TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/03391 -

N° Portalis DB2Z-W-B7I-HVLJ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

Monsieur [U] [W]

Madame [N] [Y] [L]

C/

Monsieur [I] [G]

Madame [D] [R] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— AARPI ITER AVOCATS

— SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, Avocats au Barreau de PARIS

Madame [N] [Y] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [G]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, Avocats au Barreau de MEAUX

Madame [D] [R] épouse [G]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, Avocats au Barreau de MEAUX

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2021, prenant effet le 20 septembre 2021, M. [U] [W] et Mme [N] [L] ont loué à M. [I] [G] et Mme [D] [R], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 990,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, M. [U] [W] et Mme [N] [L] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 516,29 € au titre des loyers et charges échus mois d’octobre 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, M. [U] [W] et Mme [N] [L] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, M. [U] [W] et Mme [N] [L] ont fait assigner M. [I] [G] et Mme [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 454,79 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23/12/23 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1 061,50 euros jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025, après renvois.

A cette audience, M. [U] [W] et Mme [N] [L], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, à titre principal, et, à titre subsidiaire, demandent que la résiliation du bail soit prononcée à raison du congé. Ils actualisent leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 332,54 €, au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, ainsi que leur demande formée au titre des frais irrépétibles, à la somme de 3 000,00 euros. Ils précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [I] [G] et Mme [D] [R] comparaissent représentés par leur avocat. Ils concluent au rejet de l’ensemble des prétentions adverses et à la condamnation des demandeurs aux dépens et au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 16 septembre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [U] [W] et Mme [N] [L] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er décembre 2025, la dette locative de M. [I] [G] et Mme [D] [R] s’élève à la somme de 332,54 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner M. [I] [G] et Mme [D] [R] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 3 septembre 2021 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Néanmoins, s’il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, les défendeurs ont réglé la somme de 3 184,50 euros dans le délai de deux mois imparti, couvrant ainsi l’intégralité de la dette d’un montant de 2 516,29 euros au moment de la délivrance du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

— Sur la résiliation suite au congé

Par application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le congé délivré invoque comme motif le fait que « depuis le mois d’août 2023, le loyer est versé régulièrement après le 20 du mois et suite à une relance », alors que « le contrat prévoit le paiement du loyer à terme à échoir le 1er de chaque mois ».

Il ressort du décompte produit qu’une dette locative s’est constituée à compter du mois de septembre 2023, que celle-ci a été régularisée le 12 novembre 2024, soit 14 mois plus tard, et qu’une nouvelle dette est apparue entre décembre 2024 et janvier 2025, puis à nouveau à compter du mois de mai 2025 jusqu’en décembre 2025.

Compte tenu de l’antériorité des impayés au moment de la délivrance du congé et de la persistance de ceux-ci pendant le délai de préavis, le congé apparaît légitime et son motif suffisamment sérieux.

Le congé étant valide, il y a lieu de constater la résiliation du bail depuis le 20 septembre 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [I] [G] et Mme [D] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [I] [G] et Mme [D] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 1 061,50 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [G] et Mme [D] [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [U] [W] et Mme [N] [L] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [I] [G] et Mme [D] [R] seront déboutés de leur demande formée en application de l’article précité et condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 1 500,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [G] et Mme [D] [R] à verser à M. [U] [W] et Mme [N] [L] la somme de 332,54 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

VALIDE le congé donné le 18 mars 2024 par M. [U] [W] et Mme [N] [L] à M. [I] [G] et Mme [D] [R] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 20 septembre 2024 du bail conclu le 3 septembre 2021 entre M. [U] [W] et Mme [N] [L], d’une part, et M. [I] [G] et Mme [D] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [G] et Mme [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [G] et Mme [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [W] et Mme [N] [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [G] et Mme [D] [R] solidairement à verser à M. [U] [W] et Mme [N] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 061,50 euros, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [I] [G] et Mme [D] [R] in solidum à verser à M. [U] [W] et Mme [N] [L] une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [G] et Mme [D] [R] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.