TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06989 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRJ5

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le CABINET SENNES, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 415 056 456 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Frédérique FARGUES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [R] [P]

demeurant [Adresse 1]

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [M] [P]

demeurant [Adresse 1]

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Décembre 2024 reçu au greffe le 19 Décembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [P] et Monsieur [M] [P] sont copropriétaires des lots n° 15 et 23 dans l’immeuble situé [Adresse 2].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet SENNES, a par actes de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, fait assigner Mrs [P] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamnés avec exécution provisoire au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  8.571,39 euros à titre principal, au titre des charges impayées majorées des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de

8.226,82 euros et à compter de l’assignation pour le surplus avec capitalisation des intérêts,

—  295,77 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

Mrs [P] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mrs [P], régulièrement assignés par acte remis à personne et à domicile n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de

Mrs [P] pour les lots n°15 et 23,

— des courriers de relance datés des 18 juin 2020, 3 décembre 2020,

26 mai 2021, un courrier de mise en demeure du 14 juin 2021 et une

mise en demeure par avocat du 15 juillet 2024,

— un décompte sur la période courant du 23 juin 2015 au 01 juillet 2024 pour un solde débiteur de 8226,82 euros incluant des frais,

— un décompte sur la période courant du 23 juin 2015 au 01 octobre 2024 pour un solde débiteur de 8709,74 euros incluant des frais,

— le règlement de copropriété,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2019 au

31 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

23 avril 2018, 16 avril 2019, 30 novembre 2020, 30 avril 2021, 18 mai 2022,

22 mars 2023, 21 mai 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2017

à 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic non signé, non daté.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.561,89 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus après déduction du décompte des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété :

—  26 août 2019 frais de relance 1 9,50 euros,

—  18 juin 2020 frais de relance 1 0,85 euros,

—  3 décembre 2020 frais de relance 2 9,50 euros,

—  26 mai 2021 frais de relance 3 20 euros,

—  14 juin 2021 mise en demeure juin 2021 108 euros,

Mrs [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 295,77 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il ne justifie pas de l’envoi effectif des relances et de la mise en demeure faites par le syndic.

En conséquence, seuls les frais liés à la mise en demeure par avocat sont justifiés à hauteur de 150,71 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, compte-tenu de la mise en demeure par avocat à hauteur de 8226,82 euros, les défendeurs seront redevables des intérêts sur cette somme à compter du 17 juillet 2024 et de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mrs [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 850 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mrs [P] seront condamnés à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

Mrs [P], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [R] [P] et Monsieur [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.561,89 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 8.226,82 euros et à compter du 17 septembre 2024 pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Condamne solidairement Monsieur [R] [P] et Monsieur [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 150,71 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965,

Condamne in solidum Monsieur [R] [P] et Monsieur [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 850 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [R] [P] et Monsieur [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [R] [P] et Monsieur [M] [P] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT