N° RG 23/01091 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TQU

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 23/01091 -

N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TQU

Minute : 25/00256

JUGEMENT

Du : 16 Juin 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [K] [Y]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :M^e Romain BODELLE

M^e Hervé LECLERCQ

le : 16 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

substitué par M^e Salim IBRAHIMI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C62160-2023-3417 du 14/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 06 Mai 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 1987 et avenant du 18 juillet 1991, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [K] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100,01 francs.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1969,04 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [Y] le 11 mai 2022.

Par assignation du 12 octobre 2023, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,674,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis finalement évoquée à l’audience du 6 mai 2025.

À l’audience du 6 mai 2025, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juillet 2024, s’élève à 978,33 euros. L’établissement TERRE D’OPALE HABITAT considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, il sollicite le rejet de la demande de M. [K] [Y] tendant à sa condamnation à lui payer la somme de 3374,23 euros après compensation des créances réciproques des parties, au titre des provisions sur charges locatives. Le bailleur estime en substance que les charges litigieuses sont justifiées dans leur principe comme dans leur quantum.

M. [K] [Y], représenté par son conseil, demande à titre principal la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3374,23 euros, après compensation des créances réciproques des parties, au titre des provisions sur charges locatives, dont la régularisation annuelle n’a pas été justifiée. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il propose de payer la somme de 100 euros en sus du loyer. Enfin, il demande la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 1360,80 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 mai 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1969,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas contestée par le bailleur.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [K] [Y] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [K] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2024, M. [K] [Y] lui devait la somme de 978,33 euros, soustraction faite des frais de procédure.

A défaut de décompte plus récent et dans la mesure où M. [K] [Y] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et propose au surplus de payer la somme de 100 euros par mois pour l’apurer en plus loyer courant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur la demande reconventionnelle tendant au remboursement des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, M. [K] [Y] sollicite que lui soient extournées les sommes suivantes :

635 euros au titre des provisions pour charges entre les mois de février et juin 2021, soit 5 x 127 euros,3096 euros au titre des provisions pour charges entre les mois de juillet 2021 et juillet 2023, soit 24 x 129 euros,931 euros entre les mois d’août 2023 et février 2024, soit 7 x 133 euros,Outre les sommes de 84,51 euros et 61,38 au titre des régularisations sur charges pour les années 2020 et 2021.

Toutefois, au regard des pièces produites par le demandeur, il apparait, s’agissant spécifiquement des charges de M. [K] [Y], que :

Au titre de l’année 2020, les charges ont été appelées à hauteur de 1524 euros (soit 127 euros par mois) et justifiées par le bailleur à hauteur de 1439,49 euros. Or, conformément aux dispositions légales susvisées, le bailleur a procédé à la régularisation des charges avant le terme de l’année civile suivant leur exigibilité et procédé, par conséquent, le 30 novembre 2021, au versement de la différence, soit la somme de 84,51 euros, somme portée au crédit de M. [K] [Y], comme en atteste le décompte produit aux débats ;

Au titre de l’année 2021, les charges ont été appelées à hauteur de 1536 euros (soit 127 euros par mois de janvier à juin 2021 et 129 euros de juillet à décembre 2021) et justifiées par le bailleur à hauteur de 1474,62 euros. Or, conformément aux dispositions légales susvisées, le bailleur a procédé à la régularisation des charges avant le terme de l’année civile suivant leur exigibilité et procédé, par conséquent, le 30 novembre 2022, au versement de la différence, soit la somme de 61,38 euros, somme portée au crédit de M. [K] [Y], comme en atteste le décompte produit aux débats ;

Au titre de l’année 2022, les charges ont été appelées à hauteur de 1548 euros (soit 129 euros par mois) et justifiées par le bailleur à hauteur de 1467,08 euros. Or, conformément aux dispositions légales susvisées, le bailleur a procédé à la régularisation des charges avant le terme de l’année civile suivant leur exigibilité et procédé, par conséquent, le 31 décembre 2023, au versement de la différence, soit la somme de 80,92 euros, somme portée au crédit de M. [K] [Y], comme en atteste le décompte produit aux débats ;

Au titre de l’année 2023, les charges ont été appelées à hauteur de 1568 euros (soit 129 euros par mois de janvier à juillet 2023 et 133 euros d’août à décembre 2023). Sur cet exercice, force est de constater que le bailleur ne produit pas d’avis de régularisation de charges, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier la nature des charges et les critères de répartition permettant de définir les quotes-parts de M. [K] [Y].

S’agissant de l’année 2024, les charges ne feront l’objet d’une régularisation qu’à la fin de l’année 2025, de sorte que les demandes formulées à ce titre par le défendeur (janvier et février 2024) ne peuvent qu’être rejetées.

En définitive, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT produit aux débats l’ensemble des éléments justifiant, pour les années 2020, 2021, et 2022, la nature et le montant des charges ainsi que les critères de répartition permettant de définir les quotes-parts de M. [K] [Y].

En revanche, il échoue dans la démonstration de la preuve du montant des charges appelées au titre de l’année 2023, soit la somme de 1568 euros.

Partant, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT sera condamné à payer à M. [K] [Y] la somme de 1568 euros au titre de la restitution des charges locatives.

M. [K] [Y] sera débouté pour le surplus.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 octobre 1987 et l’avenant du 18 juillet 1991 entre l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et M. [K] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] sont résiliés depuis le 10 juillet 2022,

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 978,33 euros (neuf cent soixante-dix-huit euros et trente-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [K] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [K] [Y] sera condamné à verser à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT à payer à M. [K] [Y] la somme de 1568 euros au titre de la restitution des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2022 et celui de l’assignation du 12 octobre 2023,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge