COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00090 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6EV

Minute N° : 25/00262

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Véronique MARCEL

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

copie au préfet

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [V]

né le 13 Juin 1996 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5] (84)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2024, Monsieur [M] [P] et Madame [S] [P] née [Y] ont consenti à Monsieur [E] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700,00 euros hors charges.

Par acte sous seing privé dématérialisé en date du 28 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES s’est portée caution de Monsieur [E] [V] pour le paiement des charges et loyers.

En raison d’impayés locatifs, Monsieur [M] [P] et Madame [S] [P] née [Y] ont eu recours à l’engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES a réglé à plusieurs reprises les incidents de paiements.

Par exploit d’huissier de justice en date du 03 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [E] [V] un commandement de payer la somme de 2.160,00 euros correspondant aux loyers et charges non réglés, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur, commandement visant la clause résolutoire.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [E] [V] par acte de commissaire de justice délivré le 20 janvier 2025 aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— Dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— A titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [E] [V] ;

— l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamnation du requis à lui régler la somme de 5.040,00 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 septembre 2024 sur la somme de 2.160,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamnation du requis à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges mensuelles et ce jusqu’au départ effectif des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamnation du requis à lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

L’affaire est retenue à l’audience du 1er avril 2025, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soutenues oralement sous réserve d’une actualisation de sa créance à la somme de 7.220,00 euros.

Monsieur [E] [V] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience en raison de l’absence de l’intéressé à l’entretien.

La décision a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représenté, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le principe de la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du code civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Il est constant que la subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

Il est également constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, laisse toutefois subsister la créance au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Au cas d’espèce, le contrat de cautionnement en date du 28 mars 2024 stipule en son article 08.1 que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats plusieurs quittances subrogatives, dont une dernière en date du 20 février 2025 portant le montant total des loyers impayés par le locataire défaillant à la somme de 7.200,00 euros.

Il résulte de ces éléments, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, dispose de la possibilité d’intenter une action pour recouvrer les sommes réglées mais également de l’action en résolution du bail afin notamment d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter le montant de la dette cautionnée, de l’action visant à faire prononcer une expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 8], ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée par courrier électronique enregistré le 04 septembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article, dans sa version applicable en l’espèce, impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail en date du 28 mars 2024 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers avec un délai pour le commandement de payer de deux mois.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualités de subrogée du bailleur, a fait signifier à Monsieur [E] [V] le 03 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 2.160,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés d’avril à juin 2024.

Ce dernier ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 04 novembre 2024 au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualités de subrogée du bailleur, produit dans ses pièce plusieurs quittances subrogatives et notamment la dernière en date du 20 février 2025 portant le montant total des loyers impayés par le locataire défaillant à la somme de 7.200,00 euros, communiquée contradictoirement par courriel avant l’audience.

Monsieur [E] [V] ne justifie pas avoir réglé les sommes dues.

Aussi, ce dernier sera condamné à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.200,00 euros correspondant au déblocage des loyers d’avril 2024 à juin 2024 et de d’août 2024 à janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.160,00 euros alors due et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 04 novembre 2024, Monsieur [E] [V] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par le locataire constitue une faute et cause un préjudice au bailleur, qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur, et qui sera égale au loyer contractuel augmenté des charges.

Ainsi, il convient de condamner les défendeurs à régler solidairement lesdites indemnités d’occupation, fixées au montant égal à celui des loyers et des charges, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [V] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de condamner le défendeur à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée de Monsieur [M] [P] et Madame [S] [P] née [Y], bailleurs, concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 3], loué par Monsieur [E] [V] suivant contrat de bail en date du 28 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée de Monsieur [M] [P] et Madame [S] [P] née [Y], la somme de la somme de 7.200,00 euros, correspondant au déblocage des loyers d’avril 2024 à juin 2024 et de d’août 2024 à janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.160,00 euros alors due et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 04 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 04 novembre 2024,

CONSTATE que Monsieur [E] [V] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 04 novembre 2024,

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [E] [V] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, celui-ci pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES es qualité de subrogée de Monsieur [M] [P] et Madame [S] [P] née [Y], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, par mois, somme due jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 06 mai 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par le greffier,

Le Greffier Le Juge