Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JANVIER 2025

N° RG 23/05684 – N° Portalis DB22-W-B7H-RR3M

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit ”[Adresse 58]” 12, 14, 16, 22 à 46 et [Adresse 44] [Adresse 47] [Adresse 6], [Adresse 7], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, 42, [Adresse 43], [Adresse 34], [Adresse 37], [Adresse 38], 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 45], 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, 24, 26, 28, [Adresse 30], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 20] [Adresse 26] [Adresse 10],

[Adresse 14],

[Adresse 23], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 572 015 451 dont le siège social est situé [Adresse 33] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Agnès MARTIN DELION, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [B]

née le 12 Mai 1968 à [Localité 59] (89),

demeurant [Adresse 31],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Septembre 2023 reçu au greffe le 25 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Janvier 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [B] est copropriétaire des lots n°2503 et 2512 de la résidence [Localité 55] D’ACOSTA sise [Adresse 32] [Localité 55] [Adresse 5]).

Par un jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal de proximité de Poissy, Mme [B] a été condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 55] D'[Adresse 53] les sommes suivantes :

—  5.864,73 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au

16 janvier 2020 (1er trimestre 2020 inclus),

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Le 19 octobre 2021, Mme [B] a réglé une somme de 4.000 euros auprès de l’Huissier chargé de l’exécution dudit jugement, restant devoir une somme de 3.164,73 euros à ce titre.

Faisant grief à Mme [B] de persister dans le non règlement de ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 55] D’ACOSTA lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 avril 2022, distribuée le 29 avril 2022, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 55] D’ACOSTA, pris en la personne de son syndic, la société 1001 VIES HABITAT, a par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, fait assigner Mme [B] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  9.953,08 euros au titre des appels de fonds, charges, travaux et régularisations de charges depuis le 1er avril 2020 (2ème trimestre 2020), 3ème trimestre 2023 inclus,

—  624 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022, date de la mise en demeure sur la somme de 7.990,25 euros,

Prononcer la capitalisation des intérêts,

Condamner Mme [B] au paiement des sommes suivantes :

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [B], régulièrement assignée par acte remis à personne physique le 21 septembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédue civile.

La clôture est intervenue le 5 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [B] pour les lots n°2503 et [Cadastre 28],

— le jugement du tribunal de proximité de Poissy en date du 24 novembre 2020,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 20 avril 2022 pour un montant de 7.990,25 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2017 au

6 septembre 2023 pour un solde débiteur de 13.741,81 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2020 au

1er juillet 2023,

— un relevé général des dépenses,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

5 septembre 2019, 15 décembre 2020, 31 janvier 2020, 28 décembre 2021

et 1er juillet 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023

et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 15 décembre 2020 prenant effet le

16 décembre 2020 et prenant fin le 16 décembre 2023.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.953,08 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er avril 2020 (2ème trimestre 2020) arrêtées au 1er juillet 2023 appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus, soit postérieurement à la période concernée par le jugement du tribunal de proximité de Poissy en date du 24 novembre 2020, à savoir les charges de copropriété impayées arrêtées au 16 janvier 2020, appel de fonds du 1er trimestre 2020 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 9.953,08 euros. Mme [B] sera donc condamnée à lui verser cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 624 euros correspondant au suivi du dossier transmis à l’avocat tel qu’il ressort du décompte arrêté au

6 septembre 2023.

Or ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi

du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 20 avril 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 7.366,25 euros visée par cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la défenderesse a déjà été condamnée par un précédent jugement du 24 novembre 2020 à payer les charges de la copropriété.

Il résulte des différents décomptes et mises en demeure qu’elle ne paie plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, leur dette croissant de manière régulière. Elle n’a plus fait de paiement depuis le 18 mai 2023. Le comportement persistant de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [B] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “[Adresse 58]” sis à [Localité 55] ([Localité 50][Adresse 2] [Adresse 6], [Adresse 7], 4, 6, 8, 10 à 14, 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 41] [Adresse 43], 33, [Adresse 37], 37 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 45], 7, 9, 11, 13, 15 17, 19, [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, 24, 26, 28, [Adresse 30], 1, 3, 5, 7, 9 11, 13, 15, [Adresse 19], [Adresse 22], [Adresse 52], [Adresse 10], [Adresse 13] [Adresse 9], 2, 4, 6, 8, 10, 12 et [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “[Adresse 58]” sis à [Adresse 56])[Adresse 3] [Adresse 7], 4, 6, 8, 10 à 14, 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 41] [Adresse 43], [Adresse 35], 37 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 45], 7, 9, 11, 13, 15 17, 19, [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, 24, 26, 28, [Adresse 30], 1, 3, 5, 7, 9 11, 13, 15, [Adresse 19], [Adresse 21], 6, 8, [Adresse 15], [Adresse 10], 1, 3, 5, [Adresse 49] [Adresse 8], 2, 4, 6, 8, 10, [Adresse 16], 2, 4, 6 et 8 [Adresse 54], 2, 4, 6, 8, 10, 12 et [Adresse 17], 1, 3, 5, [Adresse 48], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  9.953,08 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022, sur la somme de 7.366,25 euros et à compter du 21 septembre 2023 pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Condamne Mme [V] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “[Adresse 58]” sis à [Localité 55] [Adresse 5])[Adresse 3] [Adresse 7], 4, 6, 8, 10 à 14, 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 42], [Adresse 34], [Adresse 37], [Adresse 39], 41, 43, 45, 47, [Adresse 45], 7, 9, 11, 13, 15 17, 19, [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, 24, 26, 28, [Adresse 30], 1, 3, 5, 7, 9 11, 13, 15, [Adresse 19], [Adresse 25] [Adresse 10], [Adresse 12], [Adresse 8], 2, 4, 6, 8, 10, [Adresse 16], 2, 4, 6 et [Adresse 51], 2, 4, 6, 8, 10, 12 et [Adresse 17], 1, 3, [Adresse 46], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [V] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “[Adresse 58]” sis à [Adresse 56])[Adresse 4], 4, 6, 8, 10 à 14, 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 41] [Adresse 43], [Adresse 36], 41, 43, 45, 47, [Adresse 45], 7, 9, 11, 13, 15 17, 19, [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, 24, 26, 28, [Adresse 30], 1, 3, 5, 7, 9 11, 13, 15, [Adresse 19], [Adresse 24], [Adresse 10], 1, 3, 5, [Adresse 49] [Adresse 8], 2, 4, 6, 8, 10, [Adresse 16], 2, 4, 6 et [Adresse 51], 2, 4, 6, 8, 10, 12 et [Adresse 17], 1, [Adresse 29], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [B] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “[Adresse 58]” sis à [Localité 57][Adresse 1] [Adresse 40], [Adresse 7], 4, 6, 8, 10 à 14, 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 41] [Adresse 43], 33, [Adresse 37], 37 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 45], 7, 9, 11, 13, 15 17, 19, [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, 24, 26, 28, [Adresse 30], 1, 3, 5, 7, 9 11, 13, 15, [Adresse 19], [Adresse 25] [Adresse 11], [Adresse 8], 2, 4, 6, 8, 10, [Adresse 16], 2, 4, 6 et [Adresse 51], 2, 4, 6, 8, 10, 12 et [Adresse 17], 1, 3, 5, [Adresse 48] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT