TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CANDAN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e HUERRE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/11154

N° Portalis 352J-W-B7D-CQX2P

N° MINUTE :

Assignation du :

22 août 2019

JUGEMENT

rendu le 29 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. BELLIFONTAINE

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 13], représenté par son syndic le Cabinet IMMO + MORILLON, S.A.R.L.

[Adresse 10]

[Localité 11]

représenté par Maître Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0109

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 19/11154 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQX2P

DÉBATS

A l’audience du 20 septembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_________________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Bellifontaine est propriétaire de locaux à usage de bureaux, d’emplacements de stationnement et d’une cave dans le bâtiment A d’un immeuble sis [Adresse 6].), qui constituent les lots de copropriété n°1049, 1092, 1096, 1106, 1114 et 1287.

Le 27 juin 2019 s’est réunie l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, et la SCI Bellifontaine n’était pas présente ou représentée à cette réunion.

Par exploit d’huissier signifié le 22 août 2019, la SCI Bellifontaine a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’obtenir à titre principal l’annulation de cette assemblée générale.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 juin 2023, et au visa des articles 3, 4, 6-2, 10, 10-1, 11, 14-2, 17-1 A, 21 et 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 15-1 et 17 du décret n°67-223 du 17 juillet 1965, la SCI Bellifontaine demande au tribunal de :

— annuler l’assemblée générale du 27 juin 2019 en son entier,

À titre subsidiaire,

— annuler les résolutions n°7, 9, 15, 16, 17, 18, 25, 26 et 28 de l’assemblée générale du 27 juin 2019 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— dispenser la SCI BELLIFONTAINE de toute participation aux dépenses communes, des frais afférents à la présente procédure,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ;

Décision du 29 novembre 2024

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— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par le cabinet SARL IMMO + MORILLON, es-qualité de syndic, à verser la somme de 8 000 euros à la société SCI BELLIFONTAINE en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la SCI BELLIFONTAINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI BELLIFONTAINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] PARIS [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Immo + Morillon la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— condamner la SCI BELLIFONTAINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 14] PARIS 14ème, représenté par son syndic le cabinet Immo + Morillon la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner la SCI BELLIFONTAINE aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 septembre 2024, et la clôture de l’instruction a été ordonnée à l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat (…) Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit ». Le syndic ne peut ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale.

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L’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui qu’ « il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965 (…) La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée ».

L’article 15-1 de ce même texte, créé par le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 et entré en vigueur au 29 juin 2019, dispose que « le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l’absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale ».

Les articles 17 et 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposent notamment que « le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1 ». Toutefois, « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

Enfin, l’article 33 de ce même texte dispose que le syndic « délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux ».

*

La SCI Bellifontaine sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale tenue le 27 juin 2019, en soutenant que diverses irrégularités affectent la validité de cette réunion : une erreur dans la computation des votes, que le défaut de production par le syndic de la feuille de présence et des pouvoirs donnés aux copropriétaires ne permet pas de dissiper ; une irrégularité de certains mandats pris en compte par le secrétaire de séance ; une violation des dispositions de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, par la remise de nombreux pouvoirs « en blanc » lors de l’assemblée générale, sans que le procès-verbal ne mentionne les conditions de répartition de ces mandats parmi les copropriétaires présents.

A titre liminaire, il convient de constater que la SCI Bellifontaine est recevable en son action pour l’avoir exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et ce alors qu’elle bénéficie de la qualité de défaillante au sens de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour n’avoir pas été présente ou représentée à cette réunion.

— Sur la computation des votes

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La SCI Bellifontaine reproche tout d’abord au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir communiqué la feuille de présence ou les pouvoirs donnés aux copropriétaires présents, tant en annexe du procès-verbal de l’assemblée générale que dans le cadre de la présente instance.

Toutefois, il doit être relevé qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au syndic de communiquer la feuille de présence avec le procès-verbal de l’assemblée générale, pas plus que sur demande de la partie adverse dans le cadre d’une instance en justice. L’obtention d’une copie de ce document s’effectue dans les conditions prévues à l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et le syndic ne peut alors valablement refuser d’accéder à une demande régulièrement formée.

Alors que la SCI Bellifontaine ne justifie pas avoir formé une demande de copie de la feuille de présence auprès du syndic, dans les conditions prévues à l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas l’avoir produite spontanément. En toute hypothèse, durant le cours de l’instance, le défendeur a versé aux débats une copie de la feuille de présence.

Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 14 et 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer des copies ou extraits certifiés conformes du procès-verbal de l’assemblée générale comprenant ses annexes, tels que les mandats de vote donnés à certains copropriétaires présents.

Le syndicat des copropriétaires a satisfait à cette exigence en produisant la copie des différents pouvoirs établis par des copropriétaires absents à la réunion, si bien qu’il ne peut lui être reproché une rétention de pièces justificatives.

Contrairement à ce que soutient la SCI Bellifontaine, qui affirme que le syndicat des copropriétaires renverserait la charge de la preuve, c’est au demandeur à l’annulation qu’il revient de rapporter la preuve d’irrégularités dans la tenue de l’assemblée générale, et non à la copropriété de justifier de sa régularité.

A l’examen de la feuille de présence, il apparaît que ce document précise l’identité de chaque copropriétaire, le nombre de tantièmes attachés aux lots dont il dispose ainsi que l’identité d’un éventuel mandataire, et qu’il comprend en outre la signature du copropriétaire présent ou de son mandataire.

La SCI Bellifontaine soutient qu’il existerait une erreur quant au nombre total de tantièmes dont disposent les copropriétaires, dans la mesure où le procès-verbal de l’assemblée contestée indique le nombre de 96 120, et où son acte de vente ainsi qu’un projet d’acte soumis au vote de l’assemblée le 27 juin 2019 indiquent des nombres différents (respectivement 96 085 et 96 076).

A cet égard, il doit tout d’abord être relevé qu’une donnée figurant sur un document collectif, établi par le représentant légal de la copropriété, prime à l’évidence sur une donnée figurant dans un contrat. L’acte de vente de la SCI Bellifontaine, qui date de 1999, est par ailleurs antérieur à une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble ayant entraîné une augmentation du nombre total de tantièmes.

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De plus, c’est à la SCI Bellifontaine qu’il appartient de déterminer l’existence d’une erreur dans la computation des votes, en effectuant le calcul à partir des documents produits et en démontrant qu’une donnée erronée a été retenue par le secrétaire de séance. Le simple relevé d’une discordance entre des actes de vente et le procès-verbal de l’assemblée générale ne constitue pas en soi une telle démonstration.

Au surplus, en application des dispositions de l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la SCI Bellifontaine est tenue de rapporter la preuve que l’irrégularité qu’elle allègue aurait eu une incidence sur le résultat du vote, et que le sens du scrutin ne pourrait être déduit de la comparaison entre le procès-verbal et ses documents annexes. Au regard de la différence de tantièmes alléguée, l’erreur – à la supposer caractérisée – n’aurait en toute hypothèse pas eu d’incidence sur le sens du vote.

— Sur la régularité des mandats de vote

Sur la régularité des mandats de vote (« procurations »), la SCI Bellifontaine soutient en premier lieu que trois d’entre eux comporteraient des irrégularités, à savoir deux signatures différentes pour l’un, et une absence de signature pour les deux autres, si bien qu’il ne pourrait être certain que ces mandats sont authentiques.

Comme le démontre le syndicat des copropriétaires, l’examen du pouvoir donné par Mme [J] révèle que son mandataire a signé par erreur le document dans l’espace réservé au mandant, mais qu’il a ensuite dûment accepté le pouvoir par une formule manuscrite et l’apposition de sa signature dans l’espace réservé au mandataire. Mme [J] a quant à elle signé le document en bas de page, afin de donner pouvoir « en blanc » à un autre copropriétaire sans le désigner nommément.

L’identité du mandat et du mandataire sont ainsi parfaitement déterminables, si bien que ce pouvoir n’est pas affecté d’une irrégularité.

Quant aux pouvoirs donnés par M. et Mme [Z] et [N], ainsi que Mme [C], la demanderesse n’a reproduit dans ses conclusions qu’une partie des documents, qui apparaissent signés par les mandants et les mandataires.

Il ne peut ainsi être pris moyen d’une irrégularité affectant les pouvoirs de vote.

— Sur la validité du procès-verbal

Enfin, la SCI Bellifontaine se prévaut d’une violation par le syndicat des copropriétaires des dispositions de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et soutient que le procès-verbal ne fait pas mention des modalités de distribution des pouvoirs non nominatifs adressés au syndic en application des articles 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 15-1 du décret susvisé.

Il résulte des dispositions invoquées par la demanderesse que le syndic ne peut accepter lui-même de mandat pour représenter un copropriétaire, mais qu’il peut toutefois recueillir des mandats ne désignant pas nommément le mandataire (« pouvoirs en blanc »), à charge pour lui de les remettre en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical afin qu’un mandataire soit désigné parmi les copropriétaires présents.

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Il est en outre relevé que si les dispositions de l’article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont venues entériner des exigences posées par la jurisprudence, elles ont été créées par le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 et sont entrées en vigueur le 29 juin 2019, si bien qu’elles n’étaient pas applicables à l’assemblée générale faisant l’objet du présent litige.

Le syndicat des copropriétaires conteste le fait que certains des mandats de vote auraient été donnés « en blanc ». L’examen des pouvoirs et la comparaison des graphies entre mandant et mandataire révèlent cependant que l’espace suivant la formule « donne tout pouvoir à M … » a à plusieurs reprises été renseigné par le mandataire, et non par le mandant. A titre d’exemple, le mandat de vote donné par Mme [J] ne peut manifestement avoir été accepté par le mandataire dans la commune de [Localité 20] (63), où se situe le domicile de la mandante.

De même, outre la différence de graphie, il apparaît qu’un copropriétaire (M. [R] [E]) a expressément « donné tout pouvoir à M. président de séance ou autre copropriétaire », ce qui révèle à l’évidence qu’il s’agissait d’un pouvoir « en blanc ».

Enfin, il doit être relevé que le formulaire de mandat de vote comporte lui-même une partie destinée à permettre de donner un pouvoir en blanc, « s’il n’est pas possible de désigner nommément un mandataire ».

Il résulte de ces constats que le syndic a été destinataire de plusieurs mandats de vote non nominatifs, qu’il était donc tenu de redistribuer conformément à l’article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Alors que l’article 17 de ce même décret prévoit en son deuxième alinéa que le procès-verbal doit préciser l’identité de la personne qui a procédé à la distribution des mandats de vote non nominatifs, il apparaît que le procès-verbal de l’assemblée contestée ne satisfait pas à cette exigence réglementaire.

Il s’agit cependant d’une irrégularité formelle mineure, qui n’empêche aucunement de reconstituer le sens du vote et n’affecte pas son résultat. Il est en effet possible, en comparant les pouvoirs et la feuille de présence, de s’assurer que tous les pouvoirs transmis au syndic ont été distribués à des copropriétaires présents puis acceptés par ces derniers.

Conformément aux dispositions de l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la validité de l’assemblée n’est donc pas remise en cause.

La SCI Bellifontaine sera ainsi déboutée de sa demande principale.

2 – Sur la demande en annulation de décisions d’assemblée générale

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que « tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée ».

Les articles 17 et 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposent notamment que « le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1 ». Toutefois, « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

*

A titre subsidiaire, la SCI Bellifontaine sollicite l’annulation des décisions n°7, 9, 15, 16, 17, 18, 25, 26 et 28 prises par l’assemblée générale le 27 juin 2019, soulevant divers moyens à cet effet.

— Sur la décision n°7

La décision n°7 prise par l’assemblée générale, intitulée « Approbation des comptes de l’année 2018 dont le montant des dépenses est de 388 904,01 € », est ci-après reproduite : « L’assemblée générale, après avoir analysé les documents joints à la convocation (État des dettes et des créances, Bilan, Situation de Trésorerie et en avoir délibéré, approuve, dans leur intégralité et sans réserve, les comptes de l’année 2018 qui s’élèvent à la somme de 388 904,01 € pour un budget voté de 432 060 €. Le compte bancaire présentant au 31/12/2018, un solde créditeur de 377 531,71 €. Le compte Livret A présentant au 31/12/2018, un créditeur de 18 759,74 € ».

La SCI Bellifontaine conteste la validité de cette décision, en faisant tout d’abord valoir que la répartition actuelle des charges de copropriété fait supporter à l’ensemble des copropriétaires une partie des charges incombant aux propriétaires des lots situés dans les étages de l’immeuble, et que les comptes seraient en outre entachés d’erreurs.

Alors que la demanderesse soutient que le « budget voté de 432 060 euros » ne correspondrait pas à une décision soumise au vote, il apparaît à l’évidence que ce montant est celui du budget prévisionnel approuvé l’année précédente, s’agissant en l’espèce d’une décision concernant l’approbation des comptes de l’année écoulée.

Les parties débattent ensuite de l’objet de l’action exercée en l’espèce par la SCI Bellifontaine, celle-ci soutenant que son action ne porte pas sur la licéité de la clause de répartition des charges, mais sur la régularité de la répartition des charges effectuée par le syndic, c’est-à-dire le travail de qualification ou de « classement » des postes de dépense avant leur répartition suivant les clés existantes.

Il apparaît en effet que la SCI Bellifontaine n’agit pas en annulation de la clause de répartition des charges, et qu’une telle action serait par ailleurs irrecevable en raison de l’autorité de chose jugée attachée au jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Paris le 18 février 2010 et confirmé en appel par un arrêt du 14 septembre 2011.

De même, la SCI Bellifontaine ne forme pas directement une contestation de son compte individuel de copropriétaire, ni une contestation sur le montant total des dépenses effectuées par la copropriété, mais une contestation relative au classement des dépenses en catégories effectué par le syndic dans l’état général des dépenses (d’où la précision « après répartition » figurant dans le texte de la résolution soumise au vote).

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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Au soutien de sa demande, la SCI Bellifontaine produit des extraits d’états des charges de la copropriété pour les années 1999, 2003, 2009 et 2018, et expose que le syndic aurait fait une application aléatoire des clés de répartition afin de favoriser certains copropriétaires, aboutissant notamment à ce qu’une partie des charges relatives aux lots situés dans les étages soit supportée par d’autres copropriétaires.

Toutefois, à l’examen de ces éléments et des écritures de la demanderesse, il n’est pas rapporté la preuve que le syndic aurait réparti les postes de dépenses en méconnaissance du règlement de copropriété. Alors que la SCI Bellifontaine soutient notamment que « le tribunal constatera que le syndic répartit des charges qui devraient figurer au compte 038 sur le compte 010 », ou encore que diverses dépenses ne seraient pas intégrées à la catégorie des « charges étages », le seul examen des extraits produits ne permet pas de le démontrer.

Il doit être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction d’examiner les états généraux des dépenses versés aux débats afin d’y déceler elle-même d’éventuelles irrégularités, pas plus qu’il n’appartient au syndicat des copropriétaires en défense de justifier de la régularité de la répartition des charges.

La demanderesse fait enfin valoir, en invoquant l’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qu’ « il découle des pièces versées que les copropriétaires des bâtiments A et B ont indistinctement voté sur l’ensemble des comptes alors que ceux-ci comportent des dépenses relatives à des charges communes spéciales de l’un ou l’autre de ces bâtiments ».

Les dispositions de l’article susvisé n’étaient pas en vigueur à la date de l’assemblée générale contestée, mais elles viennent entériner une exigence posée de longue date par la jurisprudence.

Si le constat effectué par la demanderesse est factuellement exact, il doit être relevé que les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées des parties communes spéciales prennent seuls part au vote à propos des « décisions afférentes aux seules parties communes spéciales ». Une décision concernant à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, comme celle concernant l’approbation de l’état général des dépenses de la copropriété, doit donc impérativement être prise par l’ensemble des copropriétaires, même si certaines dépenses sont uniquement relatives à des parties communes spéciales.

Pour l’ensemble de ces motifs, la SCI Bellifontaine sera déboutée de sa demande en annulation concernant la décision n°7.

— Sur la décision n°9

La décision n°9, intitulée « Renouvellement du mandat de syndic, le cabinet Immo + Morillon », a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, et est ci-après reproduite : « l’assemblée Générale, après avoir délibéré, renouvelle le mandat du Cabinet IMMO +MORILLON, représenté par sa gérante, [Localité 15] [Y] [G], aux fonctions de Syndic, pour la période du 1/07/2019 au 30/06/2020, moyennant des honoraires annuels de 21.625,00 euros (T.V.A 20 %) sur la base de son contrat d’honoraires joint aux convocations plus prestations particulières ou occasionnelle telles que définies en annexe du présent contrat qui devra être signé par le Président de Séance ».

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 19/11154 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQX2P

La SCI Bellifontaine conteste cette décision en faisant valoir que celle-ci aurait été adoptée en violation des dispositions de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui imposent au conseil syndical de procéder tous les trois ans à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, et ce avant la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.

Il n’est pas contesté en défense que le conseil syndical n’a pas procédé à une telle mise en concurrence, pas plus qu’il n’a obtenu de dérogation sur ce point de la part de l’assemblée générale précédente.

Le syndicat des copropriétaires soutient cependant que la demanderesse se fonderait à tort sur les dispositions de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans leur version antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, alors que les nouvelles dispositions doivent s’appliquer aux instances en cours ; qu’en toute hypothèse, l’intention du législateur est d’éviter que le défaut de mise en concurrence soit une cause d’irrégularité de la désignation du syndic, ce qu’aurait d’ailleurs confirmé la Cour de cassation dans une décision récente (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269, publié au bulletin).

Il est exact que l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a eu pour effet d’atténuer l’obligation de mise en concurrence pesant sur le conseil syndical, et de prévoir expressément que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic.

Alors que les parties débattent à propos de l’applicabilité de ces nouvelles dispositions, ceci est en réalité sans incidence sur la solution du litige. Dans la mesure où une nullité doit être prévue par un texte, et où aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit ni ne prévoyait que le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence est sanctionné par la nullité de la désignation du syndic, la décision n’encourt en toute hypothèse pas l’annulation sur ce moyen.

Il est en outre relevé que la solution dégagée par la Haute juridiction dans l’arrêt précité concerne des assemblées générales tenues bien antérieurement à celle présentement contestée, et donc sous l’empire des dispositions de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans leur ancienne rédaction.

La SCI Bellifontaine sera en conséquence déboutée de sa demande concernant la désignation du syndic.

— Sur la décision n°15

La décision n°15 est intitulée « Vote sur la constitution d’un fonds de travaux ([Adresse 19]) représentant minimum 5% du budget annuel soit la somme de 14 675 € minimum » et est ci-après reproduite : « L’assemblée Générale après en avoir délibéré décide de provisionner la somme de 14 675 € correspond à 5 % minimum du budget voté. Ce montant sera appelé par quart en même temps que les appels provisionnels de charges. Le montant des appels sera déposé sur un compte livret ouvert auprès du Crédit Agricole, comme l’impose la loi ».

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* La SCI Bellifontaine conteste la validité de cette décision en faisant tout d’abord valoir qu’elle aurait été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, alors que l’article 14-2 du même texte dispose que « le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 ».

A l’examen du procès-verbal, il apparaît que la mention « (art. 24) » figure à la suite de l’intitulé de la résolution, et qu’il est en outre indiqué que « cette résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés ».

C’est à tort que la demanderesse soutient que de telles mentions auraient une incidence sur la validité de la décision. L’indication d’une majorité erronée n’a aucune conséquence dès lors que la décision a, dans les faits, été adoptée à la majorité requise – ce qui est le cas en l’espèce.

C’est de même à tort que la SCI Bellifontaine soutient qu’il est « impossible de savoir quels sont les copropriétaires qui ont délibéré sur la question », que le procès-verbal serait « en l’état inexploitable », ou encore que le syndicat des copropriétaires serait tenu d’apporter diverses précisions (nombre de tantièmes généraux). Il est au contraire extrêmement facile de reconstituer le sens du vote, par une simple déduction à partir de la liste des copropriétaires présents ou représentés (page n°1) et de celle des copropriétaires s’étant opposés à la décision.

Il est rappelé, au surplus, qu’il est de jurisprudence constante que la mention des voix en faveur de la résolution n’est aucunement exigée (Cass. 3e civ., 21 octobre 2009, n°08-22.099), tout comme il n’est aucunement exigé d’énumérer nominativement les copropriétaires présents, représentés ou absents (Cass. 3e civ., 7 novembre 1978, n°77-11.421). Seule la mention de l’identité des opposants et abstentionnistes est requise par les dispositions régissant la tenue des assemblées générales.

* La SCI Bellifontaine soutient ensuite, en invoquant les dispositions de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que l’assemblée générale n’a pas fixé une cotisation au fonds travaux d’un montant respectant l’obligation d’atteindre au moins 5% du budget prévisionnel.

A l’examen du procès-verbal de l’assemblée contestée, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a approuvé un budget prévisionnel pour l’année 2020 d’un montant de 432 400,00 euros, et fixé le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux à la somme de 14 675,00 euros. En application de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 susvisé, la copropriété était cependant tenue de fixer la cotisation à la somme minimale de 21 620,00 euros, correspondant à 5% de la somme de 432 400,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucun texte ne sanctionne expressément une telle erreur par l’annulation de la décision.

Toutefois, il s’agit de dispositions d’ordre public, qui perdraient toutes portée et efficacité si leur non-respect n’était pas assorti de la sanction que constitue l’annulation.

Pour ces motifs, il conviendra de prononcer l’annulation de la décision n°15 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2019.

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— Sur les décisions n°16, 17, 18 et 25

La décision n°16 prise par l’assemblée générale, intitulée « Vote sur la réfection de l’éclairage de la cage d’escalier de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 18] », est ci-après reproduite : « L’assemblée Générale après en avoir délibéré décide de voter la réfection de l’éclairage de la cage d’escalier de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 18], par la société VITALIS pour la somme de 5 424,10 € TTC ».

La décision n°17 prise par l’assemblée générale, intitulée « Vote sur la réfection complète des paliers, escaliers et entrée de l’immeuble du [Adresse 8] », est ci-après reproduite : « L’assemblée Générale après en avoir délibéré décide de voter la réfection complète des paliers, escaliers et entrée de l’immeuble du [Adresse 8] à [Adresse 16] [Localité 2], par la société VITALIS pour la somme de 76 838,02 € TTC y compris ponçage et imperméabilisation du RDC au 8ème étage conformément au devis joint à la convocation ».

La décision n°18 prise par l’assemblée générale, intitulée « Vote sur la réfection complète des paliers, escaliers et entrée de l’immeuble – Devis ci-joints », est ci-après reproduite : « L’assemblée Générale après en avoir délibéré décide de voter la réfection du revêtement de sol de l’escalier de service de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 18] (option 1), par la société VITALIS pour la somme de 19 684,50 € TTC ».

La décision n°25 prise par l’assemblée générale, intitulée « Approbation des honoraires du syndic, moyennant 3% H.T (TVA 20 %) du montant H.T des travaux votés ci-dessus », est ci-après reproduite : « L’assemblée Générale après en avoir délibéré décide d’approuver les honoraires du syndic, moyennant 3% TTC du montant TTC des travaux votés ci-dessus ».

La SCI Bellifontaine conteste la validité de ces quatre décisions sur le fondement de l’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en soutenant que dès lors que celles-ci concernent exclusivement le bâtiment A, les copropriétaires du bâtiment B n’avaient pas à participer au vote ; que le procès-verbal et ses annexes ne permettent pas de déterminer si seuls les copropriétaires du bâtiment A ont pris part à ces votes.

L’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

Il résulte de ces dispositions et de celles des articles 17 et 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 combinées que le procès-verbal de l’assemblée générale durant laquelle sont prises des décisions concernant des parties communes spéciales doit permettre de déterminer l’identité des copropriétaires ayant pris part au vote.

A l’examen de la convocation à l’assemblée générale contestée, il apparaît que le rédacteur de l’ordre du jour a expressément indiqué que ces quatre décisions ne concernent que les copropriétaires du bâtiment A (« cette résolution ne concerne que les copropriétaires participant à la clé 010 : charges bâtiment A – Ferrus »). Le fait que ces décisions devaient être prises exclusivement par les copropriétaires de ces parties communes spéciales, en application de l’article 6-2 précité, n’est pas contesté en défense.

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Par ailleurs, il est exact que la feuille de présence mentionne l’identité de chaque copropriétaire et le nombre de tantièmes généraux et spéciaux attachés aux lots dont il est propriétaire, et que la seule indication du nom des copropriétaires opposants et abstentionnistes est suffisante.

Toutefois, à la lecture du procès-verbal et de ses annexes, il est impossible de déterminer si les seuls copropriétaires du bâtiment A ont pris part au vote concernant les décisions n°16, 17, 18 et 25.

En effet, si le procès-verbal fait mention de l’identité des opposants et abstentionnistes, il n’est pas indiqué que les seuls copropriétaires du bâtiment A se sont prononcés, et il est même précisé que les décisions ont été adoptées « à la majorité des présents et représentés », ce qui renvoie aux listes établies en pages n°1 et 2 du document et laisse accroire que l’ensemble des copropriétaires a pris part au vote.

De même, le nombre de tantièmes réunis en faveur et en défaveur des quatre décisions n’est pas indiqué, alors qu’il figure pour certaines autres décisions (n°9, 12, 13 et 14), et qu’il aurait permis, à défaut d’indications expresses, de s’assurer que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales ont pris part au vote.

Dans la mesure où le procès-verbal d’une assemblée générale doit permettre de reconstituer le sens du vote, et donc a minima de savoir qui y a pris part, il n’est pas nécessaire que la SCI Bellifontaine démontre que des copropriétaires du bâtiment B auraient effectivement participé au vote.

Le fait que la convocation indique que les décisions ne concernent que les copropriétaires du bâtiment A ne démontre pas par lui-même que cette affirmation a été mise en pratique lors de l’assemblée générale. Par ailleurs, le fait que seul un copropriétaire ne soit pas titulaire de lots dans le bâtiment A ne démontre pas davantage, à la lecture du procès-verbal, que seuls les copropriétaires de ce bâtiment auraient pris part au vote.

L’attestation émise par le syndic de copropriété et secrétaire de séance lors de l’assemblée générale contestée ne peut avoir de valeur probante, dès lors qu’elle émane du représentant légal de la partie défenderesse.

Enfin, alors que le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Bellifontaine « ne justifierait pas que la participation alléguée d’un copropriétaire du bâtiment B affecterait la régularité et le résultat du vote quant aux travaux » , il doit être relevé que la participation à un vote concernant des parties communes spéciales d’une personne n’en étant pas l’un des copropriétaires entraîne en toute hypothèse une violation des dispositions d’ordre public de l’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Pour l’ensemble de ces motifs, et dès lors que les décisions n°16, 17, 18 et 25 ont été adoptées en méconnaissance des dispositions des articles 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 17 et 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il conviendra d’en prononcer l’annulation.

— Sur la décision n°26

La décision n°26 prise par l’assemblée générale, intitulée « Affectation du fonds travaux (Livret A) disponible au 31/12/2018 d’un montant de 18 759,74 € aux travaux votés ci-dessus », est ci-après reproduite : « L’assemblée Générale après en avoir délibéré décide d’affecter le fonds travaux (Livret A) disponible au 31/12/2018 d’un montant de 18 759,74 € aux travaux votés ci-dessus ».

La SCI Bellifontaine soulève en premier lieu un moyen identique à celui soulevé à l’encontre de la résolution n°15. Il est ainsi à nouveau relevé que le procès-verbal comprend à l’évidence les informations permettant de déterminer l’issue du vote et l’identité des copropriétaires favorables, opposants ou s’abstenant, et que le secrétaire n’est aucunement tenu de faire figurer davantage d’informations. La détermination du sens du vote est d’ailleurs d’autant plus aisée que la décision a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

Par ailleurs, alors que la SCI Bellifontaine expose que « ce fonds de travaux ne peut servir à des travaux dont elle ne bénéficie pas », il doit être rappelé que tout système de vote majoritaire révèle nécessairement des oppositions d’intérêts, sans que cela ne constitue un motif d’annulation d’une décision.

Enfin, aucune violation des dispositions de l’article 14-2 ne peut être caractérisée en l’espèce, dans la mesure où il n’est pas démontré que le montant affecté dont la copropriété disposait au 31 décembre 2018 serait inférieur aux prescriptions légales.

La SCI Bellifontaine sera ainsi déboutée de sa demande en annulation de la décision n°26.

— Sur la décision n°28

La décision n°28 prise par l’assemblée générale, intitulée « Approbation des projets de modificatif de l’état descriptif de division (étape 1 et 2) et des plans modifiés établis par le cabinet DML, géomètres », est ci-après reproduite : « L’assemblée Générale après en avoir délibéré décide d’approuver les projets de modificatif de l’état descriptif de division (étape 1 et 2) et des plans modifiés établis par le cabinet DML, géomètres, conformément au projet joint à la convocation ».

La SCI Bellifontaine conteste la validité de cette décision en soutenant qu’elle a en réalité pour objet de modifier le règlement de copropriété, et en particulier les clauses relatives à la répartition des charges de copropriété ; que la nouvelle répartition n’obéirait plus au critère de l’utilité posé par l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; que de telles modifications ne pouvaient intervenir qu’à l’unanimité des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Il appartient par conséquent à la demanderesse de rapporter la preuve que la décision adoptée a eu pour effet de répartir les charges suivant des critères différents de ceux fixés par le règlement de copropriété.

La SCI Bellifontaine procède cependant par allégations et suppositions, en prêtant à la décision des conséquences dont elle ne rapporte pas la preuve. Il doit à nouveau être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction, sur la base de simples doutes ou d’interrogations d’un copropriétaire quant à la répartition des charges, de déterminer si la décision est régulière ou non.

La SCI Bellifontaine sera ainsi déboutée de sa demande en annulation de la décision n°28.

3 – Sur la demande reconventionnelle

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du caractère abusif des actions intentées à son encontre par la SCI Bellifontaine depuis de nombreuses années.

Dans la mesure où la SCI Bellifontaine est partiellement bien fondée en ses prétentions, elle n’a pas agi de manière abusive. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande reconventionnelle.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, au regard de la multiplicité d’instances engagées à des fins identiques par la SCI Bellifontaine, et du fait que cette dernière n’est que partiellement bien fondée en ses prétentions, l’équité commande de ne pas la dispenser de sa participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Bien que le syndicat des copropriétaires soit tenu aux dépens, l’équité commande, pour les mêmes motifs que ci-dessus, de débouter la SCI Bellifontaine de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et la particulière ancienneté du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Bellifontaine de sa demande en annulation de l’assemblée générale tenue le 27 juin 2019 ;

PRONONCE l’annulation des décisions n°15, 16, 17, 18 et 25 prises le 27 juin 2019 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

DÉBOUTE la SCI Bellifontaine de ses demandes en annulation des décisions n°7, 9, 26 et 28 prises le 27 juin 2019 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;

DIT que la SCI Bellifontaine sera tenue d’une participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à [Localité 17], le 29 novembre 2024.

La greffière La présidente