14 Mars 2025

RG N° 24/05908 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCRL

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [B] [U]

Monsieur [Z] [U]

C/

S.C.I. JONATHAN 2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [B] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I. JONATHAN 2

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Raphaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 24 Janvier 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 14 Mars 2025.

La présente décision a été rédigée par [I] [K], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 5 novembre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [B] [U] et M. [Z] [U], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 20 septembre 2024 à la requête de la SCI JONATHAN 2.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2025, à laquelle M. [Z] [P] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’audience, Mme [B] [U] demande un délai de neuf mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses difficultés financières, ses problèmes de santé et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti.

La SCI JONATHAN 2, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions signifiées aux demandeurs le 21 novembre 2024, demande au juge de l’exécution de :

— débouter Mme [B] [U] et M. [Z] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions qui sont irrecevables au demeurant mal fondées et se heurtent à l’autorité et à la force de chose jugée du jugement du 12 août 2024 qui les a débouté de leur demande de délai,

— ordonner la conversion en saisie exécution des mesures provisoires prises sur les parts sociales de M. [Z] [U] au sein de la SARL M. [Z] [U] numérotées de 1 à 4000 et sur les parts sociales de M. [Z] [U] au sein de la SCI LES VERGERS numérotées de 201 à 400 en vertu des ordonnances du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise des 17 octobre 2022 et 13 novembre 2023,

— constater que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— fixer une astreinte définitive de 2 000 euros par jour de retard dans le cadre de la libération des lieux,

— condamner aux entiers dépens Mme [B] [U] et M. [Z] [U],

— condamner Mme [B] [U] et M. [Z] [P] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JONATHAN 2 actualise la dette à la somme de 84 238,98 euros. Elle fait valoir que Mme [B] [U] a signé deux protocoles d’accord en novembre 2022 et avril 2023 qu’elle n’a pas respectés, et que de larges délais lui ont déjà été consentis. Elle fait état de la mauvaise foi de la demanderesse.

Mme [B] [U] a été autorisée à produire au cours du délibéré ses trois derniers bulletins de salaire et l’attestation de demande de logement social, lesquels seront transmis le 24 janvier 2025.

Le jugement sera réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

Sur la recevabilité, il est justifié dans la présente affaire d’éléments nouveaux portant notamment sur la situation professionnelle de Mme [B] [U], son état de santé et les démarches réalisées par cette dernière.

Dès lors, le juge de l’exécution peut statuer sur cette nouvelle demande de délais qui ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée.

Sur le bien fondé :

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2020, la SCI JONATHAN 2 a donné à bail à M. [E] [U], Mme [B] [U], Mme [Y] [U] et M. [Z] [U] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2 600 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 7 septembre 2022, pour la somme en principal de 5 222 euros, hors coût de l’acte.

Un protocole d’accord a été conclu entre les parties le 23 novembre 2022 aux termes duquel il était prévu que les lieux loués soient libérés au plus tard le 30 avril 2023 et que la créance de la SCI JONATHAN 2, fixée à la somme de 25 711 euros, soit apurée par mensualités de 1 800 euros à compter du 15 décembre 2023 et jusqu’à l’apurement total de la dette. Selon courrier du 28 avril 2023, le protocole d’accord a été modifié et a prévu une libération du logement au 15 octobre 2023, une actualisation de la dette à hauteur de 40 071,50 euros hors frais et un apurement de cette dernière sur 24 mois.

Par jugement réputé contradictoire, en date du 12 août 2024, le tribunal de proximité de GONESSE a notamment :

— constaté que le bail conclu le 25 juin 2020 entre la SCI JONATHAN 2 d’une part et M. [E] [U], Mme [B] [U], Mme [Y] [U] et M. [Z] [U] d’autre part, est résilié de plein droit à compter du 8 novembre 2022, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence, à M. [E] [U], Mme [B] [U], Mme [Y] [U] et M. [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement, et à défaut autorisé leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— débouté la SCI JONATHAN 2 de sa demande d’astreinte,

— débouté Mme [B] [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— condamné solidairement M. [E] [U], Mme [B] [U], Mme [Y] [U] et M. [Z] [U] à payer la somme de 62 967 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— condamné in solidum M. [E] [U], Mme [B] [U], Mme [Y] [U] et M. [Z] [U] à verser à la SCI JONATHAN 2 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 611 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux ;

— condamné in solidum M. [E] [U], Mme [B] [U], Mme [Y] [U] et M. [Z] [U] à verser à la SCI JONATHAN 2 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [E] [U], Mme [B] [U], Mme [Y] [U] et M. [Z] [U] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 20 septembre 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [B] [U] et M. [Z] [U] leur permet de bénéficier de délais avant leur expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Mme [B] [U] justifie percevoir 1 728 euros au titre de son salaire. Elle indique qu’elle vient de finir une mission d’intérim et qu’elle va ensuite percevoir des indemnités chômage. Elle déclare vivre avec ses trois enfants majeurs et que ces derniers, actifs professionnellement, l’aideraient à payer les factures, ce dont elle ne justifie pas. Elle fait également état de divers problèmes de santé. Elle ajoute être séparée de son conjoint, lequel serait en maladie longue durée et aurait déposé le bilan de son entreprise. Il ne vivrait plus dans le logement.

Selon les termes de sa requête datée du 16 octobre 2024, elle indique être en train d’apurer ses dettes d’énergie (électricité, gaz, eau) et que l’octroi d’un délai lui permettrait d’avoir le temps nécessaire pour acheter un bien immobilier, souscrire un crédit bancaire et régler sa dette locative. A l’inverse, elle ajoute qu’elle devait déposer un dossier de surendettement mais que son état de santé ne lui a pas permis de le finaliser. Elle s’engage également à payer 1 000 euros par mois, le temps de trouver un logement pour le mois de mars 2025.

Mme [B] [U] ne verse toutefois aucune pièce au soutien de ses déclarations.

En outre, au vu du décompte produit par la société défenderesse, actualisé au 1er janvier 2025, la dette locative s’élève à 81 244 euros, outre 2 994,98 euros de dépens. Ainsi, la dette est en augmentation constante et l’indemnité d’occupation courante n’est pas réglée. Il apparait aussi que les demandeurs ne versent aucune somme depuis de nombreux mois et qu’ils n’ont jamais tenu leurs engagements et promesses d’apurement de la dette locative qui atteint un montant considérable.

Dans ces conditions, les demandeurs ne démontrent pas leur bonne foi.

La SCI JONATHAN 2 mentionne les difficultés générées par cette situation. Elle soutient que les demandeurs ont menti sur leurs professions respectives et sur leurs ressources. Elle fait valoir que pour l’associé le plus âgé de cette SCI familiale, les loyers sont un complément de retraite. Elle indique également que les mesures d’exécution diligentées se sont avérées vaines.

En effet les pièces versées aux débats font apparaître que le bailleur a diligenté plusieurs voies d’exécution pour tenter d’obtenir paiement de sa créance, notamment une saisie conservatoire de meubles le 16 novembre 2022 et un commandement de payer aux fins de saisie vente en date du 20 septembre 2024.

Par ailleurs, il convient de rappeler que Mme [B] [U] et sa famille ont déjà bénéficié de délais de fait. Le bail est résilié depuis le 8 novembre 2022 et la date de libération des lieux a été négociée avec le bailleur à deux reprises dans le cadre des protocoles d’accord, d’abord au 30 avril 2023 puis au 15 octobre 2023. Le commandement de quitter les lieux a, quant à lui, été délivré le 20 septembre 2024 et le juge de l’exécution a seulement été saisi le 5 novembre 2024 au titre de la demande de délais. Enfin, les demandeurs bénéficient actuellement des délais de la trêve hivernale.

Enfin, si Mme [B] [U] déclare avoir réalisé des démarches en vue de son relogement, elle produit seulement une attestation d’enregistrement régional d’une demande de logement social en date du 25 mai 2024 et ne justifie d’aucune recherche dans le parc privé. Son unique démarche s’avère donc très récente et particulièrement insuffisante, compte tenu des délais dont elle a déjà bénéficié avec sa famille et qu’elle n’a manifestement pas mis à profit pour prendre toutes dispositions en vue d’un relogement.

Ainsi, il n’est pas démontré que le relogement de Mme [B] [U] (et celui de sa famille) n’a pu s’effectuer dans des conditions normales et qu’elle a fait son possible pour trouver un nouveau logement, l’éventuel projet mentionné dans sa requête de se tourner vers un achat immobilier n’étant pas de nature à justifier l’octroi de délais.

La situation personnelle de Mme [B] [U], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien (et celui de sa famille) dans les lieux sans limite de temps et sans aucune contrepartie financière, au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé à ce dernier l’aggravation de la dette qu’il subit du fait du non règlement des indemnités d’occupation et l’absence de perspective d’apurement de cette dette.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…).

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

La SCI JONATHAN 2 sollicite le prononcé d’une astreinte définitive de 2 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à venir, compter tenu de la résistance abusive des demandeurs à quitter les lieux.

Toutefois, les demandes d’astreinte doivent en principe être formées par voie d’assignation.

En tout état de cause, le recours à la force publique ayant été autorisé par le juge du fond, le propriétaire des lieux dispose d’une mesure suffisamment coercitive pour obtenir l’expulsion des occupants.

La demande d’astreinte sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de conversion en saisie exécution des mesures provisoires

Aux termes de l’article R121-11 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf dispositions contraires, la demande est formée par assignation à la première audience utile du juge de l’exécution.

L’assignation contient, à peine de nullité, la reproduction des dispositions des articles R.121-8 à R.121-10. Elle mentionne, sous la même sanction, les conditions dans lesquelles le défendeur peut ou doit se faire assister ou représenter, ainsi que, s’il y a lieu, le nom du représentant du demandeur. »

L’article R442-2 du même code dispose « Par dérogation aux dispositions de l’article R. 121-11, la demande relative à l’exécution d’une décision de justice ordonnant l’expulsion peut être formée au greffe du juge de l’exécution par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé. »

L’article 64 du code de procédure civile dispose « Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. »

Enfin, selon l’article 70 de ce code « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. »

En l’espèce, la demande de conversion « en saisies exécution » des mesures provisoires formée par la SCI JONATHAN 2 doit être formulée par voie d’assignation délivrée par un commissaire de justice.

En outre, il convient de souligner qu’il n’existe pas de lien suffisant entre la demande de délais de grâce formée par Mme [B] [U] et M. [Z] [U] et la demande de conversion en saisies exécution des mesures provisoires prises sur les parts sociales de M. [Z] [U] au sein de la SARL [Z] [P] et de la SCI LES VERGERS.

En conséquence, la demande de conversion formée par la SCI JONATHAN 2 sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [B] [U] et M. [Z] [U], partie perdante, supporteront les dépens et devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SCI JONATHAN 2 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mme [B] [U] et M. [Z] [U] pour le logement qu’ils occupent [Adresse 3] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Rejette la demande d’astreinte formée par la SCI JONATHAN 2 ;

Déclare irrecevable la demande de conversion « en saisie exécutoire » de la saisie conservatoire formée par la SCI JONATHAN 2 ;

Condamne Mme [B] [U] et M. [Z] [U] aux dépens ;

Condamne Mme [B] [U] et M. [Z] [U] à payer à la SCI JONATHAN 2 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7], le 14 Mars 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,