MINUTE N°

N° RG 24/00745 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQYS

Société DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat

C/

Madame [V], [P] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la société LE FOYER POUR TOUS – Entreprise Sociale pour l’Habitat, société anonyme, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V], [P] [Z], née le 1er janvier 1978 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jean-Pierre ANTOINE

1 copie certifiée conforme à Madame [V], [P] [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

La société DOMNIS a donné à bail à Madame [V] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] par contrat en date du 12 juillet 2012, pour un loyer mensuel de 653,65 € provision pour charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, le 17 juillet 2024, pour la somme principale de 1 255,51 €. Ce commandement de payer est resté infructueux.

La société DOMNIS a donc fait assigner Madame [V] [Z] le 4 novembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire du contrat de bail et constater la résiliation dudit bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [Z] et des occupants de son chef des lieux, dans les formes prévues aux articles L 412-1, L 412-2 et L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution, même avec le concours de la force publique, si besoin est, et le transport des meubles en garde-meubles aux frais des expulsés ;Condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 1 409,25 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 27 septembre 2024 inclus, outre ceux échus ou à échoir postérieurement ;Dire que la somme susmentionnée portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux ;Condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la société DOMNIS a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 2 430,02 €, échéance de mai 2025 incluse. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement, le paiement des loyers ayant repris.

Madame [V] [Z] a comparu en personne. Elle a exposé qu’en 2014, elle s’est vue installer une prothèse du genou, mais que l’opération s’est mal passée et que la mobilité de son genou est réduite, ce qui la gêne dans l’exercice de sa profession d’assistante maternelle qu’elle a dû arrêter. Madame [Z] a expliqué qu’elle est inscrite à France Travail, qu’elle a déposé un dossier MDPH et qu’elle a été jugée apte à travailler, quitte à effectuer une reconversion professionnelle, mais qu’elle ne voit pas dans quel domaine, elle pourrait se reconvertir, n’ayant pas un niveau scolaire élevé. Madame [Z] a indiqué que trois de ses quatre enfants vivent encore à son domicile, que deux sont étudiants et la dernière collégienne. Madame [Z] a précisé que son fils, qui bénéficie d’un salaire de 500 € par mois, l’aide ponctuellement. Madame [Z] a ajouté que son loyer charges comprises est de 741 €, mais qu’elle s’efforce de payer 800 € par mois, bien que l’APL et la RLS, qui étaient de l’ordre de 290 €, lui aient été supprimées. La possibilité pour Madame [Z] de déposer un dossier de surendettement a également été évoquée.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe avant l’audience, il en a été donné lecture par le Magistrat présidant l’audience. Il corrobore les explications fournies par Madame [Z].

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie électronique le 19 juillet 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 12 juillet 2012 contient une clause résolutoire (« La résiliation pour défaut de paiement ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 255,51 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société DOMNIS a produit un décompte démontrant que Madame [Z] reste devoir la somme de 2 430,02 €, hors frais de recouvrement, échéance de mai 2025 incluse.

Madame [Z] n’a pas contesté le principe et le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la société DOMNIS la somme de 2 430,02 €, échéance de mai 2025 incluse, déduction faite des frais de recouvrement (102,14 € + 249,88 €), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 255,51 € et de la date de l’assignation pour le surplus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société DOMNIS qu’au jour de l’audience, Madame [Z] a repris le paiement de ses loyers et charges courants.

Par ailleurs, Madame [Z] a effectué des paiements à hauteur de 800 € par mois alors que le montant mensuel de ses loyers et charges est de 741,70 €, démontrant ainsi sa capacité à apurer sa dette locative dans le cadre de délais de paiement qui lui seraient accordés.

Enfin, la société DOMNIS ne s’est pas déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, Madame [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

La locataire soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société DOMNIS, Madame [V] [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action de la société DOMNIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2012 entre la société DOMNIS et Madame [V] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 8] ([Localité 6] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à verser à la société DOMNIS la somme de 2 430,02 €, échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1 255,51 € et de la date de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [V] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 67,50 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;La locataire soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer la somme de 400 € à la société DOMNIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX et la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,