TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06800 – N° Portalis DB22-W-B7I-SST3

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [K]

demeurant [Adresse 11] [Adresse 7],

[Localité 6],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 10 Décembre 2024 reçu au greffe le 12 Décembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [K] est copropriétaire des lots n° 3, 60, 61 et 85 au sein de la résidence Costebelle [Adresse 1] [Localité 10].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [9] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société A2BCD, a par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, fait assigner Mme [K] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  17.086,81 euros à titre principal, au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 8064,95 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  4.800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner Mme [K] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [K] , régulièrement assignée par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété,

— un courrier de mise en demeure du 16 avril 2024,

— un décompte sur la période courant du 10 janvier 2023 au 1er novembre 2024 pour un solde débiteur de 15.139,81 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant de 2023 à 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

10 janvier 2023, 4 juillet 2023, 24 janvier 2024 et 22 juillet 2024, ayant

approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation

de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.139,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 novembre 2024, appel de fonds du quatrième trimestre 2024 inclus. Les sommes sollicitées sur le surplus, constituant des frais et non des charges seront écartées étant constaté que le demandeur n’a pas formulé de chef de demande au titre de l’article 10-1 de la loi précitée.

Mme [K] sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de la réception le 20 avril 2024 de la mise en demeure du 16 avril 2024 sur la somme de 8.064,95 euros correspondant à la somme due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux, a fortiori, lorsque comme en l’espèce, la défenderesse a déjà été condamnée par jugement du 30 mai 2023 pour un précédent arriéré.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [K] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

Mme [K] , qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 15.139,81 euros au titre des charges de copropriété échues au

26 novembre 2024, appel de fonds du quatrième trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2024 sur la somme

de 8.064,95 euros et à compter du 10 décembre 2024 pour le surplus,

Condamne Mme [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [K] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT