MINUTE N°

N° RG 24/00690 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPXF

Société Action Logement Services

C/

Monsieur [N] [O] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société Action Logement Services, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué pa Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [O] [R], demeurant [Adresse 3], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [D] [C], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Roger LEMONNIER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [N] [O] [R]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [S] [E] a donné à bail à monsieur [G] [O] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 30 octobre 2023, pour un loyer mensuel de 568 € et 27 € de provision sur charges. Le contrat prévoit par ailleurs une garantie par un contrat de cautionnement VISALE A10316129740.

La SAS Action Logement Services a compensé les impayés de monsieur [G] [O] [R] et réglé au propriétaire la somme de 1585 € , selon la quittance subrogative du 16 février 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SAS Action Logement Services a ensuite fait assigner monsieur [G] [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SAS Action Logement Services – représentée par son conseil – demande à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, voire à titre subsidiaire de prononcer la résolution judiciaire du bien ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [G] [O] [R] ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 3.984,80 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.585 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SAS Action Logement Services expose que suite aux différents incidents de payer de la part du locataire, elle est intervenue et a réglé 3.692 €, une fois déduit le dépôt de garantie. Elle fait valoir les quittances subrogatives consécutives à ces paiements et se prévaut de l’article 1346 du code civil pour prétendre être subrogée dans tous les droits du propriétaire, à savoir notamment l’action en résolution du bail.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 octobre 2024, monsieur [G] [O] [R] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la subrogation

La SAS Action Logement Services produit en l’espèce le contrat de location signé entre monsieur [S] [E] et monsieur [G] [O] [R].

Elle produit également la convention de cautionnement Visale signée électroniquement par monsieur [S] [E], ainsi qu’une capture d’écran comportant les différents éléments d’identification de la société bailleresse, du locataire (avec le numéro de son visa) et du logement concerné.

Le préambule de ce contrat de cautionnement permet de confirmer qu’il est bien relatif au bail d’habitation litigieux, puisqu’il est rappelé que "le Bailleur déclare donner en location le 31/10/2023 prenant effet au 1er/11/2023 qui sera réputé être à la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 5], d’une superficie de 13 m² à Monsieur [G] [O] [R] (15/02/2005), pour un loyer mensuel de 568 € et un montant mensuel de charges provisionnées de 27 €« (page 3/16). Il est par ailleurs indiqué que le document versé aux débats »(…) est le contrat de cautionnement définitif validé par les parties", soit au terme des cinq étapes prévues à l’article 6 du contrat.

L’article 2309 du code civil pose le principe que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution subrogée dans les droits du bailleur est donc fondée non seulement à obtenir le recouvrement des sommes qu’elle lui a versées, mais également à mettre en oeuvre les actions nées de l’inexécution contractuelle, afin notamment de limiter le montant de la dette qu’elle a la charge de cautionner. L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit d’ailleurs en ce sens qu'« en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) (…) ».

La SAS Action Logement Services justifie en l’espèce avoir versé à monsieur [S] [E] la somme totale de 4.282 €. Des quittances subrogatives ont été remises par monsieur [S] [E], la dernière reprenant ce solde le 8 octobre 2024, la mention « cet exemplaire est la quittance subrogative définitive validée par les parties » permettant de s’assurer de la parfaite acceptation de la société bailleresse au terme du processus prévu à l’article 8 du contrat de cautionnement.

En conséquence de quoi, la SAS Action Logement Services est recevable à agir pour faire constater la résiliation de plein droit ou pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 30 octobre 2023.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur les effets de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail conclu le 30 octobre 2023 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 1.585 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er mai 2024.

L’expulsion de monsieur [G] [O] [R] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS Action Logement Services produit des quittances subrogatives qu’elle a communiquées au locataire par des courriers récapitalsant les montants payés et recouvrés. Ainsi, elle justifie avoir avancé la somme de 3.692 € et être subrogée dans les droits de monsieur [S] [X].

Monsieur [G] [O] [R], non-comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.692 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.585 € à compter du commandement de payer (19 mars 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [G] [O] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [O] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Action Logement Services, monsieur [G] [O] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REÇOIT la SAS Action Logement Servicesen son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2023 entre monsieur [S] [X] et monsieur [G] [O] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [G] [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [G] [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE monsieur [G] [O] [R] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 3.692 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 1.585 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [G] [O] [R] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE monsieur [G] [O] [R] à verser à la SAS Action Logement Services une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [G] [O] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,