MINUTE N°

N° RG 25/00028 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZJ6

Société AXA FRANCE IARD

C/

Madame [B] [I]

Monsieur [E], [P], [V] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société AXA FRANCE IARD, société anonyme immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège, et ayant pour mandataire la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT SA, immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numér o 732 073 887, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, avocat de la SELARL LMM AVOCATS, substitué par Maître Elisa FREDJ, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 7], non-comparante, ni représentée

Monsieur [E], [P], [V] [X], né le 16 novembre 1968 à [Localité 11], domicilié [Adresse 9], mandataire judiciaire, agissant en qualité de curateur de Madame [B] [I] en application de l’ordonnance de changement de curateur en date du 8 janvier 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en qualité de juge des tutelles, comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de Madame [T] [O], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Caroline MESSERLI

1 copie certifiée conforme à Madame [B] [I] et à son curateur, Monsieur [E], [P], [V] [X]

RAPPEL DES FAITS

La société AXA FRANCE IARD a conclu un bail avec Madame [B] [I] le 8 avril 2004 pour l’occupation d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6].

Par jugement en date du 18 décembre 2007, Madame [B] [I] a été placée sous curatelle renforcée et l’ATY a été désignée en qualité de curatrice.

Par jugement du 8 janvier 2024, le juge des tutelles a désigné Monsieur [E] [X] en qualité de curateur.

Le 21 octobre 2024, un dégât des eaux s’est produit au sein de l’appartement de Madame [H] [K], occupant l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4], soit en dessous de celui de Madame [B] [I].

Par lettre recommandée du 21 octobre 2024, avec accusé de réception « pli avisé non réclamé » du 23 octobre 2024, la société NEXITY agissant pour le compte du bailleur, a informé Madame [B] [I] de cette situation et l’a invitée à se mettre en relation avec Madame [H] [K] afin de remplir un constat de dégât des eaux.

Par mail en date du 17 janvier 2025, Madame [B] [I] a indiqué à la société NEXITY qu’elle refusait de donner l’accès à son logement, ce à quoi la société NEXITY lui a répondu qu’elle y était obligée afin que les entreprises puissent vérifier les colonnes.

Par mail du 20 janvier 2025, la société NEXITY a informé Monsieur [E] [X] de la situation et lui a demandé d’appuyer la demande d’accès au logement pour que les entreprises puissent intervenir.

Par mail du 21 janvier 2025, Monsieur [E] [X] a répondu que son intervention auprès de Madame [B] [I] est restée infructueuse malgré la précision que son refus contraindrait le bailleur à engager une procédure judiciaire.

Le 4 février 2025, la société NEXITY a mis en demeure Monsieur [E] [X] de déclarer le sinistre à l’assurance de Madame [B] [I] dans les meilleurs délais.

Par mail du 4 février 2025, la société NEXITY a informé l’agence régionale de santé de la situation de Madame [B] [I].

Par ordonnance en date du 12 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE a autorisé la société AXA FRANCE IARD à assigner Madame [B] [I] et Monsieur [E] [X] en référé d’heure à heure à l’audience du 4 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 13 et 14 février 2025, la société AXA FRANCE IARD a assigné Madame [B] [I] et Monsieur [E] [X] à l’audience du 4 mars 2025.

A cette audience, la société AXA FRANCE IARD était représentée par son conseil, Monsieur [E] [X] a comparu en personne et Madame [B] [I], citée par dépôt de l’acte à l’étude, n’était pas présente, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

La société AXA FRANCE IARD maintient les termes de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de :

Recevoir la société AXA FRANCE IARD en son action,Condamner Madame [B] [I] à laisser l’accès de l’appartement sis au 1er étage, escalier 4, porte 02S du bâtiment 1, au [Adresse 6], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Autoriser la société AXA FRANCE IARD, pour le cas où Madame [B] [I] ne laisserait pas accéder dans un délai de 48 heures, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à requérir le concours de la force publique et sous le contrôle d’un commissaire de justice avec l’assistance le cas échéant d’un serrurier, à pénétrer dans les lieux occupés par Madame [B] [I],Condamner Madame [B] [I] à communiquer à la société AXA FRANCE IARD son attestation d’assurance et la déclaration de sinistre sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Condamner Madame [B] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la société LMM Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit.Monsieur [E] [X] indique que Madame [B] [I] l’a prévenu qu’elle ne viendrait pas à l’audience, qu’elle refuse de laisser l’accès à son appartement malgré ses sollicitations et que le recours à la force publique est donc nécessaire. Toutefois, le curateur précise que l’astreinte de 500 euros par jour de retard n’aura pas d’effet dissuasif sur elle.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé aux notes d’audience et aux écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [B] [I] a été assignée devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, par dépôt de l’acte de commissaire de justice à l’étude.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1. Sur la demande d’accès au logement

Selon l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, il résulte du constat établi par l’entreprise de dépannage VAISSIERE SAS le 1er février 2025 qu’une fuite est en cours dans le domicile de Madame [H] [K] situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4], que d’importants dégâts sont visibles sur les murs et plafonds de l’appartement ainsi que sur le mur de l’escalier extérieur, qu’une présence d’humidité à 11,2 % a été relevée au sein de l’appartement et de 43,6 % au niveau du mur extérieur et que l’appartement du 1er étage occupé par Madame [B] [I], lieu supposé de l’origine de la fuite, n’a pas pu être visité malgré la présence d’une personne sur place.

En outre, il ressort des différents échanges de courriers et mails versés aux débats, que malgré les diverses sollicitations qui lui ont été adressées, Madame [B] [I] a refusé de donner accès à son logement tant à la société NEXITY agissant pour le compte du bailleur, qu’à son curateur Monsieur [E] [X], sans justification.

L’obligation pour Madame [B] [I] de laisser l’accès à son logement pour constater l’origine des fuites en cours et évaluer les travaux nécessaires à réaliser n’est donc pas sérieusement contestable.

De surcroît, il existe une urgence manifeste dans la mesure où d’importants dégâts sont en cours dans le logement de Madame [H] [K] et risquent de s’aggraver.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande et d’ordonner à Madame [B] [I] de laisser l’accès de l’appartement sis au 1er étage, escalier 4, porte 02S du bâtiment 1, au [Adresse 5]) et de préciser qu’en cas d’inexécution, la société AXA FRANCE IARD sera autorisée à requérir le concours de la force publique et d’un serrurier sous le contrôle d’un commissaire de justice, afin de pénétrer dans les lieux.

2. Sur la demande de communication de l’attestation d’assurance habitation et de la déclaration de sinistre

Selon l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ».

En l’espèce, la société NEXITY a mis en demeure Monsieur [E] [X] par courrier le 4 février 2025, de déclarer le sinistre à l’assurance de Madame [B] [I] dans les meilleurs délais.

L’obligation pour Madame [B] [I] de justifier de son assurance n’est pas contestable. Or, non-comparante, elle n’apporte par définition aucun justificatif permettant d’attester qu’elle a rempli cette obligation.

Au demeurant, elle ne démontre pas non plus avoir déclaré le sinistre résultant du dégât des eaux à son assurance.

Dès lors, il y a lieu de la condamner à communiquer à la société AXA FRANCE IARD son attestation d’assurance et la déclaration du sinistre.

3. Sur les demandes en fixation d’astreinte

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

Cette mesure a pour finalité de contraindre la personne qui s’y refuse à exécuter les obligations imposées par une décision juridictionnelle et d’assurer ainsi le respect du droit de la partie adverse à cette exécution. Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si les circonstances font apparaître la nécessité de la prononcer.

En l’espèce, la société AXA FRANCE IARD demande la fixation de deux astreintes de 500 euros par jour de retard, chacune, pour assortir d’une part l’obligation pour Madame [B] [I] de laisser l’accès à son logement et d’autre part, de communiquer son attestation d’assurance et la déclaration du sinistre.

A l’audience, Monsieur [E] [X], en sa qualité de curateur, précise que les astreintes n’auront pas de caractère dissuasif sur Madame [B] [I].

S’agissant de l’obligation de laisser l’accès à son logement, il convient de noter que la société AXA FRANCE IARD dispose déjà de la possibilité, par la présente décision, de solliciter le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de refus par Madame [B] [I] de s’exécuter. Ainsi, il n’est pas justifié de prononcer une astreinte pour assortir cette obligation.

Concernant l’obligation de communiquer l’attestation d’assurance et la déclaration de sinistre, si Monsieur [E] [X] considère que l’astreinte n’aura pas d’effet sur Madame [B] [I], il convient de relever que sans astreinte cette obligation n’aura aucun caractère contraignant. Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande sur ce point tout en réduisant le montant de l’astreinte sollicitée à de plus justes proportions selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [I], partie qui succombe, supportera la charge des dépens, dont distraction au profit de la société LMM Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société AXA FRANCE IARD, Madame [B] [I] sera condamnée à lui verser la somme de 300 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Vu l’urgence, nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] à laisser l’accès de l’appartement sis au 1er étage, escalier 4, porte 02S du bâtiment 1, au [Adresse 6], à la demande de la société AXA FRANCE IARD ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [I] d’avoir volontairement laissé l’accès aux lieux à la demande du bailleur, la société AXA FRANCE IARD pourra, 48 heures après la signification de la présente ordonnance, requérir le concours de la force publique et d’un serrurier sous le contrôle d’un commissaire de justice afin de pénétrer dans les lieux ;

RAPPELONS que la société AXA FRANCE IARD, et toutes personnes intervenant à sa demande, ne pourront pénétrer dans les lieux qu’en dehors des samedis, dimanches et jours fériés ;

DÉBOUTONS la société AXA FRANCE IARD de sa demande en fixation d’astreinte pour assortir l’obligation de laisser l’accès aux lieux ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] à communiquer à la société AXA FRANCE IARD son attestation d’assurance et la déclaration de sinistre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pour une durée de trois mois ;

DÉBOUTONS les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [I], aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société LMM Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,