TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 26 Septembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/04286 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JEP

AFFAIRE : M. [T] [B] et Mme [G] [F] épouse [B] ( M^e Jocelyne PUVENEL)

C/ S.D.C. [Adresse 7] (M^e Isabelle LEONETTI)

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 Septembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [T] [B], né le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 8] (13),

et

Madame [G] [F] épouse [B]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 10] (MADAGASCAR), tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par Maître Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET FONCIA [Localité 8], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en son agence sise [Adresse 3], en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur et Madame [B] sont copropriétaires au sein de la copropriété l’immeuble [Adresse 7].

Par acte authentique en date du 5 avril 2023, [T] [B] et [G] [B] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] aux fins de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Annuler la résolution 14 votée lors de l’assemblée générale du 11 janvier 2023,

Dispenser [T] [B] et [G] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/04286.

Ils exposent qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2023, la résolution 14 relative à l’interdiction faite aux copropriétaires de mettre en location leur lot via AIRBNB a été mise à l’ordre du jour. Ils soutiennent qu’une telle résolution serait illicite et contraire au règlement de copropriété et du droit applicable, et qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire doit pouvoir disposer des parties privatives comprises dans son lot et en user librement. Ils agissent au visa de la violation de l’article 26 de la même loi considérant qu’il s’agit d’un abus de majorité visant à imposer à un copropriétaire une modification de la destination de son lot ou des modalités de leur jouissance telle que résultant du règlement de copropriété.

Enfin, ils contestent le vote de cette résolution 14 aux motifs qu’elle a été adoptée à la majorité de l’article 25 et non pas à l’unanimité, qui aurait dû être requise au visa de l’article 26.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 26 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, [T] [B] et [G] [B] maintiennent leurs demandes comme suit :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Annuler la résolution 14 votée lors de l’assemblée générale du 11 janvier 2023,

Dispenser [T] [B] et [G] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 22 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 8] demande au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 220 du code civil et 700 du code de procédure civile de :

Débouter les consorts [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

A compter de la décision à intervenir INTERDIRE aux consorts [B] d’exercer toute activité de location de type AIRBNB et les CONDAMNER SOLIDAIREMENT au paiement d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard et infraction constatée,

Débouter les requérants de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires,

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

****

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 28 mars 2024.

Initialement prévue à l’audience du 4 juillet 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 juin 2024 et mise en délibéré au 26 juin 2024.

MOTIFS :

L’action des consorts [B] est régulière pour avoir été introduite dans les 2 mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et ils sont bien opposants à la résolution contestée.

Sur la demande d’annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2023 :

Résolution 14 : « Décision à prendre concernant l’interdiction pour les copropriétaires de mettre en location leurs lots respectifs par le système de type AIRBNB.

Majorité nécessaire : article 25

L’assemblée générale décide de l’interdiction aux copropriétaires de mettre en location leurs lots respectifs par le système de type AIRBNB.

Pour : 4426 sur 6497 tantièmes

Contre : 43 sur 6497 tantièmes ([T] [B])

Abstention : 0

44 copropriétaires totalisent 4469 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité. »

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire “dispose de ses parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

Cette dernière condition fait référence aux clauses d’habitation qui figurent dans le règlement de copropriété et qui ont pour objectif de déterminer l’usage des lots de la copropriété.

Si le règlement de copropriété inclut une clause d’habitation exclusive, qui signifie que seule l’habitation est autorisée dans la copropriété, alors les copropriétaires ne peuvent mettre leur bien en location de meublé touristique pour une courte durée.

En l’espèce le règlement de copropriété du 8 juin 1999 de la copropriété [Adresse 6] comporte une clause d’habitation bourgeoise aux termes de laquelle « l’immeuble est destiné à l’usage exclusif d’habitation » et que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ». De plus il précise que lorsqu’un bail ou engagement de location a été consenti, le copropriétaire doit dans les 15 jours en informer le syndic par lettre recommandée, excluant de fait les locations de courte durée.

Dès lors, il n’est pas contestable que les locations de courte durée ne correspondent pas à la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie dans le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6], et les demandeurs ne peuvent venir soutenir le contraire.

De plus, il leur sera rappelé à toutes fins utiles qu’en l’état de la jurisprudence actuelle les locations saisonnières constituent des activités de nature commerciale qui contredisent la destination bourgeoise de l’immeuble.

Toutefois, s’agissant de la majorité requise, il ressort des pièces produites et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2023 que la résolution 14 a été votée au visa de l’article 25 et non de l’article 26.

Or, l’article 26 dispose notamment que l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement soutenir que la résolution 14 a exclut à bon droit l’utilisation de l’unanimité résultant de l’article 26. En effet, tout changement concernant la destination de l’immeuble doit être voté à l’unanimité par les copropriétaires.

Le fait que le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise ne peut exclure le vote d’une résolution interdisant la location saisonnière à l’unanimité dès lors que de cette résolution résulte un changement dans la destination de l’immeuble.

En conséquence la résolution 14 qui n’a pas été votée à l’unanimité sera annulée. Il sera cependant rappelé aux demandeurs qu’ils ne peuvent valablement interpréter le règlement de copropriété comme étant favorable à la location saisonnière.

En effet, comme cela a déjà été précisé la clause d’habitation bourgeoise prévue est exclusive et suffisamment précise pour comprendre que l’ensemble des copropriétaires doivent respecter le caractère bourgeois de l’immeuble qui a vocation à être à usage d’habitation, et qui en exclut les activités commerciales notamment. Il sera rappelé que la location de meublés touristiques de courte durée est considérée par une jurisprudence constante comme une activité commerciale que le règlement de copropriété interdit bien.

Ainsi, les copropriétaires peuvent louer leur logement uniquement via un bail d’habitation de longue durée, mais ne sont pas autorisés à pratiquer la location saisonnière sous forme de location meublée touristique. L’annulation de la résolution précitée n’exclut pas le respect du règlement de copropriété auxquels tous les copropriétaires sont soumis.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires réclame reconventionnellement qu’il soit fait interdiction aux consorts [B] d’exercer toute activité de location de type AIRBNB et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et infraction constatée.

Or, s’il n’est pas contestable comme cela a été précité, que le règlement de copropriété du 8 juin 1999 suffit à lui seul à interdire de telles locations meublées de courte durée, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que les consorts [B] exercent une telle activité de façon régulière et contreviennent aux modalités d’occupation stable des appartements définies par le règlement de copropriété, à la destination d’habitation de l’immeuble et à sa tranquillité et que cela constitue une source de nuisance pour les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune pièce au soutient de cette demande. Il en sera débouté.

Sur les demandes accessoires :

Le tribunal dispensera [T] [B] et [G] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En revanche, l’équité ne commande pas qu’il soit fait droit à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Annule la résolution 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sis [Adresse 4],

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 8] de sa demande reconventionnelle,

Dispense les consorts [T] [B] et [G] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Déboute chacune des parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes.

Ordonne l’exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 26 septembre 2024.

Le Greffier Le Président