TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Eliette SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04969 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64A5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 1] CITY VENANT AUX DROITS DE LA SA FONCIA [Localité 2], domiciliée : chez SAS OIKO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [C]

né le 19 Août 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 mars 2019 avec prise d"effet au 22 mars 2019, la société civile immobilière (SCI) [Localité 1] CITY, représentée par son mandataire [Adresse 3], a donné à bail à M. [C] [S] et M. [H] [W] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], lot n°12-13002 [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 70 euros de provision sur charges et 10 euros au titre des Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères.

Selon mandat de gestion en date du 4 décembre 2019, la société par action simplifiée (SAS) OIKO GESTION est venue aux droits de la société [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Localité 1] CITY a fait signifier à M. [C] [S] par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025 un commandement de payer la somme de 1 560,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la SCI [Localité 1] CITY a fait assigner M. [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner la résiliation du bail en date à [Localité 1] du 21 mars 2019,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [S], le cas échéant avec l’appui de la force publique ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’elle occupe à [Adresse 6],

— condamner M. [C] [S] à verser à la SCI [Localité 1] CITY, représentée par son mandataire, la SAS OIKO GESTION, la somme provisionnelle de 1 585,62 euros, comptes arrêtés au 26 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 27 juin 2025,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges,

— condamner M. [C] [S] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner M. [C] [S] à verser à la SCI [Localité 1] CITY, représentée par son mandataire la SAS OIKO GESTION, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [S] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 27 juin 2025.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Localité 1] CITY expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 juin 2025 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, la SCI [Localité 1] CITY, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 720,84 euros, selon décompte en date du 19 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Elle indique que le requis a repris le paiement du loyer mais s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [C] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence de la fiche diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Localité 1] CITY justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mars 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2025 pour la somme en principal de 1 560,42 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2025.

M. [C] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [C] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [C] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 762,60 euros actuellement, et de condamner M. [C] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [C] [S] reste devoir la somme de 720,84 euros, à la date du 19 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [C] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [C] [S] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 720,84 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 560,42 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Localité 1] CITY les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2019 entre la SCI [Localité 1] CITY et M. [C] [S] concernant le logement, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 27 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Localité 1] CITY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à la SCI [Localité 1] CITY, à titre provisionnel, la somme de sept cent vingt euros quatre-vingt-quatre centimes (720,84 euros) décompte arrêté au 19 novembre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 560,42 euros à compter du 27 juin 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [C] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit sept cent soixante-deux euros soixante centimes (762,60 euros) à ce jour, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à la SCI [Localité 1] CITY une somme de deux cent euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président