Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx poi jcp fond, 14 février 2025, n° 24/00078

TJ Versailles 14 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire a été acquise en raison du non-paiement des loyers dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, entraînant la résiliation automatique du bail.
Accepté
Absence de départ volontaire
La cour a jugé nécessaire d'autoriser l'expulsion en cas de non-départ volontaire du locataire, conformément aux voies de droit prévues.
Accepté
Subrogation de la caution
La cour a reconnu le droit de la société à être remboursée des sommes versées en tant que caution subrogée dans les droits du bailleur.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer convenu, à compter de la date de résiliation du bail.
Accepté
Partie succombante
La cour a statué que le locataire, partie succombante, doit supporter les dépens de l'instance.
Rejeté
Frais engagés pour l'instance
La cour a jugé inéquitable de faire droit à cette demande, considérant que les frais avancés ne devraient pas être à la charge du locataire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx poi jcp fond, 14 févr. 2025, n° 24/00078
Numéro(s) :	24/00078
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 14 Février 2025

N° RG 24/00078 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCOL

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e HAYS substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement

Copie exécutoire à : M^e LEMONNIER

délivrée(s) le :

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat de bail signé le 18 mars 2023, la SCI ENIN representée par GESTION LEFEUVRE a donné en location à monsieur [V] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel hors charges de 550€.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) s’est portée caution du paiement des loyers et charges du locataire.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire de l’appartement a fait jouer l’engagement de caution pris auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme de 600€, correspondant aux loyers et charges de de juin 2003.

C’est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui fait donc valoir être subrogée dans les droits du bailleur en qualité de caution a délivré un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, signifié le 20 septembre 2023, sommant monsieur [V] [Z] de verser la somme principale de 600.€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé de manière complémentaire le montant des sommes dues par monsieur [V] [Z], soit la somme de 1282€ correspondant aux loyers et charges de septembre 2023, janvier et février 2024.

Par acte du 29 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [V] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [V] [Z] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— vu les mécanismes de la subrogation de condamner monsieur [V] [Z] au paiement de la somme de 1882€ au titre des arriérés de loyers, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 600€ et pour le surplus à compter de la présente assignation compte tenu des sommes réglées au titre de la garantie des loyers;

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail;

— condamner monsieur [V] [Z] payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

— condamner monsieur [V] [Z] payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer;

— ordonner l’exécution provisoire;

A l’audience du 10 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 4995,71€ au 9 décembre 2024. Il s’en rapporte quant à l’octroi de délai de paiement.

Bien que régulièrement cité par voie d’huissier, monsieur [V] [Z] ne comparaît pas ni ne se fait représenter à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

En application des articles 2305 et notamment 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

De plus, il est de jurisprudence constante que la personne qui s’est portée caution du paiement des loyers laissés impayés par le locataire est endroit d’exercer en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé l’action en résolution de bail qui lui permet de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En l’espèce, La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) justifie être subrogée dans les droits du bailleur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) produit plusieurs documents dont la convention Etat-UESL justifiant de la mise en œuvre du dispositif de Visale et du cautionnement, comme de l’engagement avec le bailleur et de sa quittance subrogative. Elle a donc qualité pour agir à l’encontre du locataire pour le paiement des loyers mais également pour obtenir la résiliation en lieu et place du bail.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 30 avril 2024, soit deux mois avant l’audience, le 10 décembre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 23 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 20 septembre 2023, le commandement de payer délivré à monsieur [V] [Z] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 18 mars 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 20 septembre 2023, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 20 novembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) produit une quittance subrogative électronique en date du 30 septembre 2024 faisant état d’une somme de 4995,71€, qu’elle a versé au bailleur, correspondant à l’arriéré de loyers et charges des mois mois de juin, septembre 2023 et janvier 2024 à septembre 2024 inclus.

Par conséquent, monsieur [V] [Z], tenue selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, sera condamné à payer à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) la somme de 4995,71€, arrêtée au 30 septembre 2024, qu’elle a versé au bailleur, correspondant à l’arriéré de loyers et charges ou indemnités d’occupation des mois mois de juin, septembre 2023 et janvier 2024 à septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 600€ à compter du 20 septembre 2023, et pour le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, le locataire n’a pas participé à l’enquête sociale ni comparu à l’audience, de sorte que le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de monsieur [V] [Z]. Par ailleurs, le règlement intégral du loyer courant n’apparaît pas repris de sorte qu’il n’est pas possible légalement d’octroyer de délais de paiement en l’espèce.

Sur l’expulsion

Il est nécessaire d’autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [V] [Z] son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La réparation du préjudice causé à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 20 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [V] [Z] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

En outre, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens.

L’équité n’impose pas de faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé [Adresse 2]; à compter du 20 novembre 2023 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail au 20 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [V] [Z] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE monsieur [V] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 novembre 2023;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE monsieur [V] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4995,71€, (Quatre-mille-neuf-cent-quatre-vingt-quinze euros et soixante-et-onze centimes) arrêtée au 30 septembre 2024, qu’elle a versé au bailleur, correspondant à l’arriéré de loyers et charges ou indemnités d’occupation des mois mois de juin, septembre 2023 et janvier 2024 à septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 600€ à compter du 20 septembre 2023, et pour le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE monsieur [V] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le vice président