TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [N] [V]

Monsieur [F] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03567 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6Y

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 septembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Z] veuve [V], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Mme [B] [G] (fille de Madame [V])

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 24 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03567 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6Y

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2003, la SAGI aux droits de laquelle vient l’établissement public PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1].

Madame [N] [Z] veuve [V] épouse de Monsieur [K] [V] est cotitulaire du droit au bail.

Monsieur [K] [V] est décédé le 18 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 mars 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire, et le constat de l’occupation sans droit ni titre de de Monsieur [F] [S], être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [Z] veuve [V] et de Monsieur [F] [S] et de tous occupants de leur chef sous astreinte, avec suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir la condamnation in solidum de Madame [N] [Z] veuve [V] et Monsieur [F] [S], au paiement des sommes suivantes :

793,43 € au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation en février 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à libération des lieux,500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation interpellative, du constat de commissaire de justice et de l’assignation.

À l’audience du 21 juin 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et précise que la dette figurant au décompte locatif correspond uniquement à l’échéance résiduelle de juin en cours soit la somme de 238,97 € frais de procédure déduits.

Il fait valoir que Madame [N] [Z] veuve [V] n’occupe plus les lieux à titre personnel et que les lieux sont occupés par Monsieur [F] [S] sans droit ni titre.

En défense, Madame [N] [Z] veuve [V] assistée par sa fille Madame [B] [V] épouse [G] s’oppose aux demandes.

Elle soutient qu’elle s’est absentée du logement durant 3 mois lors du décès de son époux mais qu’elle occupe à présent le logement.

Monsieur [F] [S] assigné à étude d’huissier n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Ces obligations sont reprises dans les conditions générales du contrat de bail dont est titulaire Madame [N] [Z] veuve [V].

Par ailleurs, suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, la sommation interpellative du 26 octobre 2023 reprend les déclarations de la gardienne suivant lesquelles Madame [N] [Z] veuve [V] ne serait pas venue dans le logement depuis le décès de son époux, et le logement serait occupé par un cousin selon les informations données par son fils.

Par ailleurs, le constat de commissaire de justice du 12 décembre 2023 fait ressortir la présence dans les lieux de Monsieur [F] [S] lequel a précisé se trouver dans les lieux depuis un mois, avoir prévu d’y rester durant trois semaines après les fêtes de fin d’année, et y être entré par l’intermédiaire du fils de Madame [N] [Z] veuve [V]. Le fils de Madame [N] [Z] s’est présenté au commissaire de justice et a indiqué que Madame [N] [Z] veuve [V] vivait en Algérie depuis plusieurs années faute d’obtenir un visa, qu’elle était arrivée le 9 décembre 2023 et se trouvait chez lui. Le commissaire de justice a constaté enfin l’absence totale d’affaires féminines dans les lieux.

Il ressort de ces éléments d’appréciation que Madame [N] [Z] veuve [V] n’a pas occupé les lieux durant une période minimum de 8 mois en 2023 et a quitté les lieux avec l’ensemble de ses affaires personnelles. De plus, Madame [N] [Z] veuve [V] ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle occuperait désormais les lieux.

L’absence d’occupation personnelle des lieux au moins 8 mois par an caractérise un manquement grave de Madame [N] [Z] veuve [V] à ses obligations contractuelles qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts, avec effet à l’assignation en application de l’article 1229 du code civil.

En conséquence, l’expulsion de Madame [N] [Z] veuve [V] sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef dont le cas échéant Monsieur [F] [S].

De plus, la présence actuelle de Madame [N] [Z] veuve [V] dans les lieux n’étant pas établie, il y a lieu de supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

Il est précisé s’agissant de Monsieur [F] [S] qu’avant la résiliation du bail, sa présence dans les lieux intervient du chef de la locataire et non sans droit ni titre.

S’il est susceptible d’être qualifié d’occupant sans droit ni titre après la résiliation du bail, il sera observé qu’aux termes du constat du 12 décembre 2023, Monsieur [F] [S], dont le nom ne figurait pas sur la boîte aux lettres selon les constatations du commissaire de justice le 12 décembre 2023, indiquait partir après les fêtes de fin d’année.

Sa présence dans les lieux est ainsi incertaine lors du prononcé du jugement et il n’y a donc pas lieu de constater son occupation des lieux sans droit ni titre, cette demande étant rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail, de même que l’occupation sans droit ni titre, créent un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien, qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail soit à compter de l’assignation et jusqu’à la libération des lieux, cette indemnisation incluant par conséquent le terme de juin évoqué à l’audience.

Il a été indiqué ci-dessus que la présence de Monsieur [F] [S] dans les lieux n’était pas établie lors du prononcé du jugement.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera mise à la seule charge de Madame [N] [Z] veuve [V].

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [N] [Z] veuve [V] partie perdante à titre principal supportera les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprennent en l’espèce que le coût de l’assignation mais non le coût du constat de commissaire de justice et de la sommation interpellative qui ne constituent pas des actes obligatoires à l’instance mais relèvent du choix du demandeur dans l’administration de la preuve et donc des frais irrépétibles.

Par ailleurs, l’équité justifie de condamner Madame [N] [Z] veuve [V] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation entre l’établissement public PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Madame [N] [Z] veuve [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], aux torts de Madame [N] [Z] veuve [V], avec effet au jour de l’assignation,

ORDONNE à Madame [N] [Z] veuve [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont le cas échéant Monsieur [F] [S], les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé en tant que de besoin à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont le cas échéant Monsieur [F] [S] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

SUPPRIME le délai de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [N] [Z] veuve [V] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ce à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte, la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [F] [S] et toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [N] [Z] veuve [V] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [Z] veuve [V] aux dépens comprenant le coût des assignations mais non le coût du constat de commissaire de justice ni le coût de la sommation interpellative.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge