REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00180 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HB3Z

N° minute : 25/00306

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES

Madame [E] [I] épouse [Z]

née le 16 Novembre 1961 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume VANNESPENNE avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE, substitué par M^e Aurélie MAITRE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Madame [G] [I] épouse [F]

née le 07 Mars 1960 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Guillaume VANNESPENNE avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE, substitué par M^e Aurélie MAITRE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

et

DEFENDEURS

Monsieur [H] [N] né le 15 Février 1990 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [D] [K] [L] épouse [N]

née le 15 Octobre 1989 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Juillet 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

Madame [E] [I] épouse [Z]

Madame [G] [I] épouse [F]

Monsieur [H] [N]

Madame [J] [D] [K] [L] épouse [N]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

Madame [E] [I] épouse [Z]

Madame [G] [I] épouse [F]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 juin 2017, Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 650 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 02 novembre 2023, Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] ont fait commandement à Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] d’avoir à payer la somme en principal de 2.176,06 euros et de fournir les justificatifs d’assurance habitation.

Par acte délivré par commissaire de justice du 23 avril 2025, Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] ont fait assigner Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail, par l’effet des clauses résolutoires, pour non paiement des loyers et pour absence de justification d’une assurance habitation ; et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail,

— la libération des lieux et l’expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— le transport des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais des défendeurs, ainsi qu’à leurs risques et périls,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 7.769,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 14 mars 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, – au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 03 juillet 2025, Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F], représentées par leur conseil, se sont désistées de leur demande de résiliation de bail pour défaut d’assurance. Elles ont réitéré l’ensemble de leurs autres demandes, ramenant leur demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 4.672,89 euros arrêtée au 25 juin 2025. Elles ont précisé avoir trouvé un accord avec les locataires sur la mise en place d’un échéancier de 1.500 euros par mois, loyer courant compris.

En défense, Madame [J] [L] épouse [N], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, expliquant avoir donné son accord à la proposition faite par les bailleresses.

Assigné à étude, Monsieur [H] [N] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [H] [N] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] justifient avoir saisi le 02 novembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

Ils convient de noter que les demandeurs se sont désistés de leur demande en constat de la résiliation du bail mais seulement en ce qu’elle était fondée sur l’absence de justification d’une assurance habitation. Ils ont maintenu leur demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 02 novembre 2023, Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] ont fait commandement à Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] d’avoir à payer la somme en principal de 2.176,06 euros. Ce commandement, délivré respectivement à domicile et en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, les bailleurs entendaient se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] avaient jusqu’au 02 janvier 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 02 novembre 2023.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 03 janvier 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

En outre, le sort des meubles en cas d’expulsion sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 03 janvier 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à Madame [E] [I] épouse [Z] et à Madame [G] [I] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs font la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 27 juin 2017 et un décompte faisant état à la date du 25 juin 2025 d’une dette de 4.672,89 euros.

En l’absence de paiement libératoire de leur part, il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] à payer à Madame [E] [I] épouse [Z] et à Madame [G] [I] épouse [F] la somme de 4.672,89 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 25 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail et les locataires étant mariés.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [N] ont sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Ils ont fait valoir qu’ils bénéficient d’un plan d’apurement accordé par les bailleurs à hauteur de 1.500 euros par mois, loyer courant compris. Ils justifient avoir repris le paiement intégral du loyer courant grâce à deux derniers règlements de 1.500 euros effectués les 01 et 26 mai 2025.

En outre, ils ont expliqué avoir deux enfants et ne pas avoir d’autres dettes. Enfin, le diagnostic social et financier a précisé que Monsieur était militaire et que Madame avait retrouvé un emploi depuis janvier 2024.

Monsieur et Madame [N] ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement et apparaissent en capacité de reprendre le paiement du loyer courant avec des acomptes en paiement de l’arriéré locatif.

Eu égard à la situation économique et familial de Monsieur et Madame [N] et au montant des sommes dues et à l’accord des bailleurs, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [H] [N] et Madame [J] [N] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 02 novembre 2023.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] l’intégralité des sommes avancées par elles et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Il leur sera donc alloué la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] à payer à Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] la somme de 4.672,89 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 25 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse,

Autorise Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] à se libérer de leur dette par 7 mensualités de 700 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 27 juin 2017 entre Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] d’une part et Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] (01) sont réunies au 03 janvier 2024,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par les bailleurs,

— Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] seront solidairement tenus de payer à Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] à payer à Madame [E] [I] épouse [Z] et Madame [G] [I] épouse [F] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 02 novembre 2023,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE