MINUTE N°

N° RG 24/00689 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPRT

Société SEQENS

C/

Madame [B] [V]

Monsieur [G] [W] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 582 142 816 – dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avcoat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [V] – demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [W] [P] – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Antoine BENOIT-GUYOD

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [B] [V]Monsieur [G] [W] [P]

EXPOSE DU LITIGE

La société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a donné à bail à Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1] à [Adresse 5] [Localité 10] (78 420) par contrats en date du 12 mars 2020, pour un loyer mensuel de 714,03 € s’agissant de l’appartement, provision pour charges incluse, et de 8,88 € s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a fait signifier deux commandements de payer les 9 juin 2023 et 30 juillet 2024, pour les sommes principales respectives de 2 961,40 € et 1 663,47 € incluant les montants dus tant au titre de l’appartement que de l’emplacement de stationnement. Ces commandements de payer sont restés infructueux.

La société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a donc fait assigner Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] le 24 octobre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

Constater l’acquisition des clauses résolutoires des contrats de bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;A défaut, prononcer la résolution judiciaire pour le même motif ;Ordonner l’expulsion de Madame [V] et Monsieur [P] et des occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner que le sort des meubles garnissant les lieux soit régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront ;Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité que Madame [V] et Monsieur [P] auraient payé si les baux n’avaient pas été résiliés ;Condamner solidairement Madame [V] et Monsieur [P] au paiement de ladite indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ; Condamner solidairement Madame [V] et Monsieur [P] au paiement de la somme de 3 383,17 € à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyers dus et ceux qui seront dus au jour de l’audience, avec les intérêts de droit sur la somme de 1 663,47 € à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;En cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être intégralement payés à leur échéance à compter de l’audience et que, à défaut, comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;Condamner solidairement Madame [V] et Monsieur [P] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 5 025,78 €, échéance de mai 2025 incluse. Elle a déclaré qu’un échéancier de paiement a été mis en place à hauteur de 100 € par mois, que le versement de l’APL a repris et a fait l’objet de rappel et qu’en conséquence, elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Bien que cités en l’étude du commissaire de justice, Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] n’ont été ni présents, ni représentés.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DES DEFENDEURS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [V] et Monsieur [P], régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RESILIATION DES BAUX :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 28 février 2024, préalablement à la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

En application de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

En vertu de l’article 1225 du code civil, la partie qui entend se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire doit mettre en demeure le débiteur défaillant en mentionnant la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

S’agissant de l’appartement, le bail conclu le 12 mars 2020 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juin 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 août 2023 et que le contrat de bail est résilié à cette date.

S’agissant de l’emplacement de stationnement, le bail conclu le 12 mars 2020 contient une clause résolutoire (article 6) aux termes de laquelle le bailleur pourra résilier le bail, si bon lui semble, huit jours après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, mais les commandements de payer délivrés tant que le 9 juin 2023 que le 30 juillet 2024 ne visent pas ladite clause qui ne peut donc être considérée comme acquise.

Toutefois, le paiement des loyers et des charges étant une obligation essentielle des locataires, le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave de leur part justifiant la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail de l’emplacement de stationnement du 12 mars 2020 sera prononcée à la date du 10 août 2023.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a produit un décompte démontrant que Madame [V] et Monsieur [P] restent devoir la somme de 3 383,17 €, à la date du 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, comme demandé dans le cadre de l’assignation, celle de 4 875,67 €, échéance de mars 2025, comme mentionné dans l’échéancier de remboursement conclu entre le bailleur et les locataires le 24 avril 2025 et celle de 5 025,78 €, à la date du 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, comme actualisé lors de l’audience du 24 juin 2025.

La société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a également versé aux débats l’échéancier de remboursement conclu le 24 avril 2025.

Madame [V] et Monsieur [P] n’ayant pas comparu lors de ladite audience, l’actualisation à laquelle leur bailleur a procédé ne peut leur être opposée.

En revanche, Madame [V] et Monsieur [P] ont reconnu dans le cadre de l’échéancier de remboursement du 24 avril 2025 que le montant de leur dette locative, échéance de mars 2025 incluse, s’élevait à 4 875,67 €.

En conséquence, ils seront solidairement condamnés à payer à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 4 875,67 €, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 1 663,47 € et de la date de l’assignation pour le surplus.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE qu’au jour de l’audience, Madame [V] et Monsieur [P] ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants.

Faute pour Madame [V] et Monsieur [P] d’avoir comparu, le Juge des Contentieux de la Protection ne dispose pas d’éléments lui permettant d’apprécier si les débiteurs sont en situation de régler leur dette locative.

Toutefois, ils ont conclu avec leur bailleur en date du 24 avril 2025 un échéancier de remboursement de leur dette locative, échéance de mars 2025 incluse, à raison de 35 mensualités de 100 € et d’une 36ème mensualité pour le solde.

Par ailleurs, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE ne s’est pas déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, Madame [V] et Monsieur [P] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la résiliation des deux contrats seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, les résiliations seront réputées n’être jamais intervenues.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La résiliation des deux contrats retrouve leur plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Les locataires soient tenus in solidum de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le dernier jour du mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et des notifications à la CAF et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2020 entre la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE et Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 10 août 2023 et que le contrat est résilié à cette date;

PRONONCE la résiliation judiciaire, à la date du 10 août 2023, du contrat de bail conclu le 12 mars 2020 entre la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE et Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] à verser à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 4 875,67 €, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 1 663,47 € et de la date de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la résiliation des deux contrats de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, la résiliation des deux contrats de bail sera réputée n’être jamais intervenue ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La résiliation des deux contrats de bail retrouve leur plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Les locataires soient tenus in solidum de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le dernier jour du mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] à payer la somme de 400 € à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [G] [W] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la notification à la CAF et la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

DEBOUTE la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,