N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00091 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRIV

DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [P] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 1]. [Adresse 7][Adresse 9]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e Aude LACROIX

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [P] [F]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [U] [B] et Mme [P] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] ainsi qu’une place de stationnement située au sous-sol du bâtiment C de la Résidences Des Fleurs située au n°82 de la même rue, par contrats distincts du 16 novembre 2018, moyennant un loyer mensuel chargé qui était en dernier lieu de 1003,25€ s’agissant du logement et de 73,37€ s’agissant de l’emplacement de stationnement. Par la suite, M. [U] [B] a quitté les lieux et Mme [P] [F] est restée seule titulaire du bail.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 5585,22€ a été délivré à Mme [P] [F] le 12 mars 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société ANTIN RESIDENCES, par acte du 30 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 31 octobre 2024, a fait assigner Mme [P] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires ;L’expulsion de Mme [P] [F] et de tous occupants des lieux de son chef ;L’autorisation de procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de Mme [P] [F] ;La condamnation, à titre provisionnel, de Mme [P] [F] à lui payer une indemnité d’occupation tant au titre du local d’habitation que de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers augmentés des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation, à titre provisionnel, de Mme [P] [F] à lui payer la somme de 7223,29€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 8 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation de Mme [P] [F] à lui payer la somme de 390€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

La société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 10315,58€, échéance de février 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire à la défenderesse.

Mme [P] [F] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 270€ en règlement de l’arriéré. Elle explique qu’elle a contracté la dette locative à la suite de l’acquisition d’un bien immobilier qui lui a généré, outre un crédit immobilier à rembourser, des frais de travaux sur le bien, avant de pouvoir le mettre en location. Elle exerce la profession d’aide-soignante pour un salaire de 2100€. Elle perçoit par ailleurs les allocations familiales à hauteur de 630€ outre la prime d’activité de 220€. Elle a trois enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d‘impayés le 20 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, tant le bail portant sur le logement que celui portant sur l’emplacement de stationnement, signés par les parties, contiennent chacun une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 5585,22€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [P] [F] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2024, conformément au délai de régularisation le plus long (deux mois pour le bail d’habitation) et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que Mme [P] [F] reste devoir la somme de 10315,58€ à la date du 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Mme [P] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 10315,58€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5585,22€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 12 mars 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 1er mars 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [P] [F] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

La société ANTIN RESIDENCES s’y oppose.

Mme [P] [F] propose de verser 270€ en sus du loyer courant ; cette somme ne saurait toutefois être inférieure à 285€ compte tenu du délai légal de 36 mois susmentionné.

En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer depuis le 2 février 2025 (deux versements au profit du bailleur de 1003,25€ et de 627€), manifestant sa volonté de rester dans les lieux.

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que Mme [P] [F] est en situation de régler sa dette locative. En effet, elle explique l’apparition de la dette locative par l’acquisition d’un bien immobilier destiné à être mis en location. Des amis s’étaient engagés à réaliser les travaux nécessaires dans ledit bien, néanmoins elle s’est finalement retrouvée à devoir faire appel à des ouvriers qualifiés, ce qui a accumulé les frais. Le logement est cependant désormais en état d’être mis en location, et lui rapporte un revenu locatif de 1300€. Elle perçoit par ailleurs un salaire de 2100€, outre les allocations familiales à hauteur de 632€ et la prime d’activité à hauteur de 222€, ce qui porte ses ressources mensuelles totales à la somme de 4155€, pour des charges évaluées à 2200€ environ. Elle apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement de la locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [P] [F], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société ANTIN RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [P] [F] à lui verser une somme de 250€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation et du bail portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 13 mai 2024 par le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer à la SA [Adresse 8], à titre provisionnel, une somme de 10.315,58€ (dix-mille-trois-cent-quinze euros et cinquante-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5585,22€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 12 mars 2024, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Mme [P] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 285€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [P] [F] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer à la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 250€ (deux-cent-cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.

La Greffière La juge