TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 MAI 2025

N° RG 24/01380 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMLE

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 8] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [G] [N] [C]

né le 14 Avril 1970 à [Localité 16] (78),

demeurant [Adresse 7],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [K] [Z] [C]

née le 24 Septembre 1973 à [Localité 9] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 7],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 MARS 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G], [N] [C] et Madame [K], [Z] [C] sont propriétaires indivis du lot n°419 de la Résidence [Localité 12], sise [Adresse 4] à [Localité 17].

Par jugement du 20 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12], sise [Adresse 4] à [Localité 17], représenté par son syndic, les sommes suivantes :

—  636,39 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er avril 2023, appels provisionnels du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 sur la somme de 195,29 euros et à compter du 21 février 2023 pour le surplus,

—  75,48 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour les 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023,

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12], sise [Adresse 4] à [Localité 17] portant sur le bénéfice des condamnations solidiares,

— rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12], sise [Adresse 4] à [Localité 17],

— condamné M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12], sise [Adresse 4] à [Localité 17] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [C] aux dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER,

— débouté le syndicat des des copropriétaires de la [Adresse 15] La Plaine, sise [Adresse 4] à [Localité 17] du surplus de ses demandes,

— rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit par provision.

Faisant grief à M. et Mme [C] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le [Adresse 18] [Adresse 11] Plaine, leur a,

par l’intermédiaire de son conseil, adressé des mises en demeure en date

du 26 juillet 2024 par courriers recommandés avec accusé de réception distribués le 2 août 2024, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] sise [Adresse 4] à Sartrouville (78500) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, L’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), a par actes de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024 remis à étude, fait assigner M. et Mme [C] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner solidairement M. et Mme [C] de lui payer la somme de

1.910,43 euros avec intérêt légal à compter des mises en demeure du 26 juillet 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.300 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. et Mme [C], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 2 octobre 2024, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 10], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et le justificatif hypothécaire attestant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [C] pour le lot n°419,

— le jugement du 20 juillet 2023 précité,

— deux mises en demeure adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 26 juillet 2024 pour un montant de 109,14 euros,

— une position de compte sur la période courant du 31 décembre 2023 au

31 décembre 2024 pour un solde débiteur de 4.986,76 euros ,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2024 au

31 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 12 juin 2023 et 20 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. et Mme [C], par l’intermédiaire de son conseil, deux mises en demeure en date du 26 juillet 2024, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées le 2 août 2024, d’avoir à payer la somme de 109,14 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours, indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du

10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Ces mises en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. et Mme [C] sont redevables de la somme de 1.910,43 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. et Mme [C] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

S’agissant de la condamnation solidaire sollicitée, il convient de rappeler que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire, la cour de cassation ayant uniquement jugé dans la jurisprudence citée par le syndicat des copropriétaires que la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’était pas prohibée entre indivisaires d’un lot.

En l’espèce, faute de justifier de l’existence d’une clause de solidarité au sein du réglement de copropriété, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date des mises en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du2 août 2024, date de distribution des lettres de mise en demeure aux défendeurs, pour la somme alors exigible de 1.874,05 euros, et à compter du

2 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [C], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [C] seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] sise [Adresse 4] à [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [G], [N] [C] et Madame [K], [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] sise [Adresse 4] à [Localité 17], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.910,43 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 pour la somme alors exigible de 1.874,05 euros, et à compter du 2 octobre 2024 pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] sise [Adresse 4] à [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation solidaire,

Condamne M. [G], [N] [C] et Madame [K], [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] sise [Adresse 4] à [Localité 17], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [G], [N] [C] et Madame [K], [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] sise [Adresse 5] [Localité 16] [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G], [N] [C] et Madame [K], [Z] [C] aux dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] sise [Adresse 6] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MAI 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE