MINUTE N°

N° RG 24/00435 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKL2

Monsieur [R] [W]

C/

Monsieur [F], [K] [E]

Société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [W], né le 31 octobre 1989 à [Localité 8] (CHINE), demeurant [Adresse 5], comparant en personne

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F], [K] [E], né le 15 mai 1991 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1], ayant pour représentante, Madame [P] [J], non représentée à l’audience

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Monsieur [R] [W]

1 copie certifiée conforme à Monsieur [F], [K] [E] et à la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye le 22 août 2024, Monsieur [R] [W] a saisi le Tribunal, en demandant la condamnation de Monsieur [F] [E] et de la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE à lui payer les sommes de 2 503,23 € en principal et de 75 € de dommages et intérêts.

Monsieur [W] a exposé dans sa requête que Monsieur [E] lui a vendu, le 29 juin 2022, un ensemble de biens immobiliers situés [Adresse 4] à [Localité 9], et que, le 6 juillet 2023, il s’est vu réclamer par le syndic, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (CO.GE.FO), la somme de 2 503,23 € au titre du décompte des charges de l’exercice 2022/2023, incluant une somme de 2 496,67 € pour des travaux de peinture des cages d’escalier et des sous-face des balcons, qui n’a pas été mentionnée dans l’état daté établi par le syndic. Monsieur [W] a indiqué qu’à la réception de ce décompte de charges, il a pris contact avec le notaire rédacteur de l’acte de vente qui lui a indiqué qu’en application des termes de cet acte, il appartenait au vendeur de supporter le coût de ces travaux antérieurs à la signature de la promesse de vente intervenue le 5 avril 2022. Il a ajouté que sur les recommandations du notaire, il s’est acquitté de la somme qui lui était réclamée auprès du syndic.

Monsieur [W] a joint à sa requête le décompte des sommes dues par le vendeur et l’acquéreur au jour de la vente, la facture des travaux de peinture en date du 30 juillet 2021, le décompte des charges de l’exercice 2022/2023 mettant à sa charge la somme de 2 503,23 €, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 septembre 2020 et 13 octobre 2022 ayant voté les travaux, notamment de ravalement, de l’exercice 2021/2022 et approuvé les comptes et travaux de cet exercice, un courriel du syndic en date du 10 janvier 2024 indiquant que les travaux de peinture des cages d’escalier et des sous-faces des balcons ont été décidés par le conseil syndical et la consultation du notaire, en date du 13 octobre 2023, lui indiquant que ces travaux de peinture sont à la charge du vendeur.

Monsieur [W] a également justifié avoir entrepris une procédure de conciliation extrajudiciaire, mais que Monsieur [F] [E] a refusé de prendre à sa charge les travaux de peinture dans la mesure où ils n’étaient pas mentionnés dans l’état daté et que la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE n’a pas répondu aux sollicitations du Conciliateur de Justice qui a établi, le 15 mars 2024, une attestation de vaine tentative de conciliation.

Le Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye a convoqué Monsieur [W] et Monsieur [E] par lettre recommandée avec avis de réception pour l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 juillet 2025 pour convocation de la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE.

A l’audience du 8 juillet 2025, Monsieur [R] [W] a comparu en personne. Il a déposé des écritures qu’il a soutenues oralement en indiquant ne pas les avoir communiquées au syndic. Il a réitéré les termes de sa requête et s’agissant du syndic, il a précisé qu’il estime sa responsabilité engagée dans la mesure où il n’a imputé la facture de travaux de juillet 2021 que sur les comptes de l’exercice 2022/2023 et n’a, de ce fait, pas mentionné le montant des travaux de peinture dans l’état daté du 27 juin 2022. Monsieur [W] a donc demandé que Monsieur [E] soit condamné à lui payer la somme de 2 497,67 €, avec les intérêts au taux légal, ainsi que celle de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens et que la société COGEFO soit condamnée à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [E] a indiqué qu’il n’a pas été au courant de ces travaux qui n’ont pas été votés en assemblée générale et repris par le syndic sur l’état daté, ce qui constitue une faute du syndic. Monsieur [E] a ajouté que si la responsabilité du syndic ne peut être retenue, il sollicite l’octroi de délais de paiement pour pouvoir régler Monsieur [W].

La société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE n’a été ni présente ni représentée, bien que l’avis de réception de sa lettre de convocation à l’audience soit revenu au Greffe signé par elle. De ce fait, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE est réputée convoquée à personne, en application de l’article 670 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I.SUR LES CONSÉQUENCES DU DÉFAUT DE COMPARUTION D’UN DES DÉFENDEURS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE, régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement n’est pas susceptible d’appel, mais la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE étant réputée convoquée à personne, en vertu de l’article 670 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

II. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Aux termes de l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisonnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions de dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou le moins perçu sur provisons, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.”

L’article 6-3 du même décret précise que “Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.”

Enfin, il résulte de l’article 21-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, lorsque le Conseil Syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut lui déléguer tout ou partie de ses pouvoirs, à l’exception de l’approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives ou règlementaires.

En l’espèce, l’acte de vente entre Monsieur [E] et Monsieur [W] prévoit des dispositions dérogatoires à celles de l’article 6-2 du décret 67-223 du 17 mars 1967 (pages 28, 29 et 30 de l’acte de vente).

Ainsi, s’agissant des charges courantes, il est convenu qu’elles seront supportées par le vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur.

De même, s’agissant des travaux, il est prévu que le vendeur supportera les travaux de copropriété décidés au plus tard le 5 avril 2022 et l’acquéreur, ceux qui auront été votés postérieurement.

Il est également précisé que l’acquéreur renonce à demander au vendeur le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l’exercice en cours, en l’occurence l’exercice courant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, sauf à ce qui a pu être indiqué ci-dessus concernant les travaux, et que les parties font leur affaire personnelle du réglement des sommes dues au titre des travaux incombant au vendeur mais réclamées par le syndic à l’acquéreur.

Les travaux décidés avant le 5 avril 2024 sont donc à la charge du vendeur même s’ils sont réclamés ultérieurement à l’acquéreur par le syndic et les parties doivent faire leur affaire personnelle du règlement des sommes dues entre elles.

En l’espèce, les travaux litigieux ayant été facturés par l’entreprise les ayant réalisés le 30 juillet 2021, il s’en déduit que ces travaux ont été décidés antérieurement au 5 avril 2022 par le conseil syndical, selon les déclarations du syndic, et se rapportent à l’exercice 2021/2022, même s’ils ont été réclamés à Monsieur [W] au titre des charges 2022/2023.

Monsieur [E] est donc tenu à l’égard de Monsieur [W], du fait des dispositions de l’acte de vente, de lui rembourser la somme de 2 496,67 € que Monsieur [W] a payé au syndic pour le syndicat des copropriétaires au titre de ces travaux postérieurement à la vente.

En conséquence, Monsieur [E] sera condamné à payer à Monsieur [W] la somme de 2 496,67 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement.

III. SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE

Tant Monsieur [W] que Monsieur [E] ont cherché à mettre en cause la responsabilité du syndic.

Toutefois, il ressort de l’échange de courriels entre Monsieur [E] et le syndic que la décision d’effectuer les travaux de peinture des cages d’escalier et des sous-faces des balcons a été prise par le conseil syndical.

Par ailleurs, aux termes des procès-verbaux des assemblées générales versées aux débats, le syndic ne peut engager aucune dépense sans l’autorisation du conseil syndical.

En conséquence, en admettant que le conseil syndical, organe de la copropriété distinct du syndic, ait outrepassé ses pouvoirs en décidant de ces travaux, il ne peut en être fait grief à la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE qui n’a aucun pouvoir décisionnel en matière de dépenses et n’est donc pas à l’origine de l’engagement des travaux litigieux.

De même, le fait que la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE ait comptabilisé tardivement la facture de travaux de juillet 2021 et n’ait pas mentionné les travaux dans l’état prédaté ne permet pas à Monsieur [E] d’être dispensé d’avoir à les assumer ou d’en reporter la responsabilité sur le syndic, dès lors que Monsieur [E] ne démontre pas qu’il ne lui appartient pas de les supporter, en tant que copropriétaire à l’époque où ils ont été réalisés, et que, comme il a été indiqué ci-dessus, le syndic n’est pas l’organe de la copropriété ayant le pouvoir de les engager.

Quant à Monsieur [W], la compatibilisation tardive et l’absence de mention des travaux dans l’état prédaté ne lui sont pas préjudiciables puisque l’acte de vente a précisément prévu l’hypothèse de charges ou travaux de copropriété antérieurs à la vente qui seraient réclamés à l’acquéreur postérieurement à celle-ci en conférant à ce dernier le droit de s’en faire rembourser par le vendeur, dont le présent jugement fait application.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou rééchelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, au vu des indications fournies par Monsieur [E] concernant sa situation financière, il apparaît qu’il est en mesure de respecter des délais de paiement s’il lui en est accordé.

En conséquence, Monsieur [E] sera autorisé à s’acquitter de la somme de 2 496,67 € selon les modalités décrites au dispositif du présent jugement, étant rappelé que le défaut de paiement d’une seule échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû, en principal et intérêts, sera immédiatement exigible.

V. SUR LES DÉPENS, LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Monsieur [E], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à verser à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’encontre de Monsieur [E]. En conséquence, la société [W] sera déboutée de sa demande à ce titre.

De même, la responsabilité de la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE n’étant pas engagée à l’égard de Monsieur [W], il ne sera pas fait à sa demande à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE n’a pas été informée de surcroît.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] à verser à Monsieur [R] [W] la somme de 2 496,67 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

DIT que Monsieur [F] [E] pourra s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 400 € et une 6ème mensualité qui soldera le tout en principal et intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule échéance entraînera la déchéance du terme et que le solde deviendra immédiatement exigible en principal et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] aux dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [W] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [F] [E] et de la société COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toute demande différente, plus ample ou contraire au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 30 septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième aliéna de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,