DU 10 Avril 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01013 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZFN

Code NAC : 30B

S.A.S. HAMMERSON CERGY, intervenant volontaire

S.A.S. HAMMERSON

C/

S.A.R.L. [M] [V] II

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. HAMMERSON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43, et M^e Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 423

S.A.S. HAMMERSON CERGY, intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 423, M^e Mathieu LARGILLIERE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [M] [V] II, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 2, et M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 497

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Débats tenus à l’audience du 11 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 10 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 6 décembre 2018, la société HAMMERSON a donné à bail en l’état futur d’achèvement à la S.A.R.L. [M] [V] II, un local à usage commercial portant le n°68 sis au rez-de-chaussée du Centre commercial [Adresse 4] situé à [Localité 2] [Adresse 5] pour une durée de dix années entières et consécutives commençant à courir le 26 novembre 2019, moyennant un loyer annuel de base de 112.140 euros HT/HC et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffres d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans le local et le montant du loyer de base hors taxes, le bail fixant ce pourcentage à 7% hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes.

Le 11 juillet 2025, la société HAMMERSON a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. [M] [V] II, portant sur la somme de 111.885,96 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, la société HAMMERSON a fait assigner en référé la S.A.R.L. [M] [V] II devant le tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir, au visa des articles L 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. [M] [V] II, condamner cette dernière à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif et des diverses pénalités contractuelles, rejeter toute demande de délais de paiement.

Après renvoi à la demande des parties et la mise en place d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026 à laquelle la société HAMMERSON CERGY est intervenue volontairement aux droits de la société HAMMERSON.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société HAMMERSON CERGY venant aux droits de la société HAMMERSON demande au juge des référés de :

Donner acte à la société HAMMERSON CERGY de son intervention volontaire dans la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/01013,Recevoir la société HAMMERSON CERGY en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Débouter la société [M] [V] II de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société [M] [V] II ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n°68 qu’elle occupe au sein du Centre Commercial [Adresse 4] sis à [Localité 2] [Adresse 5], sous l’enseigne « [M] [V] », JUGER que la société HAMMERSON CERGY pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre Commercial, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société [M] [V] II, Condamner la société [M] [V] II à régler à la société HAMMERSON CERGY, à titre provisionnel, une somme de 175.906,03 € TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 9 février 2026, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 % dans les conditions de l’article 27 « INTERETS DE RETARD » du Chapitre II du bail,Déclarer mal fondée la demande de délais de paiement de la société [M] [V] II et l’en débouter, Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la société [M] [V] II s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,Dans cette hypothèse, dire que faute par la société [M] [V] II de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société HAMMERSON CERGY pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société [M] [V] II ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux susvisés, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, Condamner, en cas de résiliation du bail, la société [M] [V] II à payer à la société HAMMERSON CERGY, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer exigible, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, à laquelle s’ajouteront la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et accessoires, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, CONDAMNER la société [M] [V] II à régler à la société HAMMERSON CERGY, à titre provisionnel, une somme de 17.590,60 €, au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 9 février 2026, CONDAMNER la société [M] [V] II à régler à la société HAMMERSON CERGY une provision à valoir sur l’indemnité fixée forfaitairement à 6 mois du dernier loyer annuel exigible relative au temps nécessaire à la relocation des locaux, soit la somme de 64.730,96 €, JUGER qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 32.335,86 € restera définitivement acquis à la société HAMMERSON CERGY, CONDAMNER la société [M] [V] II à payer à la société HAMMERSON CERGY la somme de 7.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la société [M] [V] II en tous les dépens, en ce compris les frais de Commissaire de Justice tenant à la signification du commandement de payer du 11 juillet 2025, de la signification de l’assignation du 17 octobre 2025, aux frais inhérents à la saisie-attribution du 3 novembre 2025, ainsi que de son acte de dénonciation au débiteur, aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et ceux de la notification faite à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE, suivant actes extrajudiciaires des 29 et 30 octobre 2025 en sa qualité de créancier inscrit,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.A.R.L. [M] [V] II formule oralement à l’audience et à titre principal une demande de médiation au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile. Pour le surplus, elle s’en rapporte à ses conclusions visées à l’audience aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

Juger la société [M] [V] II recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, Juger le commandement de payer du 11 juillet 2025 délivré de mauvaise foi,Débouter la société HAMMERSON de toutes ses demandes, fins et prétentions,Condamner la société HAMMERSON au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la société [M] [V] II,A titre subsidiaire,

Suspendre l’acquisition de la clause résolutoire issue du commandement du 11 juillet 2025,Accorder le report ou l’échelonnement du règlement de toute somme qui pourrait être allouée à la demanderesse sur une période de 24 mois et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire de l’ordonnance à intervenir,Débouter la société HAMMERSON de ses demandes de pénalités et de dommages et intérêts compte tenu de la situation de la société [M] [V] II.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’intervention volontaire

L’intervention volontaire est prévue par les articles 328 et suivants du code de procédure civile.

L’article 32 du code de procédure civile dispose « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, la société HAMMERSON CERGY intervient volontairement à l’audience et produit une attestation de signature aux termes de laquelle Maître [I] [P], notaire au sein de la SCP « [B] [R] » à PARIS 8ème arrondissement, atteste avoir reçu le 31 décembre 2025, l’acte complémentaire de désignation venant constater le caractère définitif de l’apport par la société HAMMERSON au profit de la société HAMMERSON CERGY de la totalité de ses biens en pleine propriété.

Dans ces conditions, il convient de mettre hors de cause la société HAMMERSON et de recevoir l’intervention volontaire de la société HAMMERSON CERGY.

Sur demande reconventionnelle de médiation

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

La société [M] [V] II sollicite à titre principal une médiation sur le fondement de l’article susmentionné.

Or, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile s’appliquent lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros, ou lorsqu’elle relève des actions en bornage, mentionnées aux articles R. 211-3-8 du COJ ou à un trouble anormal du voisinage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de médiation formulée par la défenderesse.

Sur la régularité du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer

La société [M] [V] II allègue de l’existence de contestations sérieuses et de la mauvaise foi du bailleur en faisant valoir que le décompte annexé au commandement de payer est imprécis. Elle soutient que les sommes appelées par le bailleur au titre des charges locatives ne sont pas justifiées, que la reddition des charges pour les trois dernières années est tardive et conteste le montant du loyer de base appelé pour le 4ème trimestre 2020 qui ne tient pas compte des franchises de loyer, loyers progressifs et de la prorogation en raison du confinement, de sorte qu’il existe un écart de 1.928,33 euros. Elle en déduit que le décompte est erroné et qu’il ne peut être employé à fonder un commandement de payer avec acquisition de la clause résolutoire pour défaut de bonne foi du bailleur.

En réponse, la société HAMMERSON CERGY soutient que le décompte joint au commandement de payer détaille très clairement chacune des échéances locatives impayées (montant, numéros de factures et date d’exigibilité) et que pour le surplus la défenderesse ne conteste pas la majeure partie des sommes dont elle reste redevable à la bailleresse en vertu du présent bail. Elle fait valoir que les quotes-parts des charges communes incombant à la défenderesse par provision au titre des locaux exploitées ont été appelées conformément aux stipulations du bail, et sont parfaitement justifiées. S’agissant du loyer de base appelé pour le 4ème trimestre 2020, elle expose que ce dernier est conforme aux stipulations contractuelles du bail.

En l’espèce, la bailleresse a fait délivrer à la société [M] [V] II le 11 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de 111.885,96 euros en principal détaillée de la façon suivante, selon la situation de compte au 09/07/2025 et les fractures jointes au commandement :

— clause pénale + intérêts de retard : 12 782,04 €

—  19/05/2025 N° 25000462 Terme 07/25 : 60 416,76 €

—  12/02/2025 N° 25000144 Terme 04/25 : 62 800,02 €

Le commandement de payer mentionne bien la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise également qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi, le commandement contenait toutes les précisions permettant à la société preneuse de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Par ailleurs, si la société [M] [V] II conteste certaines sommes appelées au titre des charges et du loyer de base du 4ème trimestre 2020, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Or, la société [M] [V] II ne conteste pas le montant de la dette en principal, de sorte que le commandement de payer qui a été délivré le 11 juillet 2025 apparait régulier sur ce point.

Dès lors, il n’est pas établi que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 22.1 en pages 44/45) qui stipule :

« A défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail et des pièces contractuelles jointes ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, fraction de loyer ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les intérêts de retard (…), et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures ».

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 11 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Au vu du décompte visé au commandement de payer, la dette s’élevait en principal à la somme de 111.885,60 euros, soit :

—  99.103,92 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires,

—  1 2782,04 euros de clause pénale et intérêts de retard.

Selon les décomptes produits par la société bailleresse, il apparait que la société [M] [V] II a procédé à un règlement partiel de 23.563,06 euros le 01/08/2025 par prélèvement, soit dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer. Or, ce montant correspond à peine au quart de la dette locative.

La défenderesse ne conteste pas les sommes dues au titre du loyer de base des 2ème et 3ème trimestre 2025 (soit 38.803,03 euros par trimestre) mais seulement les sommes appelés au titre des charges et du loyer de base du 4ème trimestre 2020 appelé il y a plus de cinq ans.

Ainsi, il est établi que les causes non contestables du commandement de payer du 11 juillet 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 11 août 2025.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Sur la dette locative

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il résulte du relevé de compte actualisé et des factures versés aux débats que la dette locative s’élève à 175.906,03 euros au 09 février 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

La société [M] [V] II conteste le montant de la dette locative. S’agissant des charges locatives, elle soutient que le détail des charges n’est pas indiqué et que les redditions de charges sont intervenues tardivement. S’agissant du loyer de base du 4ème trimestre 2020, elle rappelle que le bail prévoyait un loyer progressif pendant trois années à compter du 26 novembre 2019, outre le bénéfice d’une franchise de quatre mois qui a été prorogée en raison du confinement et soutient que le bailleur a appelé le loyer dû au titre de la 2ème année de bail avec anticipation, soit un mois avant la date du 1er anniversaire du bail.

En l’espèce, l’annexe au contrat de bail commercial en l’état futur d’achèvement prévoit une franchise de loyer ne pouvant excéder quatre mois et une réduction du loyer annuel de base à la somme de :

93.450 € HT/HC pour la 1ère année commençant à courir le 26/11/2019,101.460 € HT/HC pour la 2ème année commençant à courir le 26/11/2019,106.800 € HT/HC pour la 3ème année commençant à courir le 26/11/2019.

De plus, cette annexe stipule qu’à compter de la date de prise d’effet du bail, les loyers seront indexés en fonction des variations de l’indice ILC publié trimestriellement par l’INSEE.

Or, les calculs réalisés par la bailleresse s’agissant du loyer de base du 4ème trimestre 2020 apparaissent en conformité avec les stipulations contractuelles et sont mentionnés sur le décompte qui distingue deux périodes de loyer (10.024,69 € et 12.362,86 €). De plus, il apparait que deux avoirs COVID 50% de 3.903,43 euros chacun, ont été portés au crédit du compte de la société preneuse.

Ainsi, la bailleresse a régulièrement appliqué la clause d’indexation à chaque date d’anniversaire bail et tenu compte des réductions de loyer et franchises, de sorte qu’il n’apparait aucune contestation sur ce point.

S’agissant des charges, le bail commercial détaille en son article 11 CHARGES (page 31 à 42), le principe de refacturation des charges, la définition des charges, les modalités de répartition des charges, le règlement des charges.

De plus, la bailleresse verse aux débats :

Un extrait du logiciel « Maileva Expert » contenant la notification du relevé individuel par répartition au titre de la reddition des charges locatives sur l’année 2024 faite par lettre simple du 27 novembre 2025,Les relevés individuels par répartition de charges de la société [M] [V] II au titre de la reddition de ses charges 2021 à 2024.

Ainsi, il est établi que la défenderesse a eu connaissance du détail des provisions sur charges et redditions de charges, de sorte que l’obligation de la défenderesse de régler les sommes dues à ce titre, n’est pas contestable.

Enfin, si le preneur peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour prétendre au remboursement des provisions payées lorsque le bailleur ne justifie pas de ces charges et du bien-fondé des sommes provisionnelles appelées à ce titre, il en va différemment d’une régularisation tardive, qui permet toujours au bailleur d’en réclamer le paiement, dans la limite de la prescription quinquennale.

Dès lors, les contestations soulevées par la défenderesse sur la reddition tardive des charges n’apparaissent pas sérieuses.

En revanche, il apparait que des frais de saisie indus ont été facturés le 22 janvier 2026 à hauteur de 774,25 euros et ils seront déduits de la dette locative.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.R.L. [M] [V] II n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 175 131,78 euros au titre de l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires, terme du 1er trimestre 2026 inclus, selon décompte arrêté au 09 février 2026 et il convient de condamner la S.A.R.L. [M] [V] II par provision au paiement de cette somme.

Sur la majoration des intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 27 « INTERETS DE RETARD » :

« A défaut de paiement d’une somme exigible (Loyers, charges, honoraires…) à sa date d’échéance, celle-ci fera l’objet d’un calcul d’intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cent (500) points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédant la date d’exigibilité, et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du Bail. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale, manifestement excessive et susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la S.A.R.L. [M] [V] II par provision au paiement de la somme de 175 131,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 26.2.2 « Indemnité d’occupation » du Chapitre II que :

« De la prise d’effet de la résiliation du Bail jusqu’à la reprise du Local par le Bailleur, le Preneur sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier Loyer de Base, outre les charges et accessoires. Cette indemnité est due même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur en fin de Bail, si celui-ci ne libère pas le Local à la date d’effet du congé. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [M] [V] II depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les indemnités forfaitaires

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 26.2.3 « Clauses pénales – indemnités forfaitaires » :

« (a) A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment des Loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance (sans qu’une mise en demeure ne soit nécessaire) comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible.

(b) Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’Article 27. Elle est en outre considérée comme un supplément et accessoire du Loyer, le défaut de paiement est susceptible d’entraîner l’application de la clause résolutoire.

(c) En cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à six (6) mois du dernier Loyer de

Base ».

La société bailleresse sollicite une provision de 17.590,60 euros au titre de la clause pénale correspondant à 10% du montant de la dette locative et une provision de 64.730,96 euros à titre d’indemnité forfaitaire correspondant à six mois du dernier loyer de base annuel devenu exigible.

Or, la clause contractuelle dont il est demandé de faire application s’analyse en une clause pénale, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, est contestée et apparait manifestement excessive au vu du montant de la dette locative, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial prévoit le versement d’un dépôt de garantie, équivalent à trois mois de loyer de base annuel tel que prévu contractuellement et stipule en son article 9.5 qu’en « cas de résiliation du Bail par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au Bailleur à titre de premier dommages et intérêts sans préjudice des autres. »

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut, en principe, être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

La société [M] [V] II sollicite les délais de paiement les plus larges en faisant valoir qu’elle est débitrice de bonne foi, qu’elle s’est toujours acquittée de ses factures et que ses difficultés de trésorerie sont dues aux circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire. Elle expose qu’elle a connu une limitation immédiate de son chiffre d’affaires du fait de sa situation dans un centre commercial qui a fait l’objet de nombreuses fermetures en raison de restrictions sanitaires, réduisant ainsi l’attractivité du secteur.

Au soutien de sa demande, elle produit diverses photographies non datées du centre commercial et de ses abords, ainsi que ses bilans des exercices 2022, 2023 et 2024. Ainsi, elle disposait pour l’exercice 2024 d’un actif de 534 236 € dont 103.648 € d’actifs disponibles, d’un passif de 890.960 € dont 561.070 € de passif exigible certain et d’un résultat net bénéficiaire de 6.679 €.

La société HAMMERSON CERGY s’oppose à l’octroi de délais compte tenu du montant de la dette, de son augmentation exponentielle, du comportement déloyal de la défenderesse dans le cadre de l’exécution de ses obligations contractuelles, des délais dont elle a déjà bénéficié. De plus, elle expose, à la lecture de son bilan sur l’exercice 2024 qu’au 31 décembre 2024, l’actif disponible était inférieur au passif exigible et que sa situation s’est nettement dégradée depuis, les impayés ayant débutés dans le courant de l’année 2025.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société [M] [V] II a bénéficié :

d’une franchise de loyer de base et charges pour la période courant de la date de prise d’effet du bail jusqu’à la date d’ouverture du local au public, sans pouvoir excéder quatre mois,d’une exonération de loyers et charges sur la période du 26 mars 2020 au 31 août 2020 inclus,d’une réduction du loyer annuel de base durant les trois premières années du bail,de deux abattements de 50% sur le loyer de base du mois de novembre 2020,

Selon le relevé de compte actualisé, il apparait que la défenderesse a procédé à un règlement partiel de 23.563,06 euros le 01/08/2025, de 20.075,22 euros le 20/11/2025, de 10.000 euros le 09/12/2025 et de 10.000 euros le 22/01/2026. Ainsi, elle n’a procédé à aucun paiement entre août et novembre 2025.

De plus, il est établi que la bailleresse a, par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2025, fait signifier un procès-verbal de saisie-attribution entre les mains de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE sur les comptes bancaires de la société [M] [V] II pour le paiement de la somme de 160.612,05 euros en principal, intérêts et frais, aux fins de recouvrir le montant des arriérés locatifs, laquelle s’est révélée ont été partiellement fructueuse à hauteur de 14.417,38 euros. Cette saisie-attribution a été signifiée à la défenderesse le 10 novembre 2025 et cette somme a été portée au crédit du compte le 01/01/2026.

Ainsi, la société défenderesse ne démontre pas avoir réalisé des efforts de paiement suffisants et être en capacité d’honorer les échéances d’un plan d’apurement. De surcroit, elle n’établit pas la preuve de sa situation financière actuelle, ni des difficultés rencontrées.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société [M] [V] II a déjà bénéficié, des pièces versées aux débats, du montant important de la dette et des allègements financier dont elle a déjà bénéficié, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. [M] [V] II, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025 et à l’exclusion des frais de la saisie conservatoire du 3 novembre 2025 qui ne concernent pas la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société DEM1 le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.R.L. [M] [V] II à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

RECEVONS l’intervention volontaire de la société HAMMERSON CERGY et mettons hors de cause la société HAMMERSON ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 6 décembre 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 11 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local à usage commercial portant le n°68 sis au rez-de-chaussée du Centre commercial [Adresse 4] situé à [Localité 2] [Adresse 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. [M] [V] II et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [M] [V] II à payer à la société HAMMERSON CERGY la somme provisionnelle de 175 131,78 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, terme du 1er trimestre 2026 inclus, selon décompte arrêté au 09 février 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [M] [V] II à la société HAMMERSON CERGY, à compter du 11 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.R.L. [M] [V] II au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société HAMMERSON CERGY relatives à la majoration des intérêts de retard, à la majoration de l’indemnité d’occupation, aux indemnités forfaitaires et à la non-restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS la S.A.R.L. [M] [V] II de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets la clause résolutoire ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [M] [V] II au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025 et à l’exclusion des frais de la saisie conservatoire du 3 novembre 2025 ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [M] [V] II à payer à la société DEM1 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT