TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

28 MAI 2025

N° RG 24/01349 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKL3

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. [Adresse 6] C/ [C] [V]

DEMANDERESSE

S.A.S. PARC HOUDAN, au capital de 1 000,00 €, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Hélène Robert, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 92

DEFENDERESSE

Madame [C] [V], née le 21 mars 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle Delorme-Muniglia, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : C52, M^e Jean-Luc Imbert, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A526

Débats tenus à l’audience du 10 avril 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2011, la société SCI du Cygne a consenti au profit de Madame [C] [V] un contrat de bail portant sur un local bâtiment de stockage situé [Adresse 8] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023 moyennant annuel un loyer fixé à la somme de 17 893,80 € hors taxes et hors charges par an, payable mensuellement par avance.

Le 4 février 2023, la société SCI du Cygne a cédé à la société SILM un bien immobilier comprenant notamment le local donné à bail.

Le 20 novembre 2023, la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] a acquis auprès de la société SILM ledit bien.

Le 11 avril 2024, la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] a fait signifier à Madame [C] [V] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 14 463,83 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] a fait assigner Madame [C] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvoi ordonnés à l’audience du 7 novembre 2024 puis à l’audience du 6 février 2025, la cause a été entendue à l’audience du 10 avril 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au juge de :

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 10 juillet 2011 entre les parties portant sur le local commercial situé zone d’activité La Prévauté, [Adresse 4] (Yvelines), est acquise au 14 mai 2024 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [C] [V] et de toute personne de son chef des locaux qu’elle occupe, au besoin avec l’aide de la force publique ;

— en tant que de besoin, condamner Madame [C] [V] à restituer à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] les lieux dont il s’agit libre de tout occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 100,00 € par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision ;

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer contractuel à compter du 14 mai 2024 hors charges et taxes ;

— condamner à titre provisionnel Madame [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] le montant de l’indemnité d’occupation fixée ;

— condamner à titre provisionnel Madame [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] la somme de 52 320,53 € selon décompte du 26 mars 2025, mois d’avril 2025 compris ;

— dire que cette somme portera intérêts de droit à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus ;

— refuser tout délai à la défenderesse ;

— autoriser la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] à séquestrer le mobilier se trouvant éventuellement dans les lieux dans tout garde meuble aux frais risques et périls de la locataire ;

— débouter Madame [C] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [C] [V] à payer les dépens, dont le coût du commandement de payer.

Elle indique en substance que l’application du statut des baux commerciaux découle de la volonté commune des parties exprimée au contrat de bail, que la défenderesse n’a pas contesté le commandement de payer devant le tribunal, et que si l’intéressée estime avoir trop versé de provision entre les mains de la société SCI du Cygne, il lui appartient de se retourner contre cette société.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [C] [V] demande au juge des référés de :

à titre principal,

— juger irrecevable (sic) l’action engagée à son encontre pour être présentée devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, incompétent au profit du tribunal judiciaire de Versailles ;

à titre subsidiaire,

— débouter la société [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

en tout état de cause,

— condamner la société Parc Houdan à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Elle indique en substance que seule une action au fond devant le tribunal judiciaire de Versailles serait recevable ; que les conditions du référé ne sont pas réunies eu égard à la complexité de cette affaire et aux contestations sérieuses qu’elle soulève, à savoir l’impossibilité pour la société [Adresse 6] de se prévaloir de la clause résolutoire du bail, alors que le bail n’est pas un bail commercial mais un bail civil ; que la demanderesse n’a pas répondu à son courrier dénonçant un calcul de la taxe foncière erroné, celle-ci étant calculée sur une surface erronée du terrain sur lequel est situé l’entrepôt objet du bail ; que les cessions successives du terrain sur lequel est situé l’entrepôt objet du bail ne permettent pas de savoir dans quelle mesure les sommes litigieuses ont été transmises d’un acquéreur à l’autre ; qu’à ce titre, il revient à la société Parc [Adresse 3] de se retourner vers ses cessionnaires précédents si elle le souhaite.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Nonobstant la formulation du dispositif de ses conclusions, la partie défenderesse ne soulève aucune exception d’incompétence, ni aucune fin de non-recevoir.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Madame [C] [V] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] et Madame [C] [V] est soumis à ces dispositions dès lors qu’il ressort de ses stipulations, visant expressément les articles L. 145-4 et suivants, et de son intitulé « bail commercial », une volonté claire et non équivoque des parties de le soumettre volontairement au statut des baux commerciaux.

Le bail comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou en cas de défaut d’assurance du preneur contre les risques dont il doit répondre.

Le commandement de payer signifié le 11 avril 2024 à Madame [C] [V] vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 14 463,83 € en principal selon décompte annexé à l’acte.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que Madame [C] [V] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, en l’absence d’un quelconque versement depuis le 1er janvier 2024. En effet, si elle sollicite la compensation entre les loyers et provisions sur charges qui lui sont réclamées et des sommes qu’elle expose avoir trop-versées au titre des charges pour les années 2011 à 2023, à supposer que ces sommes correspondent à un indu, elle ne justifie par aucune pièce s’en être effectivement acquittée, le seul tableau établi par ses soins étant insuffisant à cet égard.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 mai 2024 à minuit.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [V] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] à compter du 14 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] verse aux débats un extrait du compte de Madame [C] [V] arrêté à la somme de 52 320,53 € arrêté au 26 mars 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Par ailleurs, elle justifie par la production notamment d’un avis de taxe foncière 2024 et de facture du montant des provisions pour charges imputées au preneur.

L’obligation de Madame [C] [V] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, de sorte qu’il convient de condamner Madame [C] [V] à titre provisionnel à payer ladite somme à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 14 463,83 €, à compter du 13 septembre 2024, date de délivrance de l’assignation, sur un montant de 15 364,30 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de fixation par la société par actions simplifiée [Adresse 6] d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. Cette demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires :

Madame [C] [V], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l’assignation.

L’équité commande de condamner Madame [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] et Madame [C] [V] portant sur le local situé [Adresse 9]), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;

Ordonnons l’expulsion de Madame [C] [V] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] la somme provisionnelle de 52 320,53 € € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d’avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 €, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons Madame [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée [Adresse 5] [Adresse 3] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Madame [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée Parc [Adresse 3] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Madame [C] [V] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre