TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 16 MAI 2025

N° RG 24/00156 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPIN

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, société anonyme coopérative à capital variable, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 549 800 373, dont le siège social est situé [Adresse 4] à MONTIGNY-LE-BRETONNEUX (78180), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98, substituée par Maître Betty WOLFF, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET

Monsieur [G] [U], né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 8] (TUNISIE),

de nationalité tunisienne, demeurant [Adresse 2] à [Localité 5].

PARTIE SAISIE

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 12 février 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, délivré le 22 juillet 2024 à Monsieur [G] [U] en recouvrement de la somme de 80.178,60 euros arrêtée au 27 juin 2024,

Vu la publication du commandement de payer le 16 septembre 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 9] 2 (volume 2024 S numéro 138),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 23 octobre 2024 pour l’audience du 27 novembre 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 24 octobre 2024 au greffe de la juridiction,

Suite à l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Par avis du 17 janvier 2025, les débats ont été rouverts pour production d’observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme et l’audience a été renvoyée au 12 février 2025,

Par conclusions notifiées le 11 février 2025 par RPVA, le créancier sollicite le bénéfice de son assignation. Subsidiairement, en cas de clause considérée comme abusive, il demande à ce que la créance soit fixée à la somme de 13.925,38 euros arrêtée au 10 février 2025.

Monsieur [G] [U], régulièrement convoqué, a comparu à l’audience du 12 février 2025 et sollicite lors de l’audience, l’autorisation de vendre amiablement le bien au prix minimum de 150.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune d'[Localité 7] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] conformément à la description plus amplement détaillée dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 10 décembre 2015, par Maître [L] [K], notaire aux [Localité 6], par lequel la S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE a consenti à Monsieur [U] un prêt d’un montant en principal de 103.770 euros, sur une durée de 240 mois, au taux hors assurance de 2,90% l’an.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 15 octobre 2023 à Monsieur [G] [U] et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé », valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 3.608,76 euros sous peine de déchéance du terme.

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 15 février 2024 à Monsieur [G] [U] et avisée le 19 février 2024, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme, mettant en demeure le débiteur de régler la somme de 79.850,92 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié indique que : « la totalité des sommes dues en principal, intérêts, commissions, frais et tous accessoires, au titre du prêt deviendra immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur en cas de non respect de l’un des engagements limitativement prévus ci-dessus ».

Monsieur [G] [U] n’a pas fait d’observation sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Le créancier explique que la déchéance du terme a été prononcée après l’absence de règlement de sept échéances impayées de mai 2023 à octobre 2023. Il ajoute que les échéances impayées, hors cotisations, s’élèvent à la somme de 13.925,38 euros au 10 février 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir un délai de 8 jours.

En outre, si la S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE indique que l’application immédiate de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation sur le caractère abusif de certaine clause de déchéance du terme crée une insécurité juridique, il n’apparait pas envisageable d’aller à l’encontre de ces décisions.

Dès lors, cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance de Monsieur [G] [U] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 13.925,38 euros, somme non contestée par le débiteur.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 13.925,38 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 10 février 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est produit un mandat de vente en date du 04 février 2025 à hauteur de 159.000 euros net vendeur.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 150.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 1.714,76 euros, déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, notamment les émoluments proportionnels basés sur le prix d’adjudication non encore intervenue, des sommes sans justificatifs produits et des frais à venir.

Les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

RÉPUTE non écrite la clause de déchéance du terme (article 11- cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme §3 alinéa 1) contenue dans l’acte notarié du 10 décembre 2015 ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 13.925,38 euros arrêtée au 10 février 2025 ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 150.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme 1.714,76 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 10 SEPTEMBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 9], le 16 Mai 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË