TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 25/00158 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYUK

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

Société ANTIN RESIDENCES

C/

[O] [N], [K] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACROIX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [N]

Mme [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ANTIN RESIDENCES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant

Madame [K] [M]

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante

A l’audience du 03 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2018, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 470,92 euros, et 163,16 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11 549,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 3 juin 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 3 août 2018 et visée dans le commandement de payer délivré le 3 juin 2024, constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 10], et ce à compter du 15 juillet 2024, en conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 077,90 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de novembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 13 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024,une indemnité d’occupation mensuelle au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 3 juin 2024,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 23 décembre 2024.

À l’audience du 3 avril 2025, la SA ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 856,17 euros arrêtée au 24 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle mentionne qu’un paiement de 500 euros a été effectué le 28 février 2025.

Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K], présents, soutiennent avoir payé le dernier mois de loyer. Ils souhaitent se maintenir dans les lieux et demandent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Ils expliquent avoir eu un problème avec leur société qui est désormais réglé. Ils mentionnent que le logement est insalubre et que l’isolation n’est pas bonne ce qui entraine une surconsommation de chauffage.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 août 2018, du commandement de payer délivré le 3 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 mars 2025 que la SA ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 4 856,17 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 15 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 août 2018 à compter du 16 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] 0 in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 août 2018 entre la SA ANTIN RESIDENCES d’une part, et Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 16 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 4 856,17 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 134 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] du logement n°023237 – 1er étage, résidence [Adresse 8], situé [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [M] [K] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA ANTIN RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE