TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

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N° RG 25/57167 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBUU

N°: 4

Assignation du :

21 et 23 Octobre 2025

EXPERTISE[1]

[1] 4 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2026

par Hélène SAPÈDE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

la société DERTOUR FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentée par Maître Delphine LECOEUR, avocate au barreau de PARIS – #B0271

DEFENDERESSES

La société anonyme GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocate au barreau de PARIS – #C0380

La S.A.R.L. LE PLAISIR DES SENS

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par l’AARPI AVOLEX, prise en la personne de Maître Virginie BERTHIER GOULLEY, avocate au barreau de PARIS – #B1206

Madame [G] [B]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Monsieur [N] [Y] (venant aux droits de Madame [J] [Y])

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentées par Maître Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS – #C0132

DÉBATS

A l’audience du 23 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Par actes des 21 et 23 octobre 2025, la société DERTOUR FRANCE, locataire de locaux commerciaux situés [Adresse 8] à Paris 7ème, a fait assigner en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, Mme [G] [B], [J] [Y], la société GTF GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE et la société LE PLAISIR DES SENS aux fins de voir, sur le fondement des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, désigner un expert avec pour mission, notamment, de donner son avis sur les désordres par elle invoqués, et d’être autorisée, à titre de provision à valoir sur dommages-intérêts à suspendre 40% du paiement du loyer trimestriel hors taxes à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à cessation définitive des désordres.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 octobre 2025 et renvoyée au 23 décembre 2025.

Dans ses dernières conclusions, visées par le greffe et développées oralement à l’audience, la société DERTOUR FRANCE demande au juge des référés de :

— ordonner une expertise et désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur l’origine et l’étendue des désordres par elle invoqués, rechercher leur origine et leurs causes, donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection et dire si des travaux urgents sont nécessaires,

— l’autoriser, à titre de provision à valoir sur dommages-intérêts, à suspendre 40% du paiement du loyer trimestriel hors taxes et ce, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à cessation définitive des désordres,

— condamner in solidum Mme [B], M [Y], la société GTF et la société LE PALISIR DES SENS à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DERTOUR FRANCE, se prévalant de l’obligation de garantie de jouissance paisible due au preneur par le bailleur sur le fondement de l’article 1719 du code civil, estime bien fondée la mise en cause de Mme [B] et M. [Y]. Elle fait valoir que les désordres dont elle fait état ont pour origine les sanitaires de la société LE PLAISIR DES SENS ainsi que la vétusté de la verrière et la défectuosité des canalisations d’eaux pluviales ; que sa demande d’expertise est justifiée en l’absence de vérification des alimentations d’eau encastrées, de mise en conformité des canalisations et des gaines et de réalisation des travaux d’étanchéité des murs et sols des toilettes du restaurant et des climatiseurs installés en façade.

Au fondement de sa demande de provision, elle fait valoir qu’elle ne peut jouir paisiblement des locaux loués du fait des troubles qu’elle subit du fait de déversements d’eaux usées et nauséabondes dans ses locaux, de la nécessité de placer des seaux, de la détérioration des faux-plafonds, des murs et de la moquette, des postes de travail rendus inexploitables et d’un fonctionnement défectueux de l’électricité.

Dans leurs dernières conclusions, visées par le greffe et développées oralement à l’audience, Mme [G] [B] et M. [N] [Y], venant aux droits de [J] [Y], sollicitent du juge des référés qu’il :

* à titre principal :

— prononce leur mise hors de cause,

* à titre subsidiaire :

— dise n’y avoir lieu à désigner un expert,

— dise n’y avoir lieu à référé,

— dise la société DERTOUR FRANCE irrecevable et mal fondée en ses demandes,

* dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit aux demandes de la société DERTOUR FRANCE :

— condamne la société LE PLAISIR DES SENS à les garantir de toute condamnation à leur encontre et à leur payer toute somme dont le paiement sera partiellement ou totalement suspendu,

— déboute la société DERTOUR FRANCE et la société LE PLAISIR DES SENS de leurs demandes,

— condamne les sociétés DERTOUR FRANCE et LE PLAISIR DES SENS à leur payer chacune la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Mme [B] et M. [Y] fondent leur demande de mise hors de cause sur le fait qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables des désordres allégués et que le trouble de jouissance invoqué ne leur pas imputable.

Subsidiairement, ils font valoir que les canalisations de la société LE PLAISR DES SENS ont été réparées ; que la défectuosité de la descente des eaux fluviales résulte de l’obstruction des gouttières et cheneaux par la société LE PLAISIR DES SENS, à qui une mise en demeure de retirer ses encombrants a été notifiée le 29 octobre 2025 ; que des démarches ont été entreprises s’agissant des fuites de la toiture.

Ils soutiennent que la demande en suspension du paiement de 40% du loyer est mal fondée motifs pris que la perte d’exploitation n’est pas justifiée et que l’appréciation du préjudice invoqué relève de l’appréciation du tribunal, seul compétent pour statuer sur un partage de responsabilités.

Dans ses dernières conclusions visées par le greffe et développées oralement à l’audience, la société GTF sollicite du juge des référés qu’il :

— déboute la société DERTOUR FRANCE de ses demandes,

— subsidiairement, prononce sa mise hors de cause,

— en tout état de cause, condamne la société DERTOUR France à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société GTF soutient qu’aucun motif légitime ne justifie la désignation d’un expert compte tenu des travaux réalisés par la société LE PLAISIR DES SENS et au vu du rapport de l’architecte de l’immeuble en date du 30 octobre 2025 estimant que les infiltrations ont pour origine la vétusté de la verrière et la défectuosité des canalisations d’eaux pluviales, qui relèvent de la responsabilité des bailleurs.

Elle poursuit en faisant valoir que la demande en réduction du loyer se heurte à des contestations sérieuses en l’absence d’élément sur l’incidence des désordres sur la surface d’exploitation.

Dans ses dernières conclusions visées par le greffe et développées oralement à l’audience, la société LE PLAISIR DES SENS demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle forme protestations et réserves sur les demandes formées par la société DERTOUR FRANCE,

— en tout état de cause, déboute Mme [B] et M. [Y] de leurs demandes de condamnation ou garantie formées à son encontre,

— si une expertise était ordonnée, réserve les dépens,

— si l’expertise n’était pas ordonnée, condamne conjointement et solidairement tout succombant au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés par Me [K] [Z], associée de l’AARPI A VOLEX.

La société LE PLAISIR DES SENS fait valoir que les désordres invoqués par la société DERTOUR France n’ont pas pour origine son activité dès lors qu’ils perdurent en dépit des travaux par elle réalisés sous le contrôle d’un architecte et de l’architecte de l’immeuble.

Elle indique ainsi s’en remettre à justice sur l’expertise sollicitée et estime mal fondée la demande en garantie formée par les propriétaires bailleurs.

Après la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIVATION,

A titre liminaire, il convient de relever que si la société DERTOUR FRANCE a fait assigner devant la juridiction de céans Mme [G] [B] et [J] [Y], cette-dernière est décédée le [Date décès 3] 2022, laissant pour lui succéder M. [N] [Y]. En conséquence, il sera dit que ce-dernier est recevable en son intervention.

Sur la mise hors de cause des défendeurs :

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, les désordres invoqués par la société DERTOUR France, dont il n’est pas contesté qu’ils sont dus à des dégâts des eaux et des infiltrations, affectent les locaux par elle loués situés [Adresse 8] à [Localité 19] aux termes d’un bail renouvelé pour une durée de neuf ans par acte sous seing privé du 3 février 2016 à effet du 1er octobre 2015 la liant à Mme [B] et M. [Y], venu au droit de [J] [Y], ne sont pas contestés.

En conséquence, Mme [B] et M. [Y] tenus, en leur qualité de bailleur, d’une obligation légale de garantie de jouissance paisible des locaux donnés à bail, sont mal fondés à solliciter leur mise hors de cause. Cette demande sera rejetée.

Sur la mise hors de cause du mandataire des bailleurs :

Le contrat de mandat liant les consorts [X], mandants, à la société GTF, mandataire, stipule en page 2, s’agissant des missions du mandataire, que « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir tous actes d’administration notamment :

a) Gestion courante

— gérer le bien désigné ci-dessus, renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tous congés, dresser ou faire dresser tous constats d’état des lieux, signer ou résilier tous baux et accords, procéder à la révision des loyers ;

[…]

— faire exécuter et régler les factures de toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais URGENTES en avisant rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ;

[…]

c) Prestations complémentaires :

— faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence du mandat ; en régler les factures ;

— intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistre ;

— donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers,

[…]

— en cas de difficultés et à défaut de paiement, faire exercer toutes poursuites judiciaires, faire diligenter tous commandement, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, faire requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces ».

Au vu des mails adressés par la société DERTOUR FRANCE à la société GTF après chaque dégât des eaux par elle dénoncé et ayant fait l’objet d’un constat, la mise hors de cause de cette-dernière apparaît prématurée. Cette demande sera rejetée.

Sur la désignation d’un expert :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, il ressort du constat établi par commissaire de justice le 20 avril 2023 que les dalles métalliques du faux-plafond sont souillées par des taches, que des éclaboussures sont présentes sur les abat-jours des luminaires et la structure en poutrelles de fer, que les coffrages de la structure de l’immeuble sont détériorés par les infiltrations consécutivement à un dégât des eaux survenu le 14 avril 2023.

Il ressort encore du constat établi par commissaire de justice le 30 juin 2025 à la demande de la société DERTOUR FRANCE suite à un dégât des eaux survenu le 25 juin 2025 que des tâches brunes de type humidité sont présentes sur les dalles du faux plafond, que la moquette est humide au toucher, que des craquelures sont présentes sur la cloison séparative avec le WC, qu’une gaine électrique est dégradée.

De même, il a été relevé, aux termes d’un constat dressé le 4 septembre 2025, que des cloques issues de dégâts des eaux sur les coffrages en plafond sont présentes sur la zone de bureaux, que le coffrage est fissuré à deux reprises avec des traces d’humidité autour, que de nombreuses traces brunes de coulures sont présentes sur les dalles de faux plafond sur la même zone que les coffrages, qu’au sol de nombreuses traces blanchâtres sont visibles en-dessous des dégâts constatés en plafond.

Les pièces produites par chacune des parties sont cependant insuffisantes pour déterminer l’origine et l’imputabilité de chacun des désordres, résultant notamment d’un manque d’étanchéité de la façade et de la verrière, des installations sanitaires du local du 1er étage de l’immeuble, d’un défaut d’isolation du plafond et du plancher et de l’obstruction des cheneaux en toiture.

Dès lors, un expert sera désigné avec pour mission de donner son avis sur les désordres invoqués par la demanderesse ainsi que leur origine et les moyens d’y remédier.

Sur la suspension partielle et à titre provisionnel du paiement des loyers :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, si la société DERTOUR FRANCE sollicite, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, la suspension du paiement de 40 % du loyer hors taxe, les éléments produits ne permettent pas d’apprécier pas l’incidence des désordres invoqués sur l’exploitation des locaux litigieux par la demanderesse et sur ses résultats d’exploitation.

En conséquence, cette demande, qui se heurte à des contestations sérieuses, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La société DERTOUR FRANCE, à la demande de laquelle l’expertise est ordonnée, sera condamnée aux dépens.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Déboutons Mme [B], M. [Y] et la société GTF de leurs demandes de mise hors de cause,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense,

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [L] [M]

KCA Architecture

[Adresse 10]

[Localité 13]

☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 30 mars 2026 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 30 novembre 2026 , sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 18] le 22 janvier 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Hélène SAPÈDE

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 21]

[Localité 14]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 20]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX017]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [L] [M]

Consignation : 5000 € par la société DERTOUR FRANCE

le 30 Mars 2026

Rapport à déposer le : 30 Novembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 21]

[Localité 14].