TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01134 – N° Portalis DB22-W-B7J-TH44

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. FRATELLI C/ S.A.S. UNITED SERVICES TRANSPORTS

DEMANDERESSE

S.C.I. FRATELLI, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 829 419 571, agisssant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle DONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13

DEFENDERESSE

S.A.S. UNITED SERVICES TRANSPORTS, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 904 362 480, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 30 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, vice-président, assisté de Wallis REBY, greffière lors de l’audience et de Sandrine GAVACHE, greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2023, la société SCI Fratelli a consenti à la société United Services Transports un bail professionnel portant sur un local situé [Adresse 3] à [Adresse 5] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 8 juillet 2023 moyennant un loyer annuel de 13 056,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 2 avril 2025, la société SCI Fratelli a fait signifier à la société United Services Transports un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 14 255,22 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, la société SCI Fratelli a fait assigner en référé la société United Services Transports devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 30 octobre 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI Fratelli demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société United Services Transports ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société United Services Transports à lui payer, à titre de provision, la somme de 14 063,22 € au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires et pénalité de 10 % ;

— condamner la société United Services Transports à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel majoré des charges ;

— condamner la société United Services Transports à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle réduit sa créance à la somme de 9 480,02 €.

Assignée à l’étude, la société United Services Transports n’a pas constitué avocat.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Par note adressée en cours de délibéré à la demande du président, la société demanderesse a produit un extrait hypothécaire de la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société United Services Transports :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 8 juillet 2023 entre la société SCI Fratelli et la société United Services Transports comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 2 avril 2025 à la société United Services Transports vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 14 255,22 € au 2 avril 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

Il ressort d’un décompte du 24 juin 2025 produit par la demanderesse que la société United Services Transports ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 2 mai 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société United Services Transports selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI Fratelli à compter du 3 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI Fratelli verse aux débats un extrait du compte de la société United Services Transports arrêté à la somme de 9 480,02 € au 1er octobre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus.

Après déduction des frais de recouvrement injustifiés, la créance s’élève à la somme de 9 280,02 € TTC.

L’obligation de la société United Services Transports n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SCI Fratelli.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025, date de délivrance de l’assignation, sur un montant de 4 255,22 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par la société SCI Fratelli au titre d’une majoration de 10 % des sommes dues s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder une somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La société United Services Transports, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société United Services Transports à payer à la société SCI Fratelli la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 8 juillet 2023 entre la société SCI Fratelli et la société United Services Transports portant sur le local situé [Adresse 3] à [Adresse 5] (Yvelines), avec effet au 2 mai 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de

30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société United Services Transports pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société United Services Transports à payer à la société SCI Fratelli la somme provisionnelle de 9 480,02 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025 sur un montant de 4 255,22 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société United Services Transports à payer à la société SCI Fratelli une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société United Services Transports à payer à la société SCI Fratelli la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société United Services Transports aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 avril 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Sandrine GAVACHE, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Sandrine GAVACHE Eric MADRE