TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

N° RG 24/00551 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLIF

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

[E] [I], [R] [M]

C/

[S] [X], [Y] [G] [A] EPOUSE [X], [K] [T] [C]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e DE KERCKHOVE

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [X]

Mme [X]

Mr [T] [C]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [E] [I]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [R] [M]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Michèle DE KERCKHOVE, substituée par M^e Margaux THIRION, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [X]

[Adresse 3]

[Localité 10]

comparant

Madame [Y] [G] [A] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 10]

comparante

Monsieur [K] [T] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

A l’audience du 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2019, Madame [E] [I] et Monsieur [R] [M] ont donné à bail à Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X] un appartement situé [Adresse 1] pour une durée de 3 ans renouvelable moyennant un loyer mensuel révisable de 760 euros, outre 50 euros de provisions pour charges et un dépôt de garantie de 760 euros.

Par acte séparé en date du 5 avril 2019, Monsieur [K] [T] [C] s’est porté caution solidaire des époux [X].

Les locataires ont cessé de payer leur loyer entre juillet et octobre 2021, de sorte qu’une dette s’est constituée. Ils ont donné congé le 28 juillet 2021 pour le 4 octobre 2021. Un état des lieux de sortie contradictoire constatant des dégradations locatives a été établi le 3 octobre 2021, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux.

Par courrier du 5 juin 2022 puis par courriel du 19 juin 2022, auquel était joint un devis émis par l’entreprise JRMS le 5 octobre 2021 au titre de travaux de réfection des lieux loués suite à un dégât des eaux, les bailleurs ont sollicité auprès des locataires le règlement de différentes sommes correspondant à l’arriéré locatif, à la taxe sur les ordures ménagères et au coût de travaux de réfection suite aux dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, correspondant à une somme globale de 1 162,40 euros, après déduction du dépôt de garantie de 760 euros.

Les bailleurs ont ensuite mandaté leur assureur de protection juridique, la société JURIDICA, qui, par courrier recommandé avec avis de réception du 12 juin 2023, a mis en demeure Monsieur [X] de procéder au règlement des sommes précédemment réclamées par les bailleurs.

Par courriers des 11 mai 2023 et 12 juin 2023, la société JURIDICA a également sollicité le règlement des sommes susvisées auprès de la caution, Monsieur [T] [C].

Une procédure de conciliation judiciaire a été tentée au mois de février 2024 et s’est soldée par un procès-verbal d’échec en date du 11 avril 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Madame [I] et Monsieur [M] ont assigné Monsieur [X], Madame [G] [A] épouse [X] et Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

Recevoir Madame [I] [E] et Monsieur [M] [R] en leurs demandes et les dire bien fondés,Condamner solidairement les époux [X] et Monsieur [T] [C] [K] au paiement de la somme de 3 171,21 euros,Condamner solidairement les époux [X] et Monsieur [T] [C] [K] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement les époux [X] et Monsieur [T] [C] [K] au paiement des frais et dépens taxables de l’instance,Ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été examinée à l’audience du 5 décembre 2024.

Madame [I] et Monsieur [M], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité des demandes de leur assignation s’élevant à :

467,89 euros d’arriérés locatifs pour la période de juillet à septembre 2021,79,51 euros au titre de l’échéance d’octobre 2021,125 euros de taxe d’ordures ménagères due au titre de l’année 2021,1 250 euros au titre des travaux de réfection des dégradations locatives,2 008,81 euros au titre de la régularisation des charges locatives,

Soit la somme totale de 3 171,21 euros, après déduction dépôt de garantie s’élevant à 760 euros (3 931,21 – 760).

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que trois mois de loyer n’ont pas été réglés en 2021 et déplorent des dégradations locatives consécutives à un dégât des eaux dans le couloir donnant à la salle de bains, et ce alors que l’état des lieux de sortie a été signé contradictoirement.

Les demandeurs contestent que la prescription de leur demande au titre de la régularisation des charges locatives soit acquise à la date de l’introduction de l’instance, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs. Ils sollicitent le débouté des demandes reconventionnelles des défendeurs.

En défense, Monsieur [S] [X], Madame [Y] [G] [A] épouse [X] et Monsieur [K] [T] [C] comparaissent en personne.

Monsieur [X] indique que les locataires :

Soulèvent la prescription de la créance de 2 008,81 euros alléguée par les bailleurs au titre de la régularisation des charges locatives,Contestent en tout état de cause cette créance, qui n’avait pas été réclamée au stade de la conciliation,[11] le montant de 1 250 euros réclamé au titre des dégradations alléguées par les bailleurs, précisant que les locataires n’ont pas pu faire intervenir l’assurance pour remédier aux désordres car ils ont eu la covid, de sorte que les désordres ne relèvent pas de leur responsabilité et, qu’en outre, aucune facture n’a été émise au titre des travaux de reprise des désordres,Contestent devoir la somme de 79,51 euros au titre de l’échéance d’octobre 2021 compte-tenu de leur date de départ des lieux loués,Sollicitent la restitution du dépôt de garantie.

Monsieur [T] [C] s’associe aux demandes et prétentions des locataires.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 – Sur la demande de Madame [I] et Monsieur [M] au titre de la régularisation des charges locatives

Sur la fin de non-recevoir pour prescription soulevée par les locataires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 1er de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement."

Les alinéas 3, 4 et 5 suivants prévoient que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale."

Si le bailleur ne justifie pas du caractère récupérable des charges et de leur montant, le locataire peut solliciter le remboursement des provisions qu’il a réglées devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Initialement soumis à une prescription de 5 ans, la loi ALUR du 24 mars 2014 a raccourci le délai de prescription de ce contentieux pour le porter à 3 ans. Cette prescription vaut tant pour le locataire que pour le bailleur. De plus, un bailleur négligeant, lequel ne justifie pas sa demande de provision de charges chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges récupérables dès lors qu’il présente les justificatifs adéquats.

Le point de départ du délai de prescription n’est pas le même pour le bailleur et pour le locataire. Le bailleur ne peut exiger le remboursement d’une charge récupérable que dans les 3 années qui suivent son paiement alors que le locataire peut solliciter le remboursement des provisions payées indûment dans les 3 ans qui suivent la régularisation des charges.

En l’espèce, Monsieur [X] soulève, à l’audience, une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de régularisation des charges locatives relatives à la période comprise entre le 4 avril 2019 et le 3 octobre 2021 formée par les bailleurs, Madame [I] et Monsieur [M].

Les bailleurs sollicitent, dans le cadre de la présente instance, le règlement de la somme totale de 2 008,81 euros, au titre de la régularisation des charges locatives relatives à la période comprise entre le 4 avril 2019 et le 3 octobre 2021.

Ils versent aux débats à ce titre un décompte accompagné de pièces justificatives.

Il résulte des dispositions légales précitées que les bailleurs ne peuvent solliciter le remboursement des charges récupérables que sur la période de 3 ans antérieure à la délivrance de l’assignation introductive de la présente instance, le 20 juin 2024, soit uniquement sur la période postérieure au 20 juin 2021.

Ainsi la demande de régularisation de charges relative aux charges appelées en 2019, pour laquelle les demandeurs communiquent un décompte annuel daté du 27 février 2020, est prescrite.

En conséquence, il convient de déclarer cette demande irrecevable pour cause de prescription.

En revanche, les demandes de régularisation relatives aux charges appelées en 2020 et 2021 reposent sur des décomptes annuels datés respectivement du 24 juin 2021 et du 16 mars 2022, soit compris dans les trois années précédant l’assignation, de sorte que de telles demandes doivent être déclarées recevables.

Sur la régularisation des charges appelées en 2020 et 2021 par les bailleurs

Les bailleurs produisent les décomptes détaillant les charges définitives réglées au titre de leur appartement pour les années 2020 et 2021, qui leur ont été adressés par leur syndic, et établissent eux-mêmes un décompte des charges locatives qu’ils estiment devoir récupérer auprès de leurs locataires.

D’après ces décomptes, les charges réglées par les bailleurs au titre des années 2020 et 2021 s’élèvent respectivement à 1 307,15 euros et 1 440,47 euros.

S’agissant de l’année 2021, le montant des charges réglées sur la période de présence des locataires, du 1er janvier 2021 au 3 octobre 2021 (275 jours), s’élève à 1 440,47 /365 x 275 = 1 085,28 euros.

D’après le décompte récapitulatif des charges locatives établi et produit par le bailleur et d’après le contrat de location du 4 avril 2019 versé aux débats, les locataires se sont acquittés, entre janvier 2020 et juillet 2021, de charges fixées à 50 euros par mois.

Dans ces conditions, selon les répartitions des charges produites par les bailleurs, Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X] sont redevables, après déduction des provisions qu’ils ont versées, des sommes suivantes :

En 2020 : 707,15 euros (1 307,15 euros – 600 euros)En 2021 : 735,28 euros (1 085,28 euros – 350 euros)

Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X] doivent donc être condamnés à payer aux bailleurs la somme totale de 1 442,43 euros au titre de la régularisation des charges locatives des années 2020 et 2021 (707,15 + 735,28).

2 – Sur les demandes de Madame [I] et Monsieur [M] au titre des loyers et de la taxe d’ordures ménagères

Les bailleurs réclament à leurs locataires le règlement des sommes suivantes, au titre des loyers et des charges, :

467,89 euros d’arriérés locatifs pour la période de juillet à septembre 2021,79,51 euros pour les 4 premiers jours d’octobre 2021,125 euros de taxe d’ordures ménagères due au titre de l’année 2021.

Le montant de 467,89 euros réclamé à titre d’arriéré locatif pour la période de juillet à septembre 2021 n’est pas contesté par les défendeurs, qui seront donc condamnés à régler cette somme aux bailleurs.

La somme de 79,51 euros réclamée pour les quatre premiers jours d’octobre 2021 est contestée par Monsieur [X], au motif que les locataires auraient quitté les lieux avant cette date.

Il résulte cependant du courrier de résiliation du bail adressé le 28 juillet 2021 aux bailleurs par les locataires que ces derniers ont donné congé pour le 4 octobre 2021 et sollicité l’établissement d’un état des lieux de sortie le 3 octobre 2021, jour de leur déménagement.

L’état des lieux de sortie a effectivement été effectué le 3 octobre 2021 et les locataires ont quitté les lieux à cette date.

Il résulte du bail que le loyer mensuel a été fixé à la somme de 760 euros. En conséquence, le montant du loyer pour les 3 jours d’octobre 2021 doit être fixé à 760/31 x 3 = 73,54 euros.

Les locataires seront donc condamnés à payer cette somme, au titre de l’arriéré locatif sur la période de 3 jours comprise entre le 1er et 3 octobre 2021.

Enfin, force est de constater qu’il n’a pas été produit de justificatif relatif à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réclamée, au titre de l’année 2021, pour un montant de 125 euros.

Dès lors, aucune somme ne sera allouée aux bailleurs à ce titre.

3 – Sur les dégradations locatives et sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

Il en résulte que, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état de logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives où s’il trouve sa cause dans l’usure ou l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois lorsque tel n’est pas le cas.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

En l’espèce, les bailleurs fondent leur demande d’indemnisation, au titre de travaux de réfection, pour un montant de 1 250 euros sur un devis établi par l’entreprise JRMS le 5 octobre 2021 concernant la réfection du couloir et de la salle de bain de l’appartement litigieux, suite à un dégât des eaux et prévoyant la réalisation des prestations suivantes : décollage papiers, décapage de la peinture, 3 couches enduits mur et plafond, remise en peinture deux couches.

L’intégralité du dépôt de garantie, d’un montant de 760 euros, a été retenue par les bailleurs.

En réponse, les locataires contestent être tenus de payer le montant de 1 250 euros réclamé au titre des dégradations, précisant qu’ils n’ont pas pu faire intervenir l’assurance pour remédier aux désordres car ils ont eu la covid, de sorte que les désordres ne relèvent pas de leur responsabilité et, qu’en outre, aucune facture n’a été émise au titre des travaux de reprise des désordres.

Les locataires sollicitent par conséquent la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie.

Il convient d’analyser si les travaux visés par le devis de l’entreprise JRMS constituent des réparations à la charge des locataires suite à des dégradations qu’ils auraient commises ou relèvent des obligations du bailleur, tenu de délivrer au preneur un logement décent et de l’entretenir.

En l’espèce, il ressort du contrat de location du 4 avril 2019 que l’appartement a été donné en location après que les travaux suivants aient été effectués au cours des six derniers mois : « peinture aux murs refaite dans salle, entrée, chambre, cuisine ».

En outre, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, réalisés tous deux aux contradictoire des locataires, que, lors de l’état des lieux de sortie réalisé le 3 octobre 2021, il a été noté notamment un « très mauvais état suite dégât des eaux entre salle de bain et murs abimés non réparés ».

Il en résulte que l’intégralité des peintures de l’appartement avaient été refaites à neuf avant l’entrée dans les lieux et qu’elles ont été dégradées, à proximité de la salle de bains, par un dégât des eaux survenu en cours de bail, ce que les locataires ne contestent pas.

La circonstance avancée par les locataires, selon laquelle ces derniers n’auraient pas pu accomplir les diligences nécessaires pour remédier aux désordres par l’intermédiaire de leur compagnie d’assurance, au motif qu’ils auraient été malades, n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie doivent être déclarées imputable aux locataires.

Dès lors, au regard des explications fournies par les parties et de l’ensemble des éléments versés aux débats, notamment le devis en date du 5 octobre 2021 de l’entreprise JRMS, il y a lieu de déclarer que les dégradations constatées au niveau des murs et plafonds du couloir et de la salle de bains sont imputables à un usage anormal par les locataires de la chose louée et il convient en conséquence de fixer les réparations locatives qui leur incombent à hauteur de 1 250 euros.

En conséquence, Madame [I] et Monsieur [M] sont bien fondés à retenir la somme 760 euros pour la réfection des peintures et réparations locatives imputables aux locataires sur le dépôt de garantie.

Les locataires seront donc condamnés à régler aux bailleurs la somme de 490 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie (1250 euros – 760 euros).

4- Sur la demande de condamnation de Monsieur [T] [C], caution solidaire

Les bailleurs sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [T] [C], en sa qualité de caution solidaire, à payer l’ensemble des sommes auxquels les locataires sont tenus à leur égard.

Conformément aux termes de l’engagement de caution solidaire signé le 5 avril 2019 par Monsieur [T] [C], ce dernier s’est engagé à s’acquitter, en cas de défaillance des locataires, des sommes dues au titre des loyers, charges et dégradations locatives.

En conséquence, Madame [I] et Monsieur [M] sont bien fondés à solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [T] [C] à payer l’ensemble des sommes dues par les locataires à leur égard.

5- Sur les autres demandes

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [G] [A] épouse [X], en qualité de locataires, et Monsieur [T] [C], en qualité de caution solidaire, aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [G] [A] épouse [X], en qualité de locataires, et Monsieur [T] [C], en qualité de caution solidaire, à payer à Madame [I] et Monsieur [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable la demande de régularisation des charges locatives au titre de l’année 2019 présentée par Madame [E] [I] et Monsieur [R] [M] pour cause de prescription,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X], en qualité de locataires, et Monsieur [K] [T] [C], en qualité de caution solidaire, à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [R] [M] la somme totale de 1 442,43 euros au titre de la régularisation des charges locatives des années 2020 et 2021,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X], en qualité de locataires, et Monsieur [K] [T] [C], en qualité de caution solidaire, à payer les sommes suivantes à Madame [E] [I] et Monsieur [R] [M], ce déduction faite du dépôt de garantie :

467,89 euros à titre d’arriéré locatif pour la période de juillet à septembre 2021,73,54 euros à titre d’arriéré locatif pour la période du 1er au 3 octobre 2021,490 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

DEBOUTE Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X], en qualité de locataires, et Monsieur [K] [T] [C], en qualité de caution solidaire, aux dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [Y] [G] [A] épouse [X], en qualité de locataires, et Monsieur [K] [T] [C], en qualité de caution solidaire à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [R] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE