TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00711 – N° Portalis DB22-W-B7J-S54Q

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. SDDIG C/ S.A.R.L. R.E.2D.E

DEMANDERESSE

SCI SDDIG, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 523 135 481, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant Monsieur [M] [S]

représentée par M^e Marjorie GOMIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0533, M^e Camille JOLY, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 385

DEFENDERESSE

SARL R.E.2D.E, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 920 145 414, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du 3 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffière placée, lors des débats, et de Virginie BARCZUK, Greffière placée, lors du prononcé ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2024, la société SDDIG a consenti à la société R.E.2D.E un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2024 moyennant un loyer mensuel de 1 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable par avance.

Le 17 février 2025, la société SDDIG a fait signifier à la société R.E.2D.E un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 7 261,67 € au titre des loyers et charges, dont les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la société SDDIG a fait assigner en référé la société R.E.2D.E devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 3 juillet 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SDDIG demande au juge de :

— constater l’acquisition au 17 mars 2025 de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société R.E.2D.E ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société R.E.2D.E à lui payer, à titre de provision, la somme de 7 261,67 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés, terme de janvier 2025 inclus et à payer le loyer et charges pour la période de février 2025 et du 1er au 17 mars 2025 ;

— condamner la société R.E.2D.E à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation journalière équivalent à 1 % du loyer actualisé annuel, à compter du 18 mars 2025 ;

— condamner la société R.E.2D.E à lui payer les pénalités de retatd calculés au taux d’intérêts de la BCE majoré de 10 points ;

— condamner la société R.E.2D.E à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

La citation destinée à la société R.E.2D.E n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société R.E.2D.E :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2024 entre la société SDDIG et la société R.E.2D.E comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 17 février 2025 à la société R.E.2D.E vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7 093,57 €, terme de janvier 2025, charges d’eau et d’électricité inclus.

Or, la société R.E.2D.E ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 mars 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société R.E.2D.E selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SDDIG à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, au regard du bail et du commandement de payer, il n’est pas sérieusement contestable que la société R.E.2D.E est pas redevable de la somme totale de 9 416,15 € au titre des loyers de novembre 2024 au 17 mars 2025 et des charges impayés.

Il convient donc de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SDDIG.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 7 093,57 €, et à compter du 2 mai 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil s’agissant de loyers échus impayés.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société SDDIG au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société R.E.2D.E, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 février 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société R.E.2D.E à payer à la société SDDIG la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 29 avril 2024 entre la société SDDIG et la société R.E.2D.E portant sur le local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines), avec effet au 17 mars 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société R.E.2D.E pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société R.E.2D.E à payer à la société SDDIG la somme provisionnelle de 9 416,15 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 17 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur un montant de 7 093,57 € et à compter du 2 mai 2025 pour le surplus ;

Condamnons la société R.E.2D.E à payer à la société SDDIG une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société R.E.2D.E à payer à la société SDDIG la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société R.E.2D.E aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 février 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BARCZUK, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie BARCZUK Eric MADRE