TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 23/06806 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWB4

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] situé [Adresse 4] représenté par son nouveau syndic en exercice, la société À L’UNISSON se constituant aux lieu et place de la société FONCIA VBDS, ancien syndic, société par actions simplifiée à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 908 581 176 dont le siège social est situé [Adresse 8] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marc BRESDIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SCI OAO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 423 082 676 dont le siège social est situé chez Monsieur [I] sis [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Khadija BENBANI, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

ACTE INITIAL du 21 Novembre 2023 reçu au greffe le 22 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Juin 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DES FAITS

La SCI OAO est propriétaire au sein d’une copropriété située à Mantes la Jolie (78200) [Adresse 3] portant les numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Le syndic de la copropriété est dorénavant la S.A.S. A L’UNISSON.

Par acte d’huissier du 21 novembre 2023, le [Adresse 10] LE LAC HAUTS DE SEINE, ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic, la société FONCIA VBDS, a assigné la société OAO devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10.1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du

17 mars 1967,

— Déclarer le [Adresse 11] sis [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit,

— Condamner la SCI OAO à lui payer la somme actualisée au 14/02/2025 de 21.207,60 € représentant le montant de la créance de la copropriété pour les appels de provisions et travaux impayés au 14 février 2025 et postérieurs au jugement rendu le 30/08/2013, appel de fond du 4 ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1/06/2023 sur la somme de 15.496,66 € mentionnée dans la dite sommation et de la date des présentes conclusions du 7 avril 2025 pour le surplus, outre la somme de 2.123,20 € au titre des frais de syndic,

Vu les articles 1240 et s. du code civil, ensemble l’article 1231-6 du même

code :

— La condamner à lui payer une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice direct et certain non compensé par les seuls intérêts moratoires,

— Condamner la SCI OAO à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Débouter la SCI OAO de l’ensemble de ses demandes, sans exception,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de la sommation de payer notifiée le 1/06/2023.

Il fait valoir que :

— la question de la défectuosité prétendue des installations communes de chauffage a été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 mai 2021 et a été rejetée par la majorité des copropriétaires lors de cette assemblée,

— les charges réclamées résultent des décisions d’approbation des comptes versées aux débats,

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— la décision d’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat,

— en conséquence, en l’absence de contestation de l’assemblée générale constatant les comptes du syndic dans le délai légal de deux mois (loi du

10 juillet 1965 – article 42), tout copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— les copropriétaires ne sauraient invoquer l’inexécution des obligations en matière de travaux ou d’entretien de l’immeuble du syndic pour s’abstenir au versement des charges dues,

— la défaillance récurrente de la SCI OAO pénalise l’ensemble des copropriétaires et constitue un facteur d’alourdissement des dépenses,

— dans le procès-verbal d’assemblée du 4 mai 2021, il est stipulé que l’ensemble des commerces s’engage à prendre à leur charge les frais afférents à la séparation physique de leurs lots du réseau de chauffage collectif,

— dans le procès-verbal de l’assemblée du 2 décembre 2022 il est prévu expressément que le projet de modification devra faire l’objet d’une approbation par une nouvelle assemblée des copropriétaires. Or, il n’est pas justifié de ladite approbation,

— la demande relative à la mise en place de compteurs individuels est dépourvue de base légale; étant relevé au surplus que la défenderesse n’a pas demandé à ce que cette question soit mise à l’ordre du jour d’une assemblée quelconque.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, la société OAO au tribunal de :

à titre principal

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LAC DES HAUTS DE SEINE de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

à titre subsidiaire

— décharger la SCI OAO de l’intégralité des frais de chauffage pour la période non prescrite à hauteur de 11.338.56 € à raison de l’impossibilité technique d’alimentation des lots considérés en chauffage, dûment constatée,

— dire que la créance du SDC DE LA RESIDENCE LE LAC DES HAUTS DE SEINE s’élève à la somme de 1746.17 €

à titre plus subsidiaire

— décharger la SCI OAO de l’intégralité des frais de chauffage pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, soit la somme de 4427.82 €, à raison de l’absence d’installation de compteurs d’individualisation de la consommation de chauffage imposée par les dispositions de la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 et de l’article R 421-7 du code de l’énergie,

— dire que la créance du SDC DE LA RESIDENCE LE LAC DES HAUTS DE SEINE s’élève à la somme de 8656.91 €.

à titre reconventionnel

A titre principal

— ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder de toute urgence à la séparation physique des lots litigieux du réseau de chauffage collectif conformément aux résolutions votées à la majorité des voix lors de l’assemblée générale du 2 décembre 2022,

— le condamner à exécuter les travaux sous astreinte de 200 € par jour de retard dans les trois mois suivant la date de signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire

— ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la mise en place de compteurs individuels du chauffage dans les locaux lui appartenant conformément aux dispositions de l’article 241-7 du code de l’énergie,

— Le condamner à procéder à cette mise en place sous astreinte de 200 € par jour de retard dans les trois mois suivant la date de signification de la décision à intervenir, sauf à justifier de l’impossibilité technique de procéder à l’installation de compteurs individuels.

Plus subsidiairement

— à défaut, lui interdire tout appel de charges de chauffage en l’absence de justification de la consommation réelle et effective de la chaleur par les lots considérés.

en tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI OAO la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— à défaut de réparer les installations pour la desserte des commerces, le syndic de copropriété auquel a succédé la société FONTENOY puis la société FONCIA a purement et simplement sectionné les tuyaux d’alimentation des commerces en chauffage et fermé en le soudant définitivement le conduit il y a plus de

20 ans,

— cette situation perdure depuis plus de 20 ans et les syndics successifs n’ont jamais accepté de dissocier les commerces du réseau de chauffage ou à tout le moins de ne plus répartir les charges relatives au chauffage en tenant compte des locaux commerciaux ne bénéficiant pas du chauffage,

— il ne peut donc être réclamé à la société OAO des charges de chauffage dont elle n’a jamais bénéficié,

— il a fallu attendre l’assemblée générale du 2 décembre 2022 pour que la majorité des copropriétaires (qui profitaient indûment de la répartition inéquitable des frais de chauffage), finissent par voter les résolutions visant à séparer le bâtiment extérieur abritant les commerces non desservis par la chaufferie de la tour abritant 44 logements d’habitation,

— Le SDC n’est donc ni recevable ni fondé à appeler les frais liés au chauffage répartis selon la surface occupée alors même qu’il est établi que techniquement et par ses propres carences et ses propres actions intempestives telle que la coupure définitive de l’alimentation des commerces pour permettre l’alimentation des logements des étages supérieurs de l’immeuble, les lots appartenant à la SCI OAO n’ont jamais été alimentés en chauffage,

— au titre de sa quote-part des charges de copropriété, la SCI OAO a été appelée à régler des frais de chauffage représentant près de 80 % des charges communes,

— le syndic n’a jamais procédé à l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique que lui impose l’article R241-7 du code de l’énergie au plus tard au 1er janvier 2020,

— l’impossibilité technique d’alimentation des lots en chauffage est parfaitement établie,

— le SDC n’a jamais effectué la moindre démarche, ne serait-ce qu’en inscrivant à l’ordre du jour des assemblées générales réunies depuis 2016, la mise en conformité de l’immeuble avec les obligations légales et réglementaires relatives à l’individualisation des frais de chauffage,

— il ne peut donc être tenu compte du seul facteur de calcul de la consommation de chauffage au prorata de la superficie des locaux, pour apprécier la consommation d’énergie de chauffage,

— les frais réclamés, engagés à l’initiative du SDC ne sont ni justifiés, ni nécessaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Toutefois, s’il apparaît qu’un lot n’est pas raccordé à l’installation de chauffage, le syndicat des copropriétaires qui entend obtenir le paiement des charges doit établir que cette absence de raccordement est volontaire, le copropriétaire ou son prédécesseur s’étant volontairement privé du service du chauffage collectif ( Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 09-11.014).

Si le raccordement n’est pas matériellement et techniquement possible, le lot est dispensé de toute participation aux charges de chauffage (Cass. 3e civ., 20 janv. 2004, n° 02-14.606).

En l’espèce, la société OAO produit un compte-rendu de réunion du 1er juin 2021 du conseil syndical dont il ressort la mention que le réseau reliant les lots litigieux est vide sans circulation suivant constat réalisé à la demande du conseil syndical par la CRAM. Elle produit également une photographie qui ferait apparaître que les tuyaux du réseau de chaleur reliant ses lots sont sectionnés et fermés. Si la photographie est peu explicite sur cet état de fait, il y a lieu de constater que le syndicat ne le conteste pas.

Il en ressort que les lots litigieux ne sont pas raccordés à l’installation de chauffage et le syndicat ne produit aucun élément pour rapporter la preuve que la société OAO se serait volontairement privé du service de chauffage collectif.

En conséquence, la société OAO est bien-fondée à contester les charges de chauffage qui ne peuvent lui être imputées.

Par ailleurs, le syndicat ne produit aucune décompte qui permettrait de connaître avec précision les sommes qui resteraient dues par la société OAO après déduction des charges de chauffage.

En conséquence, seules les sommes reconnues par la société OAO à hauteur de 1746,17 euros pourront être mises à sa charge.

En conséquence, étant donné qu’il n’est pas possible de déterminer depuis quelle date est due cette somme dès lors que ce montant ne repose que sur les indications de la défenderesse, le point de départ des intérêts sera fixé à la date de l’assignation soit le 21 novembre 2023.

Sur la demande d’injonction de travaux à la charge du syndicat

Dès lors que, comme rappelé précédemment, le syndicat ne peut solliciter le règlement de charges de chauffage à défaut de démontrer une absence de raccordement volontaire de la société OAO, il n’y a pas lieu de lui enjoindre de procéder à la séparation physique des lots litigieux du réseau de chauffage collectif ni subsidiairement de mettre en place des compteurs individuels ni plus subsidiairement lui interdire tout appel de charges de chauffage puisqu’en tout état de cause, il appartient au syndicat de procéder au raccordement de la société OAO pour pouvoir lui imputer des charges de chauffage.

De ce fait, les demandes de la société OAO sont sans objet et seront écartées.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Pour justifier de sa demande à ce titre, le syndicat se réfère à sa pièce n°2 qui contient diverses factures de frais de recouvrement.

Toutefois, il convient de constater en premier lieu que les sept factures produites correspondent à un montant total de 682 euros qui ne correspond pas à la somme réclamée de 2123,20 euros.

Celle-ci repose sur un décompte figurant en dernière page du décompte FONCIA du 14 novembre 2023 qui constitue également la pièce n°2 du demandeur.

Il faut constater qu’une partie de ces « frais de syndic » correspond à des intérêts de retard qui ne constituent manifestement pas des frais au sens de l’article 10-1 précité.

Surtout, le syndicat ne justifie pas de la réalisation de l’intégralité des courriers et démarches dont il demande la mise à la charge financière de la société OAO.

En effet, au vu des pièces produites, seules les démarches suivantes sont justifiées :

— mise en demeure du 7 février 2022 reçue le 10 février 2022,

— mise en demeure du 9 août 2022, envoyé le 11 août 2022,

— sommation de payer du 1er juin 2023.

Concernant la relance du 8 mars 2022, faute d’envoi recommandé, il n’est pas justifié de son envoi effectif.

Il en ressort que seules les mises en demeure du 7 février 2022 et du

9 août 2022 ainsi que la constitution du dossier pour l’huissier de justice en vue de la sommation de payer du 1er juin 2023 peuvent être mises à la charge de la société OAO.

Seules les sommes correspondant à ces démarches suivant le décompte précité seront donc imputées à la société OAO pour un montant total de 534 euros et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions.

Sur la demande de dommages-intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Il résulte de l’article 1231-6 du Code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, au regard de l’attitude du syndic dont il ressort du courriel du

14 novembre 2023 qu’il est parfaitement au courant que le problème du chauffage n’était pas « élucidé » selon ses propres termes, il ne peut être considéré que la société OAO aurait agi avec mauvaise foi en s’abstenant de régler les charges dont l’essentiel était constitué de charges de chauffage indues.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société OAO qui succombe devra supporter les charges des dépens qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 1er juin 2023, coût qui aurait dû être sollicité au titre de l’article 10-1 précité.

Par ailleurs, dès lors que la société OAO ne conteste pas devoir des charges autres que les charges de chauffage querellées, il apparaît qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la société OAO à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la société OAO à payer au [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.746,17 euros au titre des charges de copropriété échues au 14 février 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023,

Condamne la société OAO à payer au [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 534 euros au titre des frais de l’article

10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne la société OAO aux dépens qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 1er juin 2023,

Condamne la société OAO à payer au [Adresse 11] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE LAC DES HAUTS DE SEINE et la société OAO du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT