/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00217 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3RQ

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

[S] [M]

DEFENDEUR :

[X] [G]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 23 mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [S] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [G]

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2022, Madame [S] [M] a donné à bail à Madame [X] [G] un appartement situé [Adresse 12], pour un loyer mensuel de 650 euros, et 200 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, Madame [S] [M] a fait signifier à Madame [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 388,92 euros frais d’acte inclus, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 12 novembre 2024 Madame [S] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, Madame [S] [M] a fait assigner Madame [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, et pour défaut de paiement des loyers et charges,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,rejeter toue demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement, ou encore, l’octroi de délai supplémentaire,condamner Madame [X] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6 950,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 896,27 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 21 février 2025.

À l’audience du 23 mai 2025, Madame [S] [M], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9 664,60 euros arrêtée au 21 mai 2025, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [G], présente et non assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Invitée à transmettre son attestation d’assurance dans le temps du délibéré, elle a transmis par courrier du 30 juin 2025, son avis d’échéance du 1er septembre 2024 au 31 août 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [S] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [S] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 février 2022, du commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025 que Madame [S] [M] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [G] à payer à Madame [S] [M] la somme provisionnelle de 9 664,60 euros, au titre des sommes dues au 21 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 24 février 2022 a été signifié par commissaire de justice en date du 8 novembre 2024.

Madame [X] [G], dûment autorisée à produire una attestation justifiant de l’assurance de son logement dans le temps du délibéré, n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance, l’avis d’échéance du 1er septembre 2024 au 31 août 2025 produit ne permettant pas de s’assurer de la réalité de la souscription pour la période considérée.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, soit, le 8 décembre 2024 à 24 heures.

Cette date de résiliation, fondée sur le défaut d’assurance, rend sans objet la demande de résiliation, fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 février 2022, à compter du 9 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [G] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, sans préciser de montant. Elle indique à l’audience être en recherche d’emploi et percevoir 1 400 euros d’indemnités de chômage.

Il convient de noter cependant qu’aucun versement n’a été effectué depuis octobre 2024 et il ressort des éléments communiqués qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, Madame [S] [M] est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il ne pourra être fait droit à la demande de délais de paiement.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 décembre 2024, Madame [X] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [G] à son paiement à titre provisionnel à compter du 9 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [X] [G] à payer à Madame [S] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Madame [S] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pout défaut d’assurance contenue dans le bail conclu le 24 février 2022 entre Madame [S] [M] d’une part, et Madame [X] [G] d’autre part, concernant les locaux situés SDC CHAMPAGNE – [Adresse 5], sont réunies à la date du 9 décembre 2024.

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [G] à compter du 9 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNONS Madame [X] [G] à payer à Madame [S] [M] la somme provisionnelle de 9 664,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 mai 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNONS Madame [X] [G] à payer à Madame [S] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 21 mai 2025, échéance de juin, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNONS Madame [X] [G] à payer à Madame [S] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [X] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance du logement du 8 novembre 2024.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG