TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025.

à M^e BENTOLILA

à M^e CLEMENT

à M^e LASALARIE

N° RG 23/04271 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3TSO

RG 24/00882

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TARDINAOU

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique BENTOLILA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [E]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION FORCEE

S.C.P. SYNERGIE HUISSIERS 13

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 02 décembre 2010, La SCI TARDINAOU a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur et Madame [G] portant sur une maison avec cellier, garage incorporé et un cabanon extérieur en bois, située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros ;

Un congé pour reprise du logement à son propre compte a été signifié par La SCI TARDINAOU à Madame [E] [H] par acte de commissaire de justice le 28 juin 2021, à effet au 2 décembre 2022 ;

Alléguant que Madame [E] [H] s’était maintenue dans les lieux au-delà du 2 décembre 2022 et en dépit de deux propositions de relogement, par acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2023 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, La SCI TARDINAOU a assigné Madame [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins d’entendre le juge des référés:

Déclarer la requête recevable et bien fondée,Constater la délivrance du congé pour reprise délivré le 28 juin 2021 à madame [E] pour le 1er décembre 2022 à minuitDéclarer que Madame [E] [H] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] depuis le 1er septembre 2023 Ordonner l’expulsion de Madame [E] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier et autoriser la SCI TARDINAOU à transporter les meubles et objets se trouvant dans le logement et les séquestrer aux frais, risques et périls de Madame EMERYCondamner en tout état de cause Madame [E] [H] à payer à La SCI TARDINAOU le montant des loyers et charges dus depuis le 1er décembre 2022, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,Condamner Madame [E] [H] à payer à La SCI TARDINAOU la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 octobre 2023 et après trois renvois, la SCI TARDINAOU ayant appelé en la cause la SCP Synergie Huissiers 13, a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 date à laquelle La SCI TARDINAOU et Madame [E] [H] ont été représentés par leur conseil respectif;

Par acte du 06 février 2024 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, La SCI TARDINAOU a assigné la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins d’entendre le tribunal:

Déclarer recevable et bien fondée la demande en intervention forcée de la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13Ordonner la jonction des deux instances

L’affaire a été appelé à l’audience du 22 février 2024 et après un renvoi a été retenue à celle du 21 novembre 2024 ;

Suivant conclusions n°1 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [E] [H] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, de:

A titre principal

Juger que le congé pour reprise délivré le 28 juin 2021 est entaché de nullité en ce que le bénéficiaire de la reprise serait la SCI TARDINAOUJuger que le congé pour reprise délivré le 28 juin 2021 est entaché de nullité en raison de l’absence de mention du motif réel et sérieux de la repriseJuger qu’aucune proposition de relogement n’a été faite à Madame EMERYEn conséquence

Constater l’existence de contestations sérieusesDire n’y avoir lieu à référé A titre subsidiaire

Prononcer la nullité du congé délivré le 28 juin 2021En conséquence et en tout état de cause

Débouter la SCI TARDINAOU de toutes ses demandes, fins et conclusionsCondamner La SCI TARDINAOU à payer à Madame [E] [H] une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, Maître CLEMENT sollicitant l’application de l’article 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991;

Madame [E] [H] fait valoir que le congé délivré est entaché de nullité en ce sens qu’il mentionne que le congé est réalisé au profit du demandeur soit de la SCI TARDINAOU, qu’il ne précise pas le bénéficiaire de la reprise et que lorsque le bailleur est une SCI celle-ci doit être une SCI familiale et ne peut donner congé qu’au profit de l’un de ses associés ;

Madame [E] ajoute que le bailleur ne justifie pas d’un motif réel et sérieux et soutient que le congé a été délivré en raison du fait que le loyer n’est pas assez élevé et qu’il n’a jamais été question d’une reprise au profit de Monsieur et Madame [C];

La défenderesse fait valoir en outre que la SCI TARDINAOU n’établit pas lui avoir proposé deux offres de relogement ;

Madame [E] en conclut que ces éléments constituent des contestations sérieuses et qu’il ne peut y avoir lieu à référé

A titre subsidiaire, Madame [E] demande au juge des référés de prononcer la nullité du congé pour les motifs évoqués ci-dessus ;

Suivant conclusions récapitulatives et responsives n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13demande au juge des référés de :

Juger que les demandes d’expulsion fondées sur le congé délivré le 28 juin 2021 , de nullité de ce congé ainsi que les demandes indemnitaires se heurtent à l’existence de contestations sérieusesDire n’y avoir lieu à référéDéclarer le juge des référés incompétent au regard des contestations sérieusesDébouter le SCI TARDINAOU de toutes ses demandes, en ce que le préjudice allégué n’est pas direct, certain et déterminéCondamner tout succombant à payer à la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 fait valoir que la question de la validité du congé et de l’existence d’une proposition de relogement ne peut relever que de la compétence du juge du fond ;

De surcroît, sur les demandes dirigées à son encontre, la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 soutient qu’une éventuelle faute de l’étude ne peut entraîner qu’une perte de chance indemnisable selon un pourcentage ; elle souligne que le préjudice réclamé par la SCI requérante n’est pas direct, certain et déterminé, qu’il est aléatoire, qu’il n’existe aucune dette locative à ce jour ;

Suivant conclusions 3 récapitulatives et responsives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI TARDINAOU demande au juge des référés de :

In limine litis

Déclarer la compétence du juge des contentieux de la protectionAccueillir la demande présentée par la SCI TARDINAOUDéclarer ses conclusions recevables et bien fondéesSe prononcer sur la nullité du congé délivré à Madame [E] à effet au 1er décembre 2022, aux torts exclusifs de la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13Juger qu’il y a un lien de cause à effet entre la faute commise par la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 et la perte de chance avéréeCondamner la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 à payer à la SCI TARDINAOU la somme de 126000 euros au titre de la perte des loyers

A titre subsidiaire

Condamner la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 à payer à la SCI TARDINAOU la somme de 115000 euros au titre de la perte des loyers

En tout état de cause

Condamner la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 à payer à la SCI TARDINAOU la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêt pour le préjudice subiJuger que la SCI TARDINAOU n’a pas à subir les conséquences liées à la faute de l’huissier , et qu’elle a rempli l’ensemble des obligations lui incombantEn conséquence suivant la décision qui sera rendue

Condamner solidairement Madame [E] [H] et la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 à payer à La SCI TARDINAOU la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Madame [E] [H] et la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 aux entiers dépens

La SCI TARDINAOU fait valoir que le congé ne mentionne pas le nom, l’adresse du repreneur, son lien avec le propriétaire ainsi que le caractère réel et sérieux du congé qui sont exigés à peine de nullité, qu’il n’existe donc aucune contestation sérieuse à la nullité de ce congé ;

La SCI TARDINAOU soutient que l’huissier instrumentaire est responsable de l’acte qu’il rédige et de l’ensemble des dommages causés par ses manquements, que l’évidence de la faute de l’huissier est caractérisée , que cette faute entraîne sa responsabilité civile professionnelle et que l’étude doit être condamnée à dédommager la SCI TARDINAOU ;

La SCI requérante fait valoir que son préjudice est direct, certain et déterminé, que le loyer de l’appartement est de 3500 euros par mois, qu’ils auraient une perte de 3 ans le loyers, la durée du bail renouvelé étant de 3 années et même à supposer qu’ils auraient mis 3 mois à mettre en location le bien immobilier , la perte de chance est de 115000 euros ;

Sur les demandes dirigées à l’encontre de Madame [E], la SCI TARDINAOU fait valoir qu’elle a respecté l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en proposant deux offres de relogement à sa locataire qui les a refusées ;

La SCI requérante rappelle que le bail avait été consenti le 2 décembre 2010 aux parents de Madame [E] et avait renoncé à récupéré son bien à leur décès ;

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera procédé à la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 23/04271 et 24/00882, sous le numéro unique RG 23/04271;

II – Sur la recevabilité

La SCI TARDINAOU justifie de son existence par l’extrait KBIS produit aux débats , et il est versé aux débats l’acte authentique de vente reçu le 03 décembre 2010 par Maître [M] [B], notaire à Allauch, établissant que la SCI TARDINAOU est propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir;

Il s’ensuit que La SCI TARDINAOU sera déclaré recevable en ses demandes.

III- Sur le fond

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la validité du congé pour reprise

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

En application des dispositions susvisées, lorsqu’il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel de sa décision de reprise et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.

L’ article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de l’ article 11 et de l’ article 15 de la même loi peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.

En l’espèce, un bail à usage d’habitation a été consenti le 02 décembre 2010 à Monsieur et Madame [G] portant sur une maison sise [Adresse 5] pour une durée de trois ans et a été renouvelé par tacite reconduction à quatre reprises pour la même durée et arrivait à échéance le 1er décembre 2022 à minuit.

Il n’est pas contesté que Madame [E] [H] , fille de Monsieur et Madame [G] qui était hébergée au domicile de ses parents, a bénéficié d’un transfert du bail à leur décès ;

La SCI TARDINAOU étant une société civile familiale au sens de la loi du 6 juillet 1989, a fait signifier un congé à Madame [E] [H] le 28 juin 2021 à effet au 1er décembre 2022 à minuit, motivé par la décision de reprendre le logement à son compte;

Madame [E] [T] fait valoir que le congé est entaché de nullité en ce sens qu’il mentionne que le congé est réalisé au profit du demandeur soit de la SCI TARDINAOU, qu’il ne précise pas le bénéficiaire de la reprise et que lorsque le bailleur est une SCI celle-ci doit être une SCI familiale et ne peut donner congé qu’au profit de l’un de ses associés ;

Madame [E] ajoute que le bailleur ne justifie pas d’un motif réel et sérieux et soutient que le congé a été délivré en raison du fait que le loyer n’est pas assez élevé et qu’il n’a jamais été question d’une reprise au profit de Monsieur et Madame [C];

et qu’il se heurte à l’existence de contestations sérieuses ;

Il sera rappelé à cet égard et en tant que de besoin que l’invocation de moyens de contestation sérieuse à l’encontre de la demande ne remet pas en cause la compétence du juge des référés mais en réalité les pouvoirs de ce dernier.

Il est rappelé en effet qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé pour reprise. Il peut en revanche apprécier si au vu de des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation et apprécier si les conditions d’établissement de l’acte de congé pour reprise se heurtent à des contestations sérieuses.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, si le congé a été délivré par la SCI TARDINAOU dans les délais requis, le motif mentionné dans le congé est le suivant « Ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement à son propre compte » ;

Or, en application de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée une SCI familiale ne peut reprendre un logement à son propre compte mais uniquement au profit de l’un de ses associés ;

Madame [E] [H] n’a donc pas été informée de l’identité du bénéficiaire réel de la reprise ce qui a pu lui causer un grief ;

Le congé délivré encourt la nullité et le débat sur la nullité du congé délivré ne relève pas des pouvoirs du juge des référés juge de l’évidence et mérite un débat au fond , le juge des référés ne pouvant prononcer la nullité d’un congé;

De surcroît, sur le caractère réel et sérieux de la reprise, Madame [E] fait valoir que le congé a été délivré en raison du fait que le loyer n’est pas assez élevé et produit aux débats un courrier recommandé de la SCI DANAMAJE et de Monsieur [W] [X], gérant de la SCI TARDINAOU et de la SCI DANAMAJE, en date du 12 mai 2020 soit 3 semaines après le décès de Monsieur [G], par lequel le gérant informe Madame [E] de son intention de réévaluer le loyer, en alléguant que le montant du loyer dérisoire avait été fixé pour compenser la baisse du prix de vente du bien objet de la présente procédure ;

Il s’ensuit que le caractère réel et sérieux de la reprise se heurte à une contestation qui au regard du contexte dans lequel Madame [E] est devenue locataire de la SCI TARDINAOU, revêt un caractère sérieux ;

Madame [E] soutient de surcroît que la SCI TARDINAOU n’a pas respecté les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en n’établissant pas lui avoir proposé deux offres de relogement ;

Si les critères de l’article 15 III de la loi du 06/07/89 sont remplis, le locataire âgé qui dispose de faibles revenus bénéficie d’une protection légale, sauf à lui proposer un relogement adapté.

En effet en application de l’article 15 III de la loi du 06/07/89, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé , à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du Ministre du logement , sans qu’un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 01/09/48.

En l’espèce il n’est pas contesté que Madame [E] est âgée de plus de 65 ans et remplit les conditions de ressources ;

Lorsque le locataire est âgé de 65 ans à la date d’échéance du bail , selon les termes mêmes de l’article 15, le bailleur qui entend maintenir son congé est tenu de faire, avant cette date, une offre de relogement répondant aux exigences posées par ce texte. Conformément à l’article 1353 du code civil, il lui incombe d’établir qu’il a satisfait à cette obligation. A défaut pour le bailleur de se conformer à ces exigences, le congé qu’il a délivré au locataire est nul.

La SCI TARDINAOU fait valoir qu’elle a satisfait à cette obligation et que deux offres de relogement ont été refusées par Madame [E] ;

La SCI requérante produit aux débats un courriel du 2 novembre 2022 de [Z] [P] sans produire l’offre transmise à Mme [E] et sans justifier de l’effectivité de cette offre et un courriel en date du 31 janvier 2023 postérieur à la date d’effet du congé délivré ;

La SCI TARDINAOU n’établit pas par ce seul mail du 02 novembre 2022 avoir satisfait à son obligation de relogement ;

Dès lors, le congé délivré se heurte à une troisième contestation sérieuse ;

Il s’ensuit que les demandes de la SCI TARDINAOU à l’encontre de Madame [E] [K] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI TARDINAOU formulées à l’encontre de Madame [E] [K];

Il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur les demandes formulées à titre subsidiaire par Madame [E] [H] ;

Sur les demandes indemnitaires à l’encontre de la SCP SYNERGIES HUISSIERS 13

La SCI TARDINAOU fait valoir que la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 a commis une faute en délivrant un congé non conforme aux exigences légales, que cette faute est de nature à entrainer sa responsabilité professionnelle et que la SCP doit être condamnée à dédommager la SCI TARDINAOU qui subi directement un préjudice résultant de la nullité du congé délivré ;

Elle sollicite à titre principal la condamnation de la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 à lui verser la somme de 126000 euros au titre de la perte de loyers et à titre subsidiaire la somme de 115000 euros, et en tout état de cause, la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Le débat sur la nullité du congé délivré doit être tranché par le juge du fond ; il en est de même des demandes indemnitaires formulées à titre principal et à titre subsidiaire ainsi qu’en tout état de cause à l’encontre de la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13, les deux débats étant liés et le juge des référés ne pouvant statuer sur le fond de la responsabilité en allouant des dommages et intérêts mais seulement en admettre le principe incontestable en allouant une provision ;

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes indemnitaires formulées à titre principal et à titre subsidiaire ainsi qu’en tout état de cause à l’encontre de la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 ;

Sur les demandes accessoires

La SCI TARDINIOU dont l’action a été manifestement mal dirigée sera condamnée aux dépens ;

L’équité commande en outre de débouter les parties de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et en l’état de contestations sérieuses,

Déclare La SCI TARDINAOU recevable en ses demandes;

Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 23/04271 et 24/00882, sous le numéro unique RG 23/04271;

Dit que le congé pour reprise délivré le 22 juin 2021 à effet au 1er décembre 2022 à minuit se heurte à l’existence de contestations sérieuses ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Madame [E] [K] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes indemnitaires formulées à titre principal et à titre subsidiaire ainsi qu’en tout état de cause à l’encontre de la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 ;

Déboute les parties de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les dépens de l’instance de référé à la charge de la SCI TARDINAOU ;

Rappelle que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi ordonné les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente