TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 23/04671 – N° Portalis DB22-W-B7H-RP7R

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Madame [H] [L] épouse [K]

née le 09 Mars 1954 à [Localité 10] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 9],

[Localité 4],

2/ Monsieur [V] [K]

né le 02 Janvier 1948 à [Localité 5] (80),

demeurant [Adresse 9],

[Localité 4],

représentés par Maître Laurence GAUVENET, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Banna NDAO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat PRINCIPAL des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la SOCIETE DES CENTRES COMMERCIAUX (SCC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 689 801 231 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 02 Août 2023 reçu au greffe le 23 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Mai 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [K] et Mme [K] [H] sont propriétaires des lots

n° 18 502 et 18 503, situés dans le bâtiment M de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 3] à [Localité 8], soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 3] à [Localité 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, le 15 juin 2023, adopté la résolution n° 14. Cette résolution vise à « mettre en conformité le règlement de copropriété en y ajoutant une mention expresse des droits de jouissance des jardins » sur la base d’un rapport d’audit du règlement de copropriété daté du 26 avril 2022, réalisé par le cabinet de géomètres experts [E] et [B].

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, les époux [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ DES CENTRES COMMERCIAUX.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024, les époux [K] demandent au Tribunal de :

— Les déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes ;

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires comme étant mal fondées ;

— Juger que la 14ème résolution de l’assemblée générale du 15 juin 2023 est nulle ;

— À titre subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 50.000 euros en réparation de leur préjudice ;

— Juger qu’ils sont dispensés de toute participation au paiement de la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de

4 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les époux [K] font valoir principalement que la résolution n° 14 est nulle en raison de son imprécision et, surtout, du fait qu’elle porte atteinte à leur droit de propriété. Ils fondent leurs arguments sur l’analyse du règlement de copropriété du 7 décembre 1981, applicable lors de l’acquisition de leurs lots, ainsi que sur le règlement de copropriété du 10 novembre 2005. Selon eux, ces règlements attestent que les jardins ne sont pas des parties communes. Ils contestent les conclusions de l’audit produit par le syndicat, qu’ils estiment erronées. Enfin, les époux [K] soutiennent que leur acte de vente ainsi que divers documents internes à la vie de la copropriété indiquent clairement que le jardin attenant à leurs lots est une partie privative.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

— Débouter purement et simplement les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes visant à annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2023 et à obtenir une somme indemnitaire ;

— Condamner les époux [K] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat fait valoir que la résolution n° 14 procède d’une démarche légitime de mise en conformité du règlement de copropriété, tirant les conséquences des conclusions de l’audit et des exigences de la loi [Localité 6] en matière de clarification des statuts des parties. Il soutient que la mention de « jardin privatif » dans l’acte de propriété des époux [K] est erronée et a été ajoutée sans que cela ne reflète la véritable nature juridique de ces jardins, laquelle, selon l’audit et l’historique des actes de vente antérieurs, a toujours été celle de parties communes à jouissance privative.

La clôture a été ordonnée le 5 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2023

Conformément aux dispositions aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les parties privatives sont définies comme les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Par opposition, les parties communes s’entendent des parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Il est en outre précisé, au même article, qu’en cas de silence ou de contradiction des titres, la qualification d’une partie de l’immeuble est définie par sa destination, ainsi que par les caractères des parties privatives et communes tels qu’ils sont définis par ledit article. Le règlement de copropriété constitue, à cet égard, le document de base, qui précise la nature des parties et organise la vie de la copropriété.

Le droit de jouissance privative sur une partie commune, consacré par la jurisprudence, constitue un droit réel. Perpétuel, il est attaché à un lot de copropriété et opposable aux tiers. Ce droit confère à son titulaire l’usage exclusif d’une fraction d’une partie commune, sans pour autant lui conférer la propriété du sol sur lequel s’exerce cette jouissance.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 6], est venue consacrer cette notion en introduisant l’article 6-2 dans la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose expressément que « le droit de jouissance privative est un droit réel ». Cette disposition législative n’a pas créé un droit nouveau, mais a confirmé et précisé la nature juridique d’un droit déjà reconnu par la pratique et la jurisprudence antérieure.

Sur la nature juridique des jardins

Il appartient au Tribunal, en présence de titres dont les mentions apparaissent ambiguës ou contradictoires, de rechercher la commune intention des parties lors de l’établissement du règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties. Cette interprétation souveraine doit s’appuyer sur l’analyse combinée des différents règlements de copropriété successifs, des actes de vente, et de tout document pertinent permettant d’éclairer la nature des droits attachés aux lots.

a. Sur l’examen du règlement de copropriété du 7 décembre 1981

Il est constant que le règlement de copropriété du 7 décembre 1981, applicable lors de l’acquisition des lots par les époux [K], présente des ambiguïtés et contradictions concernant la qualification des jardins attenants aux lots de rez-de-chaussée.

D’une part, la section I, relative à la définition et à la composition des parties communes, inclut les pelouses de la résidence, à l’exception expresse des « jardins frappés d’un droit de jouissance exclusif ». Cette exclusion des jardins de la masse des parties communes générales, tout en étant mentionnée dans cette section, indique que ces espaces ne sont pas des parties communes ordinaires à l’usage de tous.

D’autre part, la section II, définissant les “parties privées”, énumère parmi celles-ci « les jardins frappés d’un droit de jouissance exclusif », placés notamment à la suite des « installations de la cuisine ; évier ». Cette insertion, bien que maladroite, révèle une volonté de rattacher ces jardins à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire déterminé, selon les termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, le même règlement de 1981 fait état de « servitudes spéciales : b) concernant les jardins privatifs » et précise que « les bénéficiaires de droits de jouissance privatifs sur les jardins […] devront supporter […] tous les travaux imposés ». La mention de « servitude » et de « droits de jouissance privatifs » est révélatrice d’une volonté d’encadrer un droit d’usage exclusif sur ces espaces.

Face à ces formulations plurielles et parfois ambivalentes, il appartient au Tribunal de rechercher l’intention véritable des rédacteurs du règlement de 1981. Le Tribunal retient que l’exclusion de ces jardins de la masse des parties communes générales, associée à l’octroi de droits de jouissance exclusifs et à des obligations spécifiques de supporter des travaux, signifie que ces espaces, bien que non pleinement privatisés quant à leur fonds, étaient dès l’origine destinés à un usage privatif et exclusif par certains copropriétaires. La désignation sous la rubrique des parties privées s’entendait alors de l’usage exclusif conféré au lot, sans pour autant emporter la propriété du sol.

b. Sur l’examen de l’acte de vente du 23 juillet 1992

L’acte de vente du 23 juillet 1992 par lequel les époux [K] ont acquis leurs lots fait mention d’un « jardin privatif y attenant ». Cette désignation, à première vue, pourrait suggérer une nature de partie privative au sens de la propriété du sol.

Toutefois, cette mention doit être interprétée au regard des actes de vente antérieurs concernant le même lot. Il est en effet constant que les actes de vente de 1983 et 1985, relatifs au même lot que celui acquis par les époux [K], faisaient uniquement état de « jardin y attenant », sans utiliser le qualificatif de « privatif ».

Le Tribunal considère dès lors que l’ajout du qualificatif « privatif » dans l’acte d’acquisition des époux [K] constitue une mention non corroborée par les titres antérieurs, insusceptible de modifier la nature juridique du bien telle qu’elle résulte du règlement de copropriété. Cette mention ne peut, en l’absence de toute modification régulière du règlement de copropriété, conférer un droit de propriété exclusive sur le sol si l’intention initiale du règlement était différente. Elle doit être comprise comme se rapportant à la jouissance exclusive de l’espace.

c. Sur l’examen du règlement de copropriété du 10 novembre 2005

Le règlement de copropriété de 2005, bien que postérieur à l’acquisition des époux [K], constitue un élément d’appréciation de l’intention constante de la copropriété et de la clarification progressive de ses titres.

Ce règlement reprend la notion de « jardins privatifs » mais l’insère de manière plus explicite au sein des parties privatives comme un « droit de jouissance exclusif des jardins privatifs ». Cette formulation met clairement l’accent sur la nature du droit conféré, à savoir un droit de jouissance exclusif, et non sur la propriété du fonds. Le terme « privatif » se rapporte sans équivoque à l’exclusivité de l’usage et non à la propriété du sol.

De surcroît, les obligations d’entretien et les restrictions d’usage imposées aux bénéficiaires de ce droit de jouissance exclusive, telles que le maintien en parfait état et l’utilisation comme jardin d’agrément à l’exclusion de tout autre usage, sont caractéristiques d’un droit de jouissance portant sur une partie commune. Elles traduisent la volonté de la copropriété de maintenir un certain contrôle sur ces espaces, même si leur usage est réservé.

En cela, le règlement de 2005 vient confirmer et préciser l’interprétation de l’intention des rédacteurs du règlement de 1981 et des actes de vente antérieurs, tendant à qualifier ces jardins de parties communes à jouissance privative.

d. Sur la prise en compte du rapport d’audit du 26 avril 2022

Le Tribunal constate que la résolution n° 14 contestée procède d’un audit approfondi du règlement de copropriété, réalisé par le cabinet de géomètres experts [E] et [B], daté du 26 avril 2022. Ce rapport a précisément relevé les ambiguïtés des dispositions de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de 1981 concernant les jardins, identifiant les deux statuts possibles : partie privative ou partie commune à jouissance privative.

Les auteurs de cet audit, professionnels de la matière, concluent expressément que « les jardins sont bien des parties communes dont certains copropriétaires ont la jouissance ». Cette analyse technique et juridique des titres par des experts vient conforter l’interprétation du Tribunal selon laquelle l’intention originelle des documents fondateurs était de reconnaître un droit de jouissance exclusive sur des parties communes, et non une pleine propriété du sol.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments précédemment analysés que l’intention des rédacteurs du règlement de copropriété de 1981, telle que confirmée par les actes de vente antérieurs concernant le même lot (ceux de 1983 et 1985), puis précisée par le règlement de 2005 et corroborée par le rapport d’audit de 2022, était de conférer aux copropriétaires du rez-de-chaussée un droit de jouissance exclusive sur les jardins, lesquels conservaient la nature de parties communes.

En conséquence, la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2023, en visant à « mettre en conformité le règlement de copropriété en y ajoutant une mention expresse des droits de jouissance des jardins », n’a pas eu pour effet de modifier un droit réel acquis par les époux [K]. Le droit dont ils étaient titulaires, dès leur acquisition en 1992, était celui d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune. La résolution a seulement clarifié et formalisé la qualification juridique préexistante de ces espaces, sans dénaturer la substance de leur droit.

Dès lors, le moyen tiré par les époux [K] d’une atteinte à leur droit de propriété, ou d’une imprécision de la résolution, ne saurait prospérer.

Sur la demande subsidiaire des époux [K] en réparation de leur préjudice

Conformément au droit commun de la responsabilité civile, la condamnation à des dommages-intérêts est subordonnée à la preuve d’un préjudice certain, d’une faute et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué. Il appartient à la partie demanderesse de rapporter la preuve de ces trois éléments.

En l’espèce, les époux [K] sollicitent la somme de 50.000 euros en réparation d’un préjudice qu’ils estiment avoir subi du fait de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2023.

Toutefois, le Tribunal a précédemment jugé que ladite résolution n’a pas eu pour effet de modifier un droit réel acquis par les époux [K], mais a seulement clarifié la nature juridique préexistante des jardins, considérés comme des parties communes grevées d’un droit de jouissance exclusive depuis l’origine.

Dès lors que la résolution contestée est jugée valide et qu’elle ne porte pas atteinte à un droit de propriété que les époux [K] n’ont jamais détenu sur le sol des jardins, il n’est démontré ni faute du syndicat des copropriétaires, ni préjudice certain et direct pour les époux [K]. La résolution se borne à expliciter une situation juridique antérieurement ambiguë, sans créer de nouvelle obligation ni déprécier leur patrimoine.

En conséquence, il y a lieu de débouter les époux [K] de leur demande subsidiaire en condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser des dommages-intérêts.

Sur la demande de dispense de participation aux frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la dispense de participation aux frais de procédure n’est accordée au copropriétaire que si sa prétention est déclarée fondée par le juge à l’issue de l’instance.

En l’espèce, le Tribunal a rejeté la demande principale des époux [K] en nullité de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2023, jugeant cette résolution valide et non attentatoire à un droit de propriété.

Dès lors que les époux [K] ne voient pas leur prétention déclarée fondée, les conditions d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies. Il y a donc lieu de débouter les époux [K] de leur demande de dispense de participation aux frais de défense du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

M. et Mme [Y], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute M. [V] [K] et Mme [H] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamne M. [V] [K] et Mme [H] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [V] [K] et Mme [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 3] à [Localité 8], en la personne de son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ DES CENTRES COMMERCIAUX, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT