sondage au niveau du faux plafond de l’appartement de la société SOVALFI pour visualiser l’état de la sablière, correspondant à une poutre porteuse.

Après plusieurs échanges de courriels, le syndic a accepté la prise en charge du coût de la remise en état de l’appartement de la S.A.R.L. SOVALFI et l’établissement d’un état des lieux par huissier de justice.

La société SOVALFI a laissé l’entreprise chargée de réaliser un sondage accéder à son appartement, avec l’accord de son locataire, Monsieur [D], qui lui a ensuite donné congé de cet appartement.

Le syndic a convoqué dans le même temps une assemblée générale ayant notamment pour objet le vote des travaux de remplacement de la sablière, qui ont été adoptés le 19 novembre 2020.

Les travaux, prévus sur une durée d’un mois, ont été exécutés en février/mars 2021.

Par courriel du 7 avril 2021, la société SOVALFI a signalé au syndic de l’immeuble que la peinture des murs de la pièce principale n’avait pas été refaite et que l’appartement n’avait pas été nettoyé. Elle a par ailleurs réclamé le remboursement des loyers perdus et des frais de relocation, sa demande d’indemnisation étant formulée comme suit :

— loyers de février et mars 2021 : 1.087,84 €,

— frais de relocation : 440,88 €,

— nettoyage : 120,00 €

— peinture des murs : 572,00 €,

Total : 2.220,72 €.

Le cabinet CDSA a alors fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 mai 2021 un point relatif à l’indemnisation de la société SOVALFI et les copropriétaires ont rejeté une résolution n° 15 portant sur l’indemnisation sollicitée par la société SOVALFI à hauteur de 2.220,72 €.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 28 juin 2021, la S.A.R.L. SOVALFI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [13] 18ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 1.229,04 € au titre des loyers de février et de mars 2021, 3.175,00 € au titre de la période de relocation, 440,88 € au titre des frais de relocation, 750,00 € au titre de la remise en état, 120,00 € au titre du nettoyage du logement et 6.000,00 € au titre de la résistance abusive, ainsi que l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 « manifestement illicite et illégale » pour violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2022, la S.A.R.L. SOVALFI demande au tribunal de :

Vu les pièces versées au débat ;

Vu les articles 9, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la société SOVALFI les sommes suivantes :

* 1.229,04 euros au titre des loyers des mois de février et mars 2021 correspondant à la période des travaux,

* 3.175 euros au titre de la période de relocation,

* 440,88 euros au titre des frais de relocation du logement,

* 750 euros au titre de la remise en état des peintures du logement,

* 120 euros au titre du nettoyage du logement,

* 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

ANNULER la résolution n° 15 manifestement illicite et illégale de l’assemblée générale du 5 mai 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] pour violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et abus de majorité.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 15] à payer à la société SOVALFI la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/14492 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQR

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 18ème demande au tribunal de :

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Vu les dispositions légales visées aux présentes,

DÉBOUTER la société SOVALFI de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER la société SOVALFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 11] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Après radiation, pour défaut de diligences des parties, le 29 septembre 2023, puis remise au rôle le 23 novembre 2023, une ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 mars 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires formées par la S.A.R.L. SOVALFI :

La S.A.R.L. SOVALFI fait valoir en substance, au visa de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, les moyens suivants :

Sur la perte du locataire en place, l’impossibilité d’accès aux locaux « donc de relouer l’appartement pendant les travaux », la période d’impossibilité de « relocation » et les frais de « relocation du logement » :

Suite au sondage réalisé pour vérifier l’état de la sablière, trois trous ont été percés au niveau de la pièce principale du logement occupé par Monsieur [D] (pièces n° 2 et 7) et, suite aux plaintes du locataire, elle a demandé au syndic, en septembre et octobre 2020, d’installer une plaque en contreplaqué pour boucher ces orifices, le locataire s’inquiétant de la situation de l’appartement, devenant invivable (pièces n° 8, 10, 11).

Le 10 décembre 2020, son locataire lui indiquait ainsi qu’au syndic que la présence de ces trous entraînait une importante perte d’isolation en période hivernale et qu’il craignait pour la sécurité de la construction puis, le 13 décembre 2020, faute de retour et d’actions du syndic, le locataire a transmis son congé au bailleur, après avoir relancé directement le syndic par courriel du 27 octobre 2020 (pièces n° 13 et 9).

Il est « indéniable » que le syndicat des copropriétaires lui a fait perdre son locataire par sa mauvaise gestion des travaux de sondage.

De même, pendant la durée des travaux, il lui était impossible de trouver un nouveau locataire et par conséquent de percevoir un loyer, faute d’accès à son appartement.

Le syndicat des copropriétaires doit donc l’indemniser du montant des loyers et charges entre la date de remise des clés au syndic et leur restitution, soit entre le 1er février 2021 et le 29 mars 2021, date de restitution des clés (pièces n° 23 et 24).

Son préjudice s’établit donc à la somme de 1.229,04 € au titre des loyers de février et mars 2021, le montant des loyers réclamés correspondant aux loyers payés par Monsieur [D], ancien locataire, soit 635 € par mois (pièces n° 25 et 26), outre les frais de relocation, soit 440,88 € correspondant aux honoraires et frais de Madame [R] en charge des relocations des appartements de la société SOVALFI (pièce n° 27). Cette facture de relocation correspond à la nécessité de relouer le logement, donc de faire des visites avec des candidats, récupérer et étudier les dossiers de candidature, rédiger le bail et faire l’état des lieux d’entrée, ce travail – effectué par son gérant en l’absence du sous-traitant chargé habituellement de cette mission – devant être rémunéré. Cette relocation est la conséquence directe du départ de l’ancien locataire et des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans le logement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires devra prendre en charge la période de relocation, c’est-à-dire la durée nécessaire pour retrouver un nouveau locataire, soit cinq mois de loyers, soit 3.175 € (5 mois x 635 €), cette durée s’expliquant par le fait que le Covid 19 a complètement déstabilisé le marché locatif parisien, entraînant la remise sur le marché de 30.000 appartements dédiés par leurs propriétaires à la location de courte durée suite à la disparition quasi-totale des touristes étrangers, rendant plus difficile la relocation d’appartements meublés, comme celui de la société SOVALFI, avec une baisse des prix des loyers des appartements meublés en raison du Covid 19 et des confinements à répétition, dont la presse s’est faite l’écho (pièces n° 37 à 44).

Sur l’absence de remise en état et de nettoyage des parties privatives :

Lors de la restitution des clés par le syndic, elle a constaté qu’il n’y avait pas eu de remise en état et notamment de remise en peinture de la pièce principale du studio, ni de nettoyage du logement après travaux (pièce n° 20 précitée, mail du 7 avril 2021), les travaux ayant entraîné des dégradations et poussières qui ont abîmé et sali les peintures de la pièce.

C’est pourquoi elle a toujours insisté dans ses emails adressés au syndic pour que la peinture de la pièce soit refaite après les travaux dans le cadre de la remise en état (pièces n° 28 à 31, pièces n° 14, 15 et 18).

Malgré les engagements écrits pris par le syndic de « remise en état » tant pour les travaux de sondage que pour les travaux de réfection de la sablière, le nettoyage de son studio n’a même pas été fait (cf. : mail du 29 janvier 2021, « je vous confirme la remise en état de votre logement », répondant à son mail du 14 janvier 2021 demandant « la confirmation de la prise en charge des peintures » par le syndicat des copropriétaires, pièce n° 30), alors que ces engagements écrits du syndicat des copropriétaires lui sont « totalement opposables ».

Il en résulte un préjudice d’un montant de 750 € correspondant aux frais de remise en état (peinture de murs) et de 120 € pour les frais de nettoyage, préjudice qui doit être indemnisé par le syndicat des copropriétaires (pièces n° 32 et 33), outre qu’un poste « nettoyage de fin de chantier » figure quasi systématiquement dans les devis de travaux comme en l’espèce pour l’entreprise [E] qui a réalisé les travaux (pièce n° 34), de sorte qu’elle a demandé au syndic de ne pas solder l’entreprise pour ce chantier.

Les travaux de peinture des murs de la pièce principale sont « parfaitement légitimes et justifiés », car ils sont la conséquence directe des travaux réalisés dans son logement, ayant entraîné des dégradations et des poussières, inhérentes à ce type de travaux lourds et structurels, alors qu’il est « curieux de reprendre les peintures de la totalité du plafond et de ne rien faire au niveau des murs », salis, et que le syndicat des copropriétaires s’était engagé à prendre en charge les peintures desdits murs.

La société qui a établi le devis n’est pas la même que celle qui a réalisé les travaux de peinture, la somme de 750 € réclamée apparaissant « plus que raisonnable » pour reprendre la totalité des murs de la pièce principale de son logement.

S’agissant de la facture de 120 € de nettoyage de son logement, celle-ci est également justifiée et légitime, représentant moins de 1 % du montant total des travaux réalisés.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Elle estime que la résistance abusive du syndicat des copropriétaires lui est très préjudiciable, la privant de revenus alors qu’elle doit dans le même temps payer les charges courantes de copropriété et surtout des travaux de ravalement et de plomberie en cave dont le montant total dépasse les 123.000 € (pièces n° 35 et 36) et alors même que, bien avant de réaliser les travaux, le syndic arguait, par mail du 10 mars 2020, des dispositions de l’article 7 du règlement de copropriété prévoyant que les copropriétaires doivent souffrir sans indemnité de l’exécution des réparations nécessaires aux choses communes et que les travaux de finition seront à sa charge (pièce n° 4) et qu’il est pourtant constant qu’une telle clause doit être réputée non écrite.

Elle réclame donc également la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, indiquant s’être heurtée à la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui l’a menée « en bateau » et a menti délibérément sur la prise en charge des conséquences financières des travaux à réaliser pour arriver à ses fins (se débarrasser de son locataire pour pouvoir exécuter les travaux de remplacement de la sablière).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] répond en substance de la manière suivante, au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile et du principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même » :

Sur la période de relocation (3.175 €) :

La période alléguée, sur une zone aussi tendue que l’est Paris en matière de location, n’est pas sérieuse et n’est d’ailleurs étayée par aucun élément objectif, le tribunal ne devant pas se laisser « abuser par les articles à sensation versés aux débats par la société SOVALFI ».

Le marché de la location à [Localité 14] demeure extrêmement tendu, en dépit de la crise sanitaire, les locataires éprouvant toujours les plus grandes difficultés à trouver un appartement libre.

Pour chaque offre, il y a une pléthore de candidatures, ce qui a d’ailleurs conduit des propriétaires à des excès quant aux exigences des documents et garanties à fournir.

Jamais la société SOVALFI n’avait évoqué cette somme avant la délivrance de l’assignation.

Sur les frais de relocation (440,88 €) :

Ces frais ne sont pas justifiés, ladite demande illustrant une fois de plus la mauvaise foi de la société SOVALFI.

Sur la remise en état (750 €) :

La société SOVALFI ne demande plus 572 € mais 750 €, cette dernière somme n’étant pas plus justifiée que celle initialement demandée, alors que la zone impactée par les sondages ne concernait que le plafond, intégralement repris par la copropriété, qui n’a pu s’engager à l’égard de la société SOVALFI que sur la remise en état de la zone touchée par les sondages (plafond) et pas davantage, sauf pour la demanderesse à bénéficier d’un « enrichissement sans cause » alors que les travaux de reprise du plafond ont été réglés par la copropriété.

Sur les frais de nettoyage (120 €) :

L’intervention de l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires mentionnait un poste « nettoyage » et l’entreprise a procédé au nettoyage. Si l’appartement avait dû être nettoyé, ce qui n’est pas établi, il suffisait de demander à l’entreprise de revenir sur place. La société SOVALFI ne verse aucun élément objectif, témoignant ainsi de sa mauvaise foi.

Sur la résistance abusive (6.000 €), il précise que la demande formée à ce titre n’est pas fondée dans son principe, en considération des éléments d’appréciation ci-dessus développés, ni factuellement justifiée, mettant en exergue la mauvaise foi de la société SOVALFI.

***

1-1 Sur le droit à indemnisation de la S.A.R.L. SOVALFI :

Les dispositions d’ordre public du III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux à l’initiative de la copropriété, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Les clauses d’un règlement de copropriété, même non conformes à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-13.607).

Par ailleurs, seules les clauses de réparation des charges réputées non écrites n’ont d’effet que pour l’avenir de sorte que le juge qui déclare toute autre clause non écrite doit immédiatement en tirer les conséquences, dès lors que la demande lui en est faite (ex. : Cour d’appel de [Localité 18], 4ème chambre – 2ème section, 7 mai 2018, n° RG 16/04317, clause identique à celle faisant l’objet du présent litige).

En revanche, dès lors que la clause litigieuse du règlement de copropriété n’est pas réputée non écrite, elle doit recevoir application (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 2ème section, 21 novembre 2018, n° RG 17/00432).

En l’espèce, il n’est pas contesté en défense que la S.A.R.L. SOVALFI a subi des dégradations et un trouble de jouissance grave par suite :

— de l’exécution de plusieurs sondages au plafond, qui ont été rendues nécessaires pour déterminer l’état d’une sablière (ayant fléchi) jusqu’à la façade, à la suite de l’affaissement de l’ancienne loge de l’immeuble, « en vue de préconiser » ensuite les interventions de renforcement de la structure « indispensables » (pièce n° 7 produite en demande, compte-rendu de visites sur site du lundi 21 septembre 2020 du cabinet d’architecture ALTER EGO), avec percement d’un trou,

— puis de la réalisation, en février/mars 2021, de travaux de remplacement de la sablière, décidés lors d’une assemblée générale du 19 novembre 2020.

Par courriel du 29 juin 2020, le syndic de l’immeuble a d’ailleurs indiqué clairement à la S.A.R.L. SOVALFI que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] prendrait « en charge les travaux de remise en état de » son « logement après la réalisation des sondages complémentaires » permettant « de visualiser l’état de la sablière » (pièce n° 6 produite en demande), sans pour autant avoir expressément acquiescé, par la suite, à l’ensemble des postes de réclamations formulés par la S.A.R.L. SOVALFI, dans leur principe comme dans leur quantum (loyers, frais de relocation, remise en peinture de l’intégralité de la pièce principale et non simplement du plafond, nettoyage après chantier, remise en fonction de la sonnette…).

Pour autant, le logement de la S.A.R.L. SOVALFI, loué à Monsieur [D], est resté avec un trou béant sans mise en place d’une plaque en bois pour le boucher à compter de fin septembre 2020 jusqu’au départ du locataire, selon courriel du 13 décembre 2020, sollicitant la résiliation du bail à effet au 31 janvier 2021 (pièces n° 8 à 13 produites en demande).

La S.A.R.L. SOVALFI apparaît donc bien fondée à réclamer une indemnisation pour les préjudices subis en application des dispositions d’ordre public, susvisées, de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant les stipulations de l’article 7 du règlement de copropriété de l’immeuble (page 22), qui seraient relatives à l’obligation pour les copropriétaires de souffrir sans indemnité de l’exécution de réparations nécessaires aux choses communes, étant précisé à cet égard que :

— le règlement de copropriété contenant ladite clause (dont il n’est pas sollicité qu’elle soit réputée non écrite dans le dispositif des dernières écritures des parties) n’est pas produit dans le cadre de la présente instance,

— le syndicat des copropriétaires défendeur ne sollicite pas l’application, au cas d’espèce, de l’article 7 dudit règlement, se contentant de faire valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des « chefs de préjudice dont elle réclame réparation », en application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile.

1-2 Sur les demandes indemnitaires formées par la S.A.R.L. SOVALFI :

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

1-2-1 Sur la perte de loyers et l’impossibilité de relouer le bien :

Il est justifié en l’espèce que les sondages et travaux susmentionnés ont été directement à l’origine d’une perte de loyers de deux mois pendant la durée des travaux en février/mars 2021, jusqu’à la remise des clés, d’un montant total justifié de 1.229,04 € (pièces n° 23 et 24 produites en demandes, appels de loyers et charges de février et mars 2021 établis le 23 juin 2021, en conformité avec les montants figurant dans les comptes-rendus de gérance versés aux débats : pièces n° 25 et 26).

Sur l’impossibilité de relouer son bien à l’issue des travaux, alléguée en demande par la S.A.R.L. SOVALFI, le tribunal relève que cette demande n’était pas formulée dans la réclamation adressée par la S.A.R.L. SOVALFI au syndic de l’immeuble, par courriel du 7 avril 2021, et qu’elle n’est justifiée par aucun élément de preuve versé aux débats dans le cadre de la présente procédure.

Si le locataire de la S.A.R.L. SOVALFI s’est effectivement plaint, le 10 décembre 2020, des conséquences sur l’habitabilité de l’appartement occupé de la présence d’un « énorme trou au plafond qui est partiellement rebouché par un film pastique et du scotch (photo ci-joint) » (pièce n° 11 produite en demande), la demande de résiliation du bail jointe au courriel adressé par le locataire à son bailleur le 13 décembre 2020 (pièce n° 12 produite en demande) n’est pas versée aux débats et aucune pièce n’est produite quant aux démarches de relocation qui auraient été, le cas échéant, effectuées par la S.A.R.L. SOVALFI, après le départ de son locataire, fin janvier 2021, puis après remise des clés à l’issue des travaux, le 29 mars 2021.

Le préjudice lié à l’impossibilité de « relocation » pendant une durée de cinq mois, allégué en demande (« période de relocation »), n’est donc en l’espèce justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, de sorte que la S.A.R.L. SOVALFI devra en être intégralement déboutée.

1-2-2 Sur les « frais de relocation » :

En l’espèce, la S.A.R.L. SOVALFI ne rapporte pas la preuve de son allégation selon laquelle son gérant aurait effectivement réalisé un travail rémunéré de recherche de candidats à la location, à la suite du départ de son ancien locataire et des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans son logement, se contentant de produire à ce titre une demande de remboursement de frais de relocation établie par elle-même qu’elle a adressée, par courrier du 7 avril 2021, au syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] (pièce n° 27), sans détail des prestations prétendument effectuées (hors « frais annonce LE BON COIN » non justifiés par la production de l’annonce alléguée).

C’est d’ailleurs en ce sens que le syndic de l’immeuble, le cabinet CDSA, a sollicité vainement l’envoi par la S.A.R.L. SOVALFI du « document justifiant des frais de relocation d’environ 400 € » (pièce n° 16 produite en demande).

La S.A.R.L. SOVALFI sera donc intégralement déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre des frais de relocation.

1-2-3 Sur la remise en état des peintures du logement et le nettoyage des parties privatives après le chantier :

Le principe de réparation intégrale impose, en l’espèce, la réfection de la peinture de l’intégralité de la pièce sinistrée, incluant les murs, sans que celle-ci puisse être limitée au seul plafond, afin de respecter une uniformité des teintes, la reprise de la peinture des murs apparaissant seule de nature à réparer intégralement le préjudice, dans la mesure où une reprise du seul plafond ne pourrait permettre une remise en état à l’identique.

En effet la réparation intégrale impose en cas d’infiltrations sur un des murs de la pièce de reprendre l’intégralité des murs afin d’obtenir une uniformité de teinte de la pièce et pour assurer une homogénéité de celle-ci, en évidant un important contraste de couleur et, donc, un défaut d’harmonie qui n’existait pas avant la survenance du dommage.

En revanche, aucun élément ne justifie en l’espèce de retenir la facture n° FC0403 en date du 18 avril 2021 de « mise en peinture en deux couches de la pièce à vivre d’un appartement [Adresse 17] », sans précision quant aux surfaces concernées (pièce n° 32 produite en demande), alors que la S.A.R.L. SOVALFI avait transmis au syndic, le 7 avril 2021, un devis n° 21/00145 de l’entreprise LES FRERES DU BATIMENT, parfaitement acceptable, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, portant sur la remise en peinture « des murs hors faux plafond suite à travaux de copropriété », avec remise en peinture de la toile de verre et 2 couches de peinture acrylique satin des autre murs de la pièce principale du studio sinistré (pièce n° 3.5 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), pour un montant de 572,00 € TTC, qui sera seule retenue au titre de la remise en état des peintures.

S’agissant des frais de nettoyage après chantier, la S.A.R.L. SOVALFI ne produit aucun élément de preuve (photographies, procès-verbal de constat de commissaire de justice ou autre) de nature à justifier son allégation selon laquelle le nettoyage de son studio n’aurait pas été fait après réalisation des travaux de réfection de la sablière, alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] objecte que l’entreprise « a procédé au nettoyage », que « si l’appartement avait dû être nettoyé – ce qui n’est pas établi – il suffisait de demander à l’entreprise de revenir sur place » et que la société SOVALFI « ne verse aucun élément objectif » à ce titre (dernières écritures, page 7).

La partie demanderesse se contente de verser aux débats une facture n° 005180 de l’entreprise nettoyage Lattana en date du 17 avril 2021 (pièce n° 33), faisant suite à un devis n° 00417 du 2 avril 2021 portant sur le nettoyage de « l’ensemble » d’un « appartement » (salle de bain et sanitaires, cuisine et ensemble de l’appartement (pièce n° 3.4 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), alors qu’il ne ressort d’aucun élément que les travaux de réfection de la sablière réalisés dans le studio de la S.A.R.L. SOVALFI aurait nécessité, à l’issue du chantier, la mise en œuvre d’un quelconque nettoyage, et ce dans l’ensemble de « l’appartement »

[dans la salle de bain : désinfection et détartrage des appareils sanitaires, nettoyage du miroir, du meuble intérieur et extérieur du lavabo, dépoussiérage du chauffage mural et des luminaires, aspiration puis lavage des sols de la salle de bain ; dans la cuisine et ensemble de l’appartement : nettoyage des appareils sanitaires – lavabos – du plan de travail, des placards intérieurs et extérieurs, des petits électroménagers, des poignées de portes, des fenêtres et encadrements de fenêtres, de la porte d’entrée, dépoussiérage de toutes les plinthes et des luminaires, aspiration et nettoyage des sols…].

La S.A.R.L. SOVALFI ne rapportant pas la preuve qui lui incombe de la nécessité de procéder à un nettoyage de son studio consécutivement aux travaux de réfection de la sablière réalisés en février/mars 2021, elle ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre du nettoyage du logement.

1-2-4 Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

La S.A.R.L. SOVALFI ne justifie pas s’être heurtée à la « mauvaise foi du syndicat des copropriétaires » ni avoir été prétendument menée « en bateau » ou avoir été victime d’un mensonge délibéré du syndicat des copropriétaires, contestant le bien-fondé et le quantum de certaines sommes réclamées, quant à « la prise en charge des conséquences financières des travaux à réaliser ».

Elle ne rapporte pas non plus la preuve de son allégation selon laquelle le syndicat des copropriétaires aurait, d’une quelconque manière, cherché à « se débarrasser du locataire de la société SOVALFI afin de pouvoir exécuter les travaux de remplacement de la sablière » (dernières écritures, page 8 sur 15).

Enfin, la S.A.R.L. SOVALFI ne précise pas la nature du préjudice dont elle se plaint, qui n’est justifié, dans son principe comme dans son montant (6.000,00 €), par aucun élément de preuve.

Elle sera donc intégralement déboutée de sa demande indemnitaire formée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

II – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 formée par la S.A.R.L. SOVALDI :

La S.A.R.L. SOVALFI souligne qu’en application de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui subit un préjudice du fait de travaux sur les parties communes a le droit à une indemnité, son indemnisation ayant été soumise, à l’initiative du syndic, au vote de l’assemblée générale du 5 mai 2021, qui a l’a refusé, selon résolution n° 15.

Elle se prévaut également des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la responsabilité du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine des parties communes, en soulignant que les préjudices qu’elle subit découlent de travaux réalisés sur les parties communes et que le syndicat des copropriétaires a refusé de l’indemniser malgré ses engagements écrits.

Elle ajoute que, outre l’abus manifeste de majorité, cette décision est contraire aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de refuser d’attribuer une indemnité prévue par la loi, de sorte que la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 est « illicite ».

Elle précise qu’elle a pourtant pris le soin d’informer à plusieurs reprises le syndicat des copropriétaires sur cette obligation, notamment par emails des 18 juin 2020, 21 décembre 2020 et 7 avril 2021 envoyés au cabinet CDSA, syndic de l’immeuble (pièces n° 5, 15 et 20).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] répond en substance l’assemblée générale n’a fait que rejeter la demande d’indemnisation présentée par la société SOVALFI dans son quantum, estimant que les chefs de préjudices réclamés étaient artificiels.

Il précise qu’il en était ainsi :

— des frais de relocation d’un montant de 440,88 € qui n’étaient absolument pas justifiés,

— des frais de nettoyage pour un montant de 120 €, pas davantage justifiés, sachant que l’intervention de l’entreprise mandatée par le syndicat mentionnait un poste « nettoyage », ce que la société SOVALFI précise d’ailleurs dans ses écritures, de sorte que, si l’appartement avait dû être nettoyé, ce qui n’est pas établi, il suffisait de demander à l’entreprise de revenir sur place (aucun élément n’étant versé par la société SOVALFI, conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile),

— des frais de peinture pour les murs de l’appartement, pour un montant de 572 €, tout aussi injustifiés, alors que les sondages ont été réalisés sur la partie « plafond » et que, si le syndicat a bien payé le coût de réfection intégrale du plafond, il n’avait pas à supporter le coût de réfection des peintures de l’appartement, à savoir des murs qui n’avaient pas été impactés par les travaux.

Il considère que la société SOVALFI tente de faire supporter par la copropriété la réfection de son appartement et de profiter de cette situation, ce dont les copropriétaires se sont aperçus pour s’opposer à l’allocation d’une somme de 2.200 €, de sorte que la demande d’annulation de la résolution n° 15 et les demandes subséquentes d’indemnisation s’élevant désormais à la somme « indécente » de 11.714,92 €, devront être rejetés.

***

Les dispositions d’ordre public du III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux à l’initiative de la copropriété, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

En l’espèce, en rejetant la résolution n° 15 portant sur l’indemnisation à verser à la SCI SOVALFI, selon demande de cette dernière et justificatifs liés à cette demande joints à la convocation « pour un montant maximum de 2.200 € en raison de l’inexploitation de son logement durant les travaux de reprise partielle du plancher haut du studio » avec un financement de cette indemnisation au moyen d’un appel de fonds à 100 % appelé le 1er juin 2021 (résolutions n° 15.1 et 15.2, pièce n° 22 produite en demande, page 11/12), lors de l’assemblée générale annuelle du 5 mai 2021, les copropriétaires :

— n’ont pas contesté le principe d’un droit à indemnisation de la S.A.R.L. SOVALFI en application des dispositions d’ordre public susvisées de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965,

— mais ont simplement rejeté certains postes/chefs de préjudices réclamés par la S.A.R.L. SOVALFI, selon demande et justificatifs joints à la convocation (pièces n° 3.1 à 3.5), faute de preuves suffisantes de l’existence même de certains préjudices allégués (frais de relocation, nettoyage après chantier en particulier) et/ou du lien de causalité susceptible d’exister entre certains des postes de préjudices revendiqués et la réalisation des travaux de reprise partielle du plancher haut du studio.

L’objet de la résolution n° 15 ne portait pas sur le principe même d’un droit à indemnisation de la S.A.R.L. SOVALFI mais sur son indemnisation effective à hauteur de la somme globale de 2.200 €, conformément à sa demande formalisée le 7 avril 2021 (loyers de février et mars 2021 : 1087,84 €, frais de relocation : 440,88 €, frais de nettoyage : 120,00 €, remise en peinture : 572,00 €, soit au total : 2.220,72 € TTC), financée par un appel de fonds à 100 % à verser le 1er juin 2021,

Aucune violation des dispositions d’ordre public de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 ne résulte donc de l’absence d’adoption par les copropriétaires de la résolution n° 15 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] en date du 5 mai 2021, qui n’apparaît nullement « illicite » ou « illégale » au regard des dispositions susvisées ni constitutive d’un quelconque abus de majorité.

Dans ces conditions, la S.A.R.L. SOVALFI ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution susvisée.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16], qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € à la S.A.R.L. SOVALFI sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il sera intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. SOVALFI sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] à payer à la S.A.R.L. SOVALFI :

— la somme de 1.229,04 € au titre des loyers des mois de février et mars 2021 correspondant à la période des travaux,

— la somme de 572,00 € TTC au titre de la remise en état des peintures du logement,

Déboute la S.A.R.L. SOVALFI du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre de la remise en état des peintures du logement,

Déboute la S.A.R.L. SOVALFI de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre de la période de relocation, des frais de relocation du logement, du nettoyage du logement et à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la S.A.R.L. SOVALFI de sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] en date du 5 mai 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] à payer à la S.A.R.L. SOVALFI la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la S.A.R.L. SOVALFI du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 15 Mai 2025

La Greffière Le Président