N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 25 Juillet 2025

N° RG 24/00732 – N° Portalis DB22-W-B7I-STOC

DEMANDEUR :

Société DOMNIS ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEURS :

Madame [G] [R]

née le 01 Février 1977 à

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante

Madame [E] [F]

née le 10 Septembre 1976 à

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

La société ICF HABITAT, aux droits de laquelle vient la société DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat (ci-après ESH DOMNIS), a donné à bail à Mme [G] [R] et Mme [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 27 avril 2018, moyennant un loyer mensuel de 672€, outre 188,73€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3467,89€ a été délivré à Mme [G] [R] et Mme [E] [F] le 19 septembre 2024.

La CCAPEX des Yvelines a été informée de la situation d’impayés le 20 septembre 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société ESH DOMNIS, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 2 décembre 2024, a fait assigner Mme [G] [R] et Mme [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— L’expulsion de Mme [G] [R] et Mme [E] [F] et de tous occupants de leur chef du logement ;

— La condamnation solidaire de Mme [G] [R] et Mme [E] [F] à lui payer la somme de 4130,74€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;

— La condamnation solidaire de Mme [G] [R] et Mme [E] [F] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé des charges jusqu’à la libération des locaux ;

— La condamnation in solidum de Mme [G] [R] et Mme [E] [F] à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025.

La société ESH DOMNIS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 4863,91€, échéance d’avril 2025 incluse. Elle maintient sa demande de condamnation solidaire des défenderesses.

Mme [G] [R] comparait en personne. Elle expose que Mme [E] [F], sa tante, a quitté les lieux et qu’un avenant, qu’elle produit, a été rédigé en ce sens avec le bailleur le 12 mai 2025. Elle reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ en règlement de l’arriéré, conformément au plan d’apurement convenu avec le bailleur en avril 2025, qu’elle verse également aux débats. Elle explique être seule avec ses trois enfants, dont l’un est majeur et participe aux charges à hauteur de 300€. Elle travaille pour un salaire de 1400€ et perçoit 100€ de prestations sociales, outre 200€ d’APL.

Mme [E] [F], régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CCAPEX des Yvelines a été saisie le 20 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 3467,89€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [G] [R] et Mme [E] [F] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 novembre 2024, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Ces dispositions relevant d’un ordre public de protection, il doit être considéré qu’elles prévalent sur les dispositions contractuelles contraires, en application de l’article 2 de la même loi.

La société ESH DOMNIS produit un décompte démontrant que Mme [G] [R] et Mme [E] [F] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4863,91€ à la date du 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Il ressort toutefois également des pièces produites par Mme [G] [R] que Mme [E] [F] a quitté le logement et qu’un avenant a été conclu entre la société ESH DOMNIS et Mme [G] [R] le 12 mai 2025, lequel prend acte du départ de Mme [E] [F] et de ce que Mme [G] [R] devient seule signataire du contrat de location et donc redevable des droits et obligations attenants au logement. L’avenant mentionne que Mme [E] [F] demeure solidaire, en cas de défaut de paiement, du loyer et des charges pendant une durée d’un an à compter de la signature de l’avenant, néanmoins, eu égard aux dispositions précitées, cette clause doit être réputée non écrite et Mme [E] [F] ne saurait être tenue solidairement pendant une durée supérieure à 6 mois après la signature dudit avenant, soit postérieurement au 12 novembre 2025.

Mme [G] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience. Mme [E] [F] n’a quant à elle pas comparu pour faire valoir ses observations éventuelles.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [G] [R] et Mme [E] [F] seront donc condamnées solidairement, en application de la clause de solidarité stipulée dans le bail (article 7), au paiement de la somme de 4863,91€, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3467,89€ à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Mme [G] [R] et Mme [E] [F] seront en outre condamnées solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er mai 2025, jusqu’à la libération des lieux pour Mme [G] [R] et jusqu’au 12 novembre 2025 pour Mme [E] [F].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [G] [R] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Elle propose de verser 50€ en sus du loyer courant, conformément à ce qu’elle fait déjà en application d’un plan d’apurement convenu avec le bailleur le 1er avril 2025, qu’elle verse aux débats.

Il ressort du décompte locatif que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer depuis décembre 2024, auquel elles ajoutent effectivement 50€ par mois depuis cette date.

Mme [G] [R] indique par ailleurs qu’elle perçoit un salaire de 1400€ outre 100€ de prestations sociales et 200€ d’APL. Elle a trois enfants, dont l’un est majeur et contribue aux charges mensuelles à hauteur de 300€. Elle affirme ne pas être en mesure de verser plus que 50€ par mois au bailleur en sus du loyer.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, qui traduisent la bonne foi de la locataire, mais également l’accord du bailleur pour des versements mensuels de 50€ en sus du loyer courant, entériné par un plan d’apurement signé entre les parties seulement un mois avant l’audience, et respecté par Mme [G] [R], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement conformément audit plan et selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [G] [R] et Mme [E] [F], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la société ESH DOMNIS au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [R] et Mme [E] [F] à payer à la société DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat une somme de 4863,91€ (quatre mille huit cent soixante-trois euros et quatre-vingt-onze centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3467,89€ à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [G] [R] et Mme [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 50€ (cinquante euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— que Mme [G] [S] et Mme [E] [F] soient condamnées solidairement à verser à la société DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés pour Mme [G] [S] et jusqu’au 12 novembre 2025 seulement pour Mme [E] [F] ;

DEBOUTE la société DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [R] et Mme [E] [F] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 25 juillet 2025.

La Greffière La juge