TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/05247 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZSTZ

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [U]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Madame [T] [U]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentés par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [E] [L] [V]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0283

Madame [K] [W] [V]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0283

Décision du 13 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/05247 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLRH

S.A. CCF venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Christophe PHAM VAN DOAN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 04 Septembre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Claire BERGER, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U], ci-après les époux [U], ont acquis le 14 avril 2021 de M. [I] [V] et Mme [K] [N] épouse [V], ci-après les époux [V], le lot de copropriété n°21 (pavillon) dépendant de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 14], au prix de 1 700 000 euros, financé au moyen de deux emprunts de 650 000 et 282 000 euros souscrits auprès de la société HSBC le même mois.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 21 novembre 2022, réitéré le 23 janvier 2023, les époux [U] ont signalé à leurs vendeurs un dégât des eaux, des infiltrations sur certains murs du rez-de-chaussée et la nécessité de réaliser de gros travaux sur la toiture et affirmé que ces derniers en avaient été informés et les auraient dissimulés.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 28 novembre 2022, réitéré le 9 février 2023, les époux [V] ont contesté toute dissimulation et fait valoir les multiples visites du bien effectuées par les époux [U].

Par acte extrajudiciaire signifié le 13 avril 2023, les époux [U] ont fait assigner les époux [V] et la société HSBC SFH FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’annulation de la vente et subséquemment, des emprunts bancaires liés ainsi que de condamnation à l’indemnisation de leurs divers préjudices et frais exposés.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 juin 2024, M. et Mme [M] [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1109, 1132, 1137, 1112-1 et 1641 du code civil et des pièces versées aux débats, de : « RECEVOIR Monsieur et Madame [U] en leurs conclusions récapitulatives,

Y faisant droit,

A titre principal,

PRONONCER la nullité pour dol de la vente en date du 14 avril 2021 intervenue entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur et Madame [V],

A titre subsidiaire,

PRONONCER la nullité pour erreur de la vente date du 14 avril 2021 intervenue entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur et Madame [V],

A titre très subsidiaire,

PRONONCER la résolution pour vice caché de la vente en date du 14 avril 2021 intervenue entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur et Madame [V],

En tout état de cause,

ORDONNER la restitution du bien immobilier correspondant au lot n°21 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] à Monsieur et Madame [V] et la restitution du prix de vente de 1.700.000 € à Monsieur et Madame [U],

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [V] à payer à Monsieur et Madame [U] les sommes suivantes :

118.695 € au titre des frais notariés,1.991 € au titre de la taxe foncière 2022,2.862 € au titre de la taxe foncière 2023,563 € au titre de la taxe d’habitation 2022,1.365,78 € au titre du prorata de taxe foncière réglé lors de l’acquisition,13.897,06 € au titre des intérêts versés à la date du 5 avril 2023, à parfaire,5.984,64 € au titre des assurances à la date du 26 janvier 2024, à parfaire,2.608 € de frais de dossier,514,34 € au titre de la recherche de fuite sur la toiture,4.290 € au titre des travaux de mise aux normes d’électricité,103.348,16 € correspondant aux frais d’entretien et d’aménagement de la maison.3.000 € au titre des frais de courtage,2.976,24 € au titre des frais de déménagement,15.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,15.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.ORDONNER la publication du présent jugement auprès du service de la publicité foncière aux frais de Monsieur et Madame [V],

DIRE que les prêts n° FRHBFR138047758611 et n° FRHBFR138047758621 respectivement de 650.000 € et 282.000 € consentis par la société CCF venant aux droits de la société HSBC le 12 avril 2021 pour un montant total de 932.000 € doivent être annulés,

DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [V] à payer à Monsieur et Madame [U] une somme de 15.000 € à titre de frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des constats d’huissier de Me [F] en date des 20 juillet 2022 et 27 et 28 juin 2023.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. ».

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, M. et Mme [I] [V] demandent au tribunal, au visa des articles 1109, 1112-1, 1132, 1137, 1641 et 1643 du code civil et des pièces versées aux débats, de : « A titre principal,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande de nullité pour dol de la vente en date du 14 avril 2021 intervenue entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur et Madame [V],

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande de nullité pour erreur de la vente en date du 14 avril 2021 intervenue entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur et Madame [V],

A titre très subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande de résolution pour vice caché de la vente en date du 14 avril 2021 intervenue entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur et Madame [V],

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 10.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] aux dépens de l’instance ;

REJETER la demande de Monsieur et Madame [U] tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 mars 2024, la société CCF, venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE par suite d’un apport partiel d’actif soumis au régime des scissions réalisé le 1er janvier 2024, demande au tribunal, au visa des articles 1186, 1240, 1352-6 et 1352-7 du code civil et L. 313-36 du code de la consommation, de : « A titre principal,

DONNER acte à la Société CCF qu’elle s’en rapporte à Justice sur le mérite des demandes formées par Monsieur et Madame [U] aux fins de nullité et de résolution de la vente intervenue le 14 avril 2021.

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leurs demandes formées à l’encontre de la Société CCF.

A titre subsidiaire, et en cas de nullité ou de résolution de la vente du 14 avril 2021,

[…]

PRONONCER la caducité des prêts immobiliers de 282.000 Euros et de 650.000 Euros.

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à restituer à la Société CCF la somme de 932.000 Euros après déduction des mensualités des prêts en capital et intérêts remboursées par les emprunteurs, outre les intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement.

A titre infiniment subsidiaire, et en cas de nullité ou résolution aux torts des vendeurs,

[…]

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [V] à payer à la Société CCF les sommes suivantes :

16.294,80 Euros correspondant à la perte financière subie au titre des frais des prêts ;

14.491,28 Euros arrêtée au 5 mai 2023 à parfaire correspondant à la perte financière au titre des intérêts échus ;

65.000 Euros correspondant à la perte de chance subie au titre des intérêts à échoir sur les prêts de 282.000 Euros et de 650.000 Euros

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum tout succombant à payer à la Société CCF la somme de 5.000 Euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIRE qu’il y a lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance. ».

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 4 septembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dol et l’erreur

Sur le fondement des articles 1109 et 1137 du code civil et de la jurisprudence applicable, les époux [U] demandent tout d’abord l’annulation de la vente à raison du dol commis par les époux [V] et les restitutions subséquentes avec publication au fichier immobilier.

Ils font valoir à ces fins que :

Ils ont découvert postérieurement à l’acquisition de nombreux désordres affectant la maison, consistant en de multiples dégâts des eaux dans les semaines qui ont suivi leur emménagement liés, d’une part, à la toiture vétuste et fuyarde, ainsi qu’il ressort des rapports des 19 juillet 2021 et 21 février 2022 établis par la société FAURE, et d’autre part, à d’importantes remontées d’eau par capillarité dans les murs porteurs du rez-de-chaussée ; ils ont également découvert de graves dysfonctionnements électriques constatés par Maître [F], commissaire de justice, et corroborés par le rapport du 23 mars 2023 établi par la société [J] [X] et la facture de remise aux normes de la société HAGE ainsi qu’un trou d’environ 2 mètres sur 1 mètre révélé dans les fondations de la maison, structurellement affaissée, lors de la recherche d’origine des souris dans les murs et mauvaises odeurs et mouches d’égout envahissant la cuisine, également constatées par commissaire de justice, outre des nuisances provenant de l’hôtel social voisin ;ni les annonce, imagerie et communication de l’agence immobilière, fondées sur les dires des vendeurs, ni les documents fournis dont les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires et diagnostic technique électricité lacunaire ne permettaient de déceler les désordres révélés postérieurement à l’occupation des lieux, de même que les nuisances liées à l’hôtel social voisin n’ont pu être observées lors des visites intervenues pendant la crise sanitaire Covid-19 ;le syndic coopératif de copropriété ayant enjoint la mairie d’arrondissement de prendre des mesures de nature à faire cesser les troubles liés à l’hôtel social, les époux [V] ne peuvent valablement prétendre n’avoir jamais subi de nuisance de ce fait et auraient dû en informer les acquéreurs ; les échanges au sein de la copropriété à la suite de l’incendie de l’une de ses chambres, établissant au surplus que le problème était connu de tous, démontrent que la présentation tel un lieu au calme relevait par suite d’une intention dolosive ;nonobstant les termes du courriel obtenu le 6 janvier 2021 d’un couvreur à la suite de l’interrogation des candidats acquéreurs qu’ils produisent, laissant entendre que la toiture ne présentait aucun désordre significatif, les époux [V] étaient parfaitement informés de l’état du bien pour avoir eu connaissance du constat d’huissier du 24 octobre 2019 en relevant la vétusté, fait établir le 30 août 2020 un devis de la société JA COUVERTURE quant à des mesures conservatoires urgentes et réaliser de menus travaux de reprise par le cabinet SKYLINES à titre de dédommagement pour ce qui concerne la toiture ; la connaissance de ces désordres par les époux [V] est également démontrée par le fait qu’ils se sont plaints régulièrement auprès des voisins mitoyens et membres de la copropriété des infiltrations et de l’humidité persistante dans leur maison ainsi qu’en atteste notamment le syndic bénévole M. [O], copropriétaire depuis de nombreuses années dont les époux [V] n’établissent aucunement le caractère mensonger des déclarations et qu’ils ont d’ailleurs déclaré un sinistre à leur compagnie d’assurance le 11 novembre 2019 ;les deux photographies de la cuisine que produisent les époux [V], vide en 2011 et meublée en 2020, démontrent qu’ils ne pouvaient ignorer les anomalies électriques ;les époux [V] ont manqué à leurs obligation de loyauté et devoir précontractuel d’information en n’attirant pas l’attention des acquéreurs sur les remontées de salpêtre et d’humidité par capillarité généralisées au rez-de-chaussée du pavillon ;bien qu’ils aient dans un premier temps sous-estimé l’importance des désordres et fait intervenir des entreprises après déclaration à leur assurance jusqu’à ce que cette dernière ne résilie leur contrat au vu de l’ancienneté et de la généralisation des désordres sur la base des conclusions du cabinet ELEX ci-après visées et confirmées par la société MURPROTEC pour ce qui concerne les remontées d’humidité par capillarité, ils ont subi les infiltrations dans les premières semaines ayant suivi leur emménagement ;ils ne se seraient jamais portés acquéreurs du bien compte tenu de l’importance des désordres affectant la toiture, les murs du rez-de-chaussée et les fondations de la maison, soit des éléments structurels, et du coût financier qu’implique leur réfection ;les époux [V] se prévalent uniquement d’attestations de complaisance établies par des amis et parents dénués de toute compétence technique et se bornent à affirmer qu’ils n’auraient jamais subi la moindre infiltration ni remontée par capillarité en 10 années d’occupation ;contrairement aux assertions des époux [V], lors des visites qui se sont déroulées après l’écoulement du délai de rétractation compte tenu du confinement sanitaire Covid-19, ils ne se sont pas entourés de professionnels mais seulement d’un plombier pour la réfection de la salle de bains et d’un menuisier pour la création de placards dans les chambres ;les époux [V] ne contestent pas les constats des commissaires de justice ni ne rapportent la preuve en leur pièce n°36 que des travaux ont été entrepris quant à l’humidité ;le fait que M. [V] ait été président du conseil syndical n’est pas contributif si ce n’est pour établir qu’il ne pouvait raisonnablement ignorer l’état déplorable de la toiture, partie commune spéciale au bâtiment, constaté par procès-verbal contradictoirement établi par Maître [C] le 24 octobre 2019 ; l’assertion de M. [S], gérant du précédent syndic EMETH GESTION pourtant présent aux constatations du 24 octobre 2019, selon laquelle il n’existait à sa connaissance aucun problème d’humidité ou infiltration s’avère dès lors discutable dans la mesure où aucun élément versé aux débats ne justifie qu’il – ou les copropriétaires – en ait été informé alors que les époux [V] ont directement réalisé des travaux sans en référer au syndic ou solliciter une autorisation préalable ;le témoignage de M. [A] semble de même très discutable dans la mesure où celui-ci n’était que locataire dans l’ensemble immobilier mais a partagé pendant des années la présidence du conseil syndical avec M. [V] jusqu’en 2019 et ne pouvait ignorer qu’aucun élément d’information n’avait jamais été communiqué aux copropriétaires en ce compris quant aux travaux des époux [V] ;au renfort des témoignages et devis sollicités par les vendeurs eux-mêmes avant la vente, les pièces produites par les demandeurs dont les rapports de la société FAURE et constatations de Maîtres [C] et [F] susvisés ainsi que le procès-verbal de constat par commissaire de justice des 27 et 28 juin 2023 confirment que l’état de vétusté de la toiture et les infiltrations et autres vices affectant le bien ne sont pas postérieurs à la vente, à l’instar de la pose de paxalu et des multiples réparations de fortune nécessairement effectuées pour pallier, à moindre coût, ces problèmes, ainsi que leur gravité ;la réalisation d’une multitude de travaux dans la quasi-totalité des pièces de la maison est due aux vices affectant le bien et non aux projets des acquéreurs qui se limitaient aux réfection de la salle de bains, peinture et réalisation de placards dans les chambres ainsi que les dates des factures communiquées l’établissent.

Sur le fondement des articles 1112-1 et 1132 du code civil et de la jurisprudence applicable, les époux [U] demandent à titre subsidiaire l’annulation de la vente à raison de l’erreur excusable commise par leurs soins et les restitutions subséquentes avec publication au fichier immobilier.

Ils font valoir à ces fins que :

les époux [U] ont commis l’erreur de s’en tenir aux réponses rassurantes et pièces fournies par les époux [V] et l’agence immobilière de prestige BARNES dans l’ignorance des autres éléments importants dissimulés et compte tenu du caractère incomplet des documents communiqués ;il a été précédemment démontré que les vendeurs ont sciemment vicié le consentement des époux [U] en ne les informant pas de l’état réel du pavillon dont le coût de la reprise les a motivés à le mettre en vente en 2019 ainsi qu’ils l’ont indiqué dans leurs conclusions.

En réponse, sur le fondement des articles 1112-1, 1137 et 1353 du code civil et de la jurisprudence applicable, les époux [V] font valoir que :

ils n’ont pas effectué de travaux dans le bien le temps qu’ils en ont été propriétaires et ont paisiblement occupé les lieux pendant près de dix ans sans qu’aucun problème d’humidité ou de toiture, objet d’une surveillance vigilante, ne soit déploré à l’exception de dégâts des eaux survenus le 11 novembre 2019 au rez-de-chaussée causé par une fuite au niveau de la chasse d’eau depuis réparée et le 4 avril 2021, sans conséquence apparente sur le bien, ainsi que déclaré à l’acte de vente, étant dû à une fuite du robinet d’alimentation du lave-linge au premier étage subséquemment à une défectuosité de la vanne d’arrêt, déclaré à leur assureur et porté à la connaissance de l’ensemble des intervenants ;les époux [U], seuls ou accompagnés d’entrepreneurs et d’hommes de l’art, ont en de multiples occasions visité le bien et n’y ont constaté aucun désordre qui n’aurait pu qu’être décelable compte tenu de la gravité alléguée ;les prétendus vices n’ont été portés à leur connaissance que plus d’un an et demi après la vente et ils n’ont pas laissé ces assertions sans réponse ;les multiples pièces produites par les époux [U], établies postérieurement à la vente, ne témoignent que de l’état actuel du bien ;nonobstant leurs allégations le bien est habité par les époux [U] et les travaux de rénovation et modification de l’agencement réalisés dès l’entrée dans les lieux ont été prévus depuis l’acquisition ;pour ce qui concerne les remontées capillaires,les décisions de justice citées par les époux [U] sont inapplicables à l’espèce ;le déplacement réalisé fin 2019 au voisinage mitoyen avait pour unique objectif de constater l’état du mur dans le cadre d’un sinistre sans rapport ;M. [O], copropriétaire depuis 2019 qui n’est jamais entré dans la maison, n’est pas apte à attester de désordres et ne fait que rapporter des propos, de sorte que son témoignage, contredit par celui de M. [A] et les autres témoignages produits dont celui de l’ancien syndic de copropriété jusqu’en 2022 et de copropriétaires, est mensonger ;M. [V] a été pendant neuf ans président du conseil syndical et les assemblées générales ont eu lieu jusqu’en 2018 dans le bien, de sorte que lesdits témoins ont pu s’y rendre ;un simple constat d’huissier ne démontre aucunement que la prétendue humidité était liée à la précédente occupation du logement, ni qu’elle était connue des précédents propriétaires ;l’installation électrique prétendument dangereuse de la cuisine a été réalisée par d’anciens propriétaires et n’a aucunement été modifiée depuis ;aucune anomalie quant à la chaudière n’a été signalée aux époux [V] par la société de maintenance qui en a attesté de la conformité le 13 mai 2020 ;la VMC de la salle de bains enfants fonctionnait jusqu’à la vente de sorte qu’aucun problème d’humidité n’y a jamais été déploré ;le rapport de la société MURPROTEC produit par les époux [U] date de plus d’un an et neuf mois après la vente et repose sur un contrôle visuel pourtant réalisé en de multiples occasions lors des visites de commercialisation par les acquéreurs et leurs entreprises qui n’y ont pourtant là encore rien décelé ;les époux [U], auxquels incombe cette charge, n’apportent pas la preuve de l’intention frauduleuse ;pour ce qui concerne la toiture, au surplus :le fait que les époux [U] aient repeint l’intégralité – en ce compris les plafonds – de la maison dès leur entrée dans les lieux révèle l’absence de modification et donc de sinistre pendant le temps que les époux [V] en ont été propriétaires ;l’intervention des sociétés JA COUVERTURE et cabinet SKYLINE a eu lieu dans le cadre du ravalement de l’immeuble mitoyen pour les besoins duquel l’échafaudage avait été installé en appui sur une partie de la toiture du bien sans autorisation et en conséquence de celle-ci, dont l’agence immobilière a été informée ;les travaux préventifs effectués sur la toiture en 2019 et 2020 par la société TF COUVERTURE, couvreur des époux [V] qui leur en a confirmé en avril 2020 le bon état, ne constituent aucunement l’aveu d’un problème mais au contraire la preuve d’un entretien vigilant ;les époux [V] n’ont pris connaissance du devis de la société JA COUVERTURE qu’au cours de la présente procédure ;la toiture pouvait être observée dans son intégralité depuis l’escalier du bâtiment A et depuis le Vélux du toit en permettant l’accès ;les photographies produites par les époux [V] datant des 19 mars et 15 juin 2024 montrent qu’à ces dates la toiture était en bon état ;le procès-verbal de constat en 2019 par Maître [C] dont se prévalent également les demandeurs ne révèle que deux chatières déformées, au demeurant refaites par la suite ;le spot sous la douche était parfaitement visible lors des visites ;l’hôtel social, à propos duquel le gérant atteste n’avoir jamais eu connaissance de plaintes de la part des époux [V], préexistait à la vente et a donc pu être observé lors des visites en partie pendant un confinement sanitaire Covid-19.

En réponse aux moyens soulevés sur le fondement de l’erreur, les époux [V] font valoir que :

l’action en vice caché exclut la possibilité pour l’acquéreur d’intenter une action fondée sur l’erreur ou un manquement à une obligation d’information ;les développements des époux [U] sont en réalité fondés sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, de sorte que cette demande s’en trouve dépourvue de fondement.A titre principal, la société CCF, non partie à la vente, entend s’en rapporter à justice, retenant qu’en cas de rejet des demandes en annulation de la vente les époux [U] seront par voie de conséquence déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur ce,

Il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » et que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. ».

L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. », l’article 1139 du même code précisant quant à lui que « L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. ».

Les articles 1132 et 1133 du code civil disposent respectivement que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. » et que « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour soutenir que leur consentement a été vicié, les époux [U] se prévalent de différents désordres qui selon eux, préexistaient à la vente, dont les époux [V] avaient connaissance et à raison desquels ils n’auraient pas contracté s’ils les avaient connus, ceux-ci étant substantiels et déterminants de leur consentement.

En particulier, ils invoquent l’existence de remontées d’eau par capillarités générant une humidité importante dans la maison, la vétusté du toit qui serait à l’origine des dégâts des eaux qu’ils ont subis après l’emménagement, des problèmes des branchements électriques, la présence de mouches d’égouts et d’odeurs nauséabondes, l’existence d’un important trou révélé dans les fondations de la maison, structurellement affaissée, et enfin des troubles du voisinage récurrents provenant de l’hôtel social voisin.

Que l’annulation de la vente soit sollicitée sur le fondement du dol ou de l’erreur, il incombe aux époux [U] de démontrer l’existence de désordres préexistant à la vente ayant un caractère déterminant de leur consentement, et que s’agissant du dol allégué, ceux-ci leur auraient été dissimulés intentionnellement.

Pour justifier du mauvais état de la toiture qui serait à l’origine, selon eux, de dégâts des eaux récurrents, les époux [U] versent aux débats, notamment, :

— un « rapport », transmis par mail le 21 février 2022, établi par la société FAURE à la suite d’une recherche de fuite effectuée le 19 juillet 2021, qui fait état des éléments suivants : « Dans la chambre et le couloir, nous relevons la présence d’infiltration au niveau du plafond versant rue. Nous relevons un taux d’humidité de 100% ce jour.

Constat d’une toiture zinc dans un état de vétusté très avancé.

Constat de dégradations de fissures au niveau du solin mitoyen.

Constat d’un manque de relevé au niveau de la jonction en raccordement du [Adresse 4].

Constat d’un entourage d’ouvrant en zinc qui n’est pas raccordé dans les règles de l’art.

Nous constatons que la fuite provenant de la salle de bain est provoquée par un défaut de fixation d’un couvre-joint.

Constat de mesures conservatoires ne jouant plus leurs rôles. (…)

Nous constatons que la fuite provenant du couloir est provoquée par la présence de fissures sur le carreau et le manque d’étanchéité des réparations déjà effectuées derrière le vasistas.» ;

— une facture établie le 31 août 2021 par la société FAURE, à la suite d’une commande du 15 juillet 2021 reprenant certains des éléments contenus dans le « rapport » précité, qui précise « Dans la chambre et le couloir, nous relevons la présence d’infiltration au niveau du plafond versant rue. Nous relevons un taux d’humidité de 100% ce jour. (…) Nous constatons que la fuite provenant de la salle de bain est provoquée par un défaut de fixation d’un couvre joint (…). Nous constatons que la fuite provenant du couloir est provoquée par la présence de fissures sur le carreau et le manque d’étanchéité des réparations déjà effectuées derrière le vasistas. » ;

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 24 octobre 2019 par Maître [C], qui constate notamment s’agissant de la toiture du bien immobilier situé au [Adresse 7] que « la couverture en zinc est ancienne et usagée ; elle présente, notamment, deux chatières déformées » ;

— un devis établi le 30 août 2020 par la société JA COUVERTURE relative à des travaux afférents à la toiture du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 13], pour un montant de 7 634 euros, proposant notamment un « habillage de dessus de mur en zinc » et un changement de vélux ;

— une lettre de la société JA COUVERTURE établie le 14 janvier 2023, aux termes de laquelle l’entrepreneur atteste être intervenu fin août 2020 sur le toit de M. et Mme [V] à la demande du cabinet d’architecte SKYLINES, en charge des travaux dans la copropriété voisine et avoir effectué des travaux de reprises de chatières et quelques réparations à la suite de la dépose de l’échafaudage et avoir alerté les anciens propriétaires sur l’état de leur toiture. Il précise avoir établi un devis le 30 août 2020 « avec préconisation de mesures conservatoires à effectuer rapidement pour limiter la dégradation de leur toiture » et indique « lors de notre rdv fin 2021, je suis remonté sur votre toit et j’ai constaté que des réparations de fortune avaient dû être effectuées par les anciens propriétaires (…) mais que ces réparations étaient très partielles et ne répondaient pas à l’état de l’art et ne permettaient donc pas de pérenniser la toiture. Il me semble donc évident que même les zones déjà réparées récemment doivent être prises et celles qui ne l’ont pas été, doivent être réparées. » ;

— un courriel de la société SKYLINES du 12 janvier 2023, qui est intervenue en 2019-2020 sur le toit des époux [V] à la suite des travaux entrepris sur l’immeuble situé au [Adresse 3] et de la pose d’un échafaudage sur une partie du toit des époux [V], indiquant qu’il n’y avait pas eu de référé préventif à l’époque mais simplement un constat d’huissier avec photos, précisant que M. [V] « avait obtenu de notre part le remplacement à neuf de trois chatières sur le pan de toiture incliné vers le chantier comme « dédommagement » de la gêne occasionnée ainsi qu’une révision de ce versant de toiture et de la faitière. Nous avions aussi pendant le chantier cassé son Vélux que l’entreprise avait remplacé dans le cadre de son assurance RC » ;

— un procès-verbal d’huissier de justice en date du 20 juillet 2022 qui constate que « la toiture en zinc du pavillon des requérants est vétuste. Je constate la présence de fissures et de dégradations au niveau du solin mitoyen. Je constate une absence de relevé d’étanchéité sur une partie de la jonction de raccordement du bâtiment voisin au [Adresse 5] », et encore le fait que « l’entourage d’ouvrant en zinc n’est pas correctement raccordé. Je constate également des défauts au niveau des relevés situés en périphérie des châssis vitrés ainsi que des rustines de reprises d’étanchéité. ».

Pour justifier l’existence et l’antériorité à la vente de problématiques de remontées d’eau par capillarité générant une importante humidité dans le bien, les époux [U] versent aux débats pour l’essentiel :

— le procès-verbal d’huissier de justice en date du 20 juillet 2022 précité qui constate dans la chambre parentale, « au niveau de l’espace salle d’eau, je constate la présence de marques d’humidité avec décollement du doublage. Sur ce point, le requérant me déclare que la fuite a été grattée suite à l’intervention de réparation d’un couvre-joint en toiture qui était fuyard. ». Il y est également constaté la présence d’un adhésif au niveau du puits de lumière ouvrant situé au-dessus de la circulation du premier étage, la présence de marques de dégât des eaux en partie basse sur le mur de séparation de la cuisine avec le séjour, une plinthe légèrement gondolée, des prises qui se décrochent du doublage, côté entrée, la présence d’importantes cloques non sèches qui bougent au toucher, la présence sur différents murs d’infiltration avec cloques, etc. ;

— la position technique de l’expert de l’assureur des époux [U] transmise par la société HSBC le 28 février 2023 à la suite d’un sinistre survenu le 12 septembre 2021, « à la suite de la présence d’un phénomène de remontée capillaire en provenance de la maison » et qui relève que « de nombreux murs au rez-de-chaussée sont doublés dans la cuisine, une ventilation haute et basse a même été installée dans le mur mitoyen avec le séjour. Ces modifications ont été réalisées avant l’acquisition de la maison par M. [U]. Ce type de modification est réalisé lors de la présence d’humidité constante dans les murs. Ce qui démontre l’ancienneté de ce phénomène de remontée capillaire. » ;

— un rapport de diagnostic humidité établi par la société MURPROTEC le 30 janvier 2023 qui indique « ce bâtiment subit des remontées d’humidité par capillarité depuis plusieurs années. Ce problème est dû au fait que le bâtiment a été construit sans aucune étanchéité face contre terre ni bande d’arase étanche. » ;

— une lettre du gérant de la SARL HAGE, en date du 4 avril 2023, qui indique être intervenu chez les époux [U] pour effectuer des travaux de peinture au mois de mai 2021 et avoir constaté « la présence d’humidité sur le mur porteur entre la cuisine et la salle ainsi que dans le placard dans le couloir menant aux toilettes situées au rez-de-chaussée. Des traces similaires d’humidité jaunâtres anciennes étaient présentes sur le mur de la cuisine mais avaient été dissimulées derrière un tissu posé sur la partie basse du mur. Malgré nos efforts pour résorber ces traces d’humidité (…), ces traces d’humidité sont réapparues rapidement. Ces problèmes d’humidité sont de toute évidence anciens compte tenu des dégâts causés à l’enduit, notamment dans le placard, et proviennent vraisemblablement de problèmes de capillarité. (…)» ;

— une lettre établie par [J] [X], plombier, qui indique avoir effectué des travaux chez les époux [U] entre les mois d’avril et juin 2021, et qui fait état de la présence d’une tache d’humidité jaune sur un mur porteur de l’entrée, ainsi que sur une autre partie du mur côté cuisine, cachée par un tissu, le fait que malgré les travaux de peinture, des bulles d’humidité ont continué à ressortir dans les semaines suivantes ;

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi les 27 et 28 juin 2023, après travaux de dépose de la cuisine, qui fait état notamment sur les murs à l’état brut, de la présence de points de moisissure, ainsi que de mouches d’égout, outre la présence de traces d’humidité avec moisissure.

Par la production de ces pièces, les époux [U] établissent le fait qu’à la suite de leur acquisition, ils ont subi plusieurs dégâts des eaux et infiltrations survenus, successivement :

— au mois de juillet 2021, ce sinistre affectant leur salle de bain et le couloir, de sorte qu’ils ont mandaté la société FAURE pour en rechercher les causes,

— au mois de septembre 2021, sinistre déclaré à leur assureur,

— au mois de juillet 2022, tel que constaté par procès-verbal d’huissier de justice en date du 20 juillet 2022,

— puis le 30 juin 2023, ce dernier sinistre ayant conduit à l’effondrement partiel du plancher bas en béton du sol de la cuisine, ainsi qu’il est exposé dans le rapport d’expertise établi par la société ELEX mandatée par leur assureur.

Ils justifient également du caractère ancien et usagé de la toiture avant la vente par le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 24 octobre 2019. Ils démontrent, en outre, que les époux [V] ont, par mail du 11 novembre 2019, déclaré à leur compagnie d’assurance l’apparition de traces d’humidité sur leurs murs.

Toutefois, le tribunal ne peut que constater que les époux [U] ne versent aux débats aucune expertise suffisamment précise, étayée et circonstanciée, judiciaire ou même simplement amiable, établie au contradictoire des époux [V] par un homme de l’art permettant de déterminer les causes précises des sinistres survenus peu de temps après la vente en 2021, d’identifier leur origine et d’établir leur antériorité à la vente, de façon à rapporter la preuve de leur préexistence comme de leur connaissance par les vendeurs.

En effet, les différentes pièces versées aux débats afférentes à ces sinistres, qui ne consistent pour l’essentiel qu’en des courriers, factures et devis d’entrepreneurs mandatés par les époux [U] ne permettent aucunement de prouver que ces dégâts des eaux auraient pour origine la vétusté de la toiture de la maison, ou qu’ils seraient la résultante d’une problématique de remontée d’eau par capillarité ancienne et connue des vendeurs ainsi qu’ils l’allèguent, les différents entrepreneurs ne procédant que par affirmation sur ces points et leurs avis n’étant pas recueillis dans des conditions permettant d’assurer leur objectivité, ni la qualité de leur expertise quant aux conclusions qu’ils énoncent sur l’origine des désordres observés.

A cet égard, le simple caractère usagé et ancien de la toiture avant la vente ne permet pas de déduire que cet état serait anormal et à l’origine de sinistres récurrents subis par les anciens propriétaires, dont la preuve n’est au demeurant pas rapportée.

Sur ce point, lors de la vente, il a été indiqué à l’acte notarié l’absence de travaux entrepris sur l’immeuble par les vendeurs, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient raisonnablement espérer disposer d’une toiture neuve ou en très bon état compte tenu de l’ancienneté du bien et de l’absence de travaux déclarés sur la toiture au cours des dernières années. Il importe peu à cet égard que les époux [V] n’aient pas fait réaliser les travaux sur la toiture préconisés par la société JA COUVERTURE le 30 août 2020, ceux-ci contestant avoir sollicité ou reçu le devis en question, et justifiant en outre avoir fait procéder à l’entretien de la toiture par la société TF COUVERTURE, laquelle a attesté du bon état de la toiture au mois d’avril 2020 et, qui a notamment effectué une réparation des gouttières en zinc, la rénovation des bandes de rives et un nettoyage de la toiture, suivant devis produit en défense.

De même, l’existence d’une humidité anormale affectant le bien vendu avant la vente, dont la connaissance aurait été déterminante du consentement des acquéreurs s’ils l’avaient connue, n’est pas suffisamment démontrée par les procès-verbaux de constat d’huissier établis au cours des années 2022 et 2023, plus d’un an après l’acquisition, ni par le rapport de diagnostic d’humidité de la société MURPROTECT du 30 janvier 2023 ou par les courriers précités des entrepreneurs mandatés par les époux [U] pour effectuer des travaux dans le bien, aucune expertise réalisée par un homme de l’art ne corroborant les avis sommaires et non contradictoires émis par ces différents professionnels.

A cet égard, le seul avis technique établi par un expert de leur assureur, à la suite du sinistre du mois de septembre 2021, qui relève que l’installation de murs doublés et d’une ventilation haute et basse démontre l’ancienneté d’un phénomène de remontée capillaire, est insuffisant à démontrer que les époux [V] auraient eux-mêmes subis des sinistres récurrents tenant à des remontées par capillarité ou que le bien serait affecté d’une humidité anormale, l’installation décrite ayant justement pour objet d’éviter de tels désordres et étant rappelé, qu’il n’est pas contesté que les aménagements en cause n’ont pas été installés par les époux [V].

L’antériorité de ces désordres n’est pas plus prouvée par l’attestation de M. [O], syndic bénévole de la copropriété, lequel se fait l’écho des déclarations de M. [A] sur les problèmes d’humidité et de toiture dont se seraient plaints les époux [V], et qui est contredite par l’attestation rédigée par M. [A] lui-même, produite en défense.

Enfin, le fait que les époux [V] aient déclaré au mois de novembre 2019 un dégât des eaux affectant les murs de la maison, dont la cause n’est pas démontrée par les pièces versées aux débats, ne permet pas d’infirmer cette analyse.

Il n’est pas non plus possible de retenir que les époux [V] auraient eu connaissance de la fuite au droit de la canalisation d’évacuation privative des eaux usées qui a été identifiée par le cabinet ELEX comme étant la cause du dégât des eaux survenu le 30 juin 2023, soit plus de deux ans après la vente, ayant entrainé l’affaissement du sol de la cuisine, le rapport de la société ELEX concluant sur ce point que « s’agissant d’une fuite sur une canalisation non accessible et enterrée, cette dernière n’a pas pu être constatée avant l’effondrement partiel du sol de la cuisine de M. [U] ».

Par ailleurs, si les époux [U] soutiennent que le bien présentait lors de leur acquisition, une installation électrique et de la chaudière problématique, ce qui est attesté par la lettre de [J] [X] qui évoque une installation électrique dangereuse dans la cuisine, l’installation d’un spot électrique dans la douche, ou encore une chaudière installée à l’envers, ainsi que par les procès-verbaux de constat d’huissier de justice établis le 20 juillet 2022 et les 27 et 28 juin 2023, qui comportent des photographies de l’installation électrique et de la chaudière, ils ne démontrent nullement que ces différents éléments leur auraient été cachés lors de la vente, ni en quoi les désordres allégués de ces installations auraient été déterminantes de leur consentement, étant rappelé que les acquéreurs ont visité le bien à de nombreuses reprises avant leur acquisition, accompagnés notamment, selon leurs déclarations, d’un plombier. En outre, s’agissant de la chaudière, les époux [V] versent aux débats une attestation établie le 7 février 2024 par la société DEPANN’LOGIS qui atteste qu’ils avaient souscrit auprès d’elle un contrat d’entretien, avec une visite en date du 13 mai 2020 pour l’année 2020 et que « la chaudière est conforme aux normes en vigueur », contredisant ainsi les assertions de [J] [X].

En outre, les époux [U], qui invoquent également au soutien de leur demande d’annulation de la vente la présence d’odeurs nauséabondes, de mouches d’égout, de souris, n’établissent pas que ces différents désordres auraient été constatés dans les semaines suivant leur acquisition, et a fortiori qu’ils auraient été préexistants à la vente. A cet égard, la lettre de la société DDDS en date du 30 juillet 2023, société spécialisée en dératisation, désinfection et désinsectisation, dont un représentant certifie avoir été contacté par les époux [U] en juillet 2022 en raison de la présence persistante de souris et de mouches d’égout qui semblaient sortir des murs de la cuisine, ne permet pas de dater la survenance de ces désordres et donc leur antériorité à l’acquisition de la maison. Il en est de même du procès-verbal de constat d’huissier du 27 et 28 juin 2023, réalisés plus de deux années après l’acquisition, qui comportent des photographies montrant la présence de déjections de souris dans un faux plafond de la maison et ne permet pas d’étayer leurs allégations.

Enfin, s’agissant des nuisances occasionnées par l’hôtel social voisin, le seul courriel produit en demande, présenté comme émanant du syndic coopératif de la copropriété et adressé aux services de la mairie de [Localité 12] le 28 avril 2024, dont la copie produite ne permet pas d’identifier l’expéditeur, le mail étant uniquement signé par « le syndic coopératif » sans précision de son nom, n’est pas probant quant à l’existence de troubles de voisinage récurrents et antérieurs à la vente, l’existence de tels désordres étant au surplus démentie par le courrier établi par l’hôtel en cause, qui atteste de ses bonnes relations avec ses voisins jusqu’à l’arrivée des époux [U]. Au demeurant, les acquéreurs, normalement diligents, ne pouvaient ignorer la présence de cet hôtel social, au [Adresse 10], préexistant à la vente, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre à présent que leur consentement aurait été vicié du fait de la présence de cet hôtel générateur selon eux de désordres au demeurant non avérés.

Ainsi, les époux [U] échouent à rapporter la preuve qui leur incombe, d’une part, d’une réticence ou de manœuvres dolosives de la part des époux [V] ayant vicié la vente, ou même, d’autre part, d’une erreur de leur part sur une qualité substantielle de la maison, faute pour eux de démontrer l’existence de désordres préexistants et récurrents, connus des vendeurs, d’une gravité telle qu’ils auraient été déterminants de leur consentement.

Ils seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la vente du 14 avril 2021, de restitution des frais afférents à la vente et de leurs demandes indemnitaires au titre du vice du consentement subi.

Ils seront également déboutés de leur demande subséquente de publication du présent jugement aux services de la publicité foncière aux frais des époux [V].

Sur les vices cachés

Sur le fondement de l’article 1641 du code civil, les époux [U] demandent à titre infiniment subsidiaire la résolution de la vente à raison des vices cachés par les époux [V] et les restitutions subséquentes avec publication au fichier immobilier.

Ils font valoir à ces fins, au surplus des éléments déjà invoqués au titre du vice du consentement, que :

a été précédemment démontrée tant l’antériorité, qu’une simple photographie dépourvue de mention de source comme de date ne permet de contredire quant à la toiture, que la gravité des vices affectant le bien ainsi rendu décemment inhabitable, à raison d’une humidité généralisée de la maison due autant à la toiture vétuste et fuyarde qu’aux remontées par capillarité du rez-de-chaussée ou fragilisant grandement la structure et les fondations du bien faute par les vendeurs d’avoir recherché l’origine des problèmes rencontrés dans leur cuisine, dernier sujet sur lequel les époux [V] demeurent taisants dans leurs conclusions, et pour lesquels l’expert de la société ELEX mandaté par l’assurance de la copropriété a préconisé de lourds travaux de réfection totale de la cuisine en ce compris murs, sols, complet changement des fenêtres et de la porte d’entrée et remise en état de la façade et de la cour ;les époux [U] ne pouvaient en avoir connaissance dès lors que la maison était encore occupée et meublée ainsi qu’il ressort des annonce et imagerie BARNES ;ils ont précédemment démontré que les époux [V] avaient connaissance des vices ou ne pouvaient les ignorer, ceux-ci ne sauraient se prévaloir de la clause exonératoire ;l’humidité généralisée proche de 100 % constatée par la société HAGE dans les murs porteurs du rez-de-chaussée, non contestée en défense, rendait impossible toute rénovation et a été masquée dans la cuisine derrière un tissu posé sur la partie basse du mur dont la mise à nu a été nécessaire en suite du diagnostic de la société MURPROTEC, le caractère caché de l’ensemble étant établi par les constatations du commissaire de justice opérées les 27 et 28 juin 2023 ;au surplus la société DDDS, spécialisée en dératisation, désinfection et désinsectisation a confirmé que le bien était infesté par les souris et mouches d’égout, de multiples interventions ne sont pas parvenues à les éradiquer avant les travaux dans la cuisine et que d’expérience une telle situation est nécessairement ancienne.

Sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, aux fins de rejet les époux [V] font valoir la clause exonératoire et que :

les vices allégués ne sauraient être considérés comme cachés et leur gravité n’aurait pu être dissimulée ;aucune preuve de leur antériorité n’est apportée par les demandeurs et les témoignages précédemment produits attestent du contraire ;les demandeurs se sont maintenus dans le bien pendant toute la durée des travaux désormais achevés de sorte que celui-ci n’a jamais été impropre à son usage ;aucune preuve de la connaissance des vices par les vendeurs n’est rapportée ;aucune modification de la cuisine n’est intervenue ainsi qu’il résulte des photographies de 2011 et 2020 susvisées.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En outre, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que les époux [U] ne rapportent pas la preuve de l’existence de désordres préexistants et récurrents, connus des vendeurs, d’une gravité telle qu’ils auraient été déterminants de leur consentement.

Il s’ensuit qu’ils échouent également à prouver que ces désordres allégués constitueraient des vices cachés au sens des dispositions des articles 1641 et suivants précités, rendant le bien impropre à sa destination ou qui en diminuerait tellement l’usage qu’ils l’auraient acquis à moindre prix.

Ils ne pourront qu’être déboutés de l’ensemble de leurs demandes, en résolution de la vente, restitution et indemnisation, fondées sur la garantie des vices cachés.

Ils seront par voie de conséquence également déboutés de leur demande subséquente de publication du présent jugement aux services de la publicité foncière aux frais des époux [V].

Sur les emprunts immobiliers

Les époux [U] demandent corrélativement à l’annulation de la vente celle des prêts n°FRHBFR138047758611 et FRHBFR138047758621, s’élevant respectivement à 650.000 et 282.000 euros, consentis en avril 2021 par la société HSBC aux droits de laquelle vient la société CCF ainsi qu’il a été dit ci-avant.

Sur le fondement des dispositions des articles 1186, 1187, 1352-6 et 1352-7 du code civil et du premier alinéa de l’article L. 313-36 du code de la consommation, la société CCF ne s’oppose pas, dans l’hypothèse d’une annulation de la vente, à ce que le tribunal déclare caducs lesdits prêts et demande que par suite les époux [U] soient condamnés in solidum à lui restituer la somme de 932 000 euros après déduction des mensualités en capital et intérêts d’ores et déjà remboursées par leurs soins, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la notification de ses conclusions jusqu’à parfait paiement.

Elle réclame, à titre reconventionnel, dans l’hypothèse où la vente serait annulée ou résolue aux torts des époux [V], leur condamnation in solidum à lui payer :

— le montant des intérêts échus remboursés par les emprunteurs pour chacun des prêts soit au total la somme à parfaire de 14 491,28 euros (8 934,02 euros + 5 557,26 euros) selon le décompte des emprunteurs arrêté au 5 mai 2023, faisant valoir à cette fin le manque à gagner subi à raison de la caducité subséquente des prêts correspondant à la perte des intérêts échus soit aux intérêts déjà remboursés par les emprunteurs ;

— une somme totale de 16 294,80 euros à raison de la perte financière des frais dus ou par elle réglés, se décomposant comme suit : 300 euros au titre des frais de dossier (175 € x 2), 8 754,80 euros au titre des frais de participation au fonds mutuel de garantie (dont 2.739,80 euros au titre du prêt de 282 000 euros et 6 015 euros au titre du prêt de 650 000 euros), 1 240 euros au titre des commissions de cautionnement mutuel (620 euros x 2) et 6.000 euros au titre des frais d’intermédiaire de crédit réglés par la société HSBC CONTINENTAL EUROPE à la société ARTEMIS COURTAGE ;

— une somme totale de 65 000 euros à raison de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir stipulés pour la durée de chacun des prêts à hauteur respectivement de 42 289,84 euros et 57 672,78 euros.

Sur ce,

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. » et « La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. ».

Aux termes des articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue et celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, la résolution judiciaire de la vente d’immeuble entraîne, en raison de son effet rétroactif, la résolution de plein droit du contrat de prêt et qu’en application de l’article 1231-6 du code civil, en raison de la résolution du crédit consécutive à l’annulation de la vente, les parties devant être placées dans l’état où elles auraient été si le prêt n’avait pas été souscrit, la banque peut prétendre à des intérêts au taux légal sur la somme avancée mais seulement depuis la mise en demeure et non depuis la mise des fonds à la disposition des emprunteurs.

En l’espèce, compte tenu de la solution adoptée par le tribunal qui a débouté les époux [U] de leurs demandes d’annulation et de résolution de la vente, ces derniers ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes formées contre la société CCF, devenues sans objet.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts des époux [V]

A titre reconventionnel, les époux [V] demandent la condamnation des époux [U] à leur payer une somme de 15 000 euros à raison du préjudice moral indéniablement subi du fait des présente procédure, frais exposés et remise en question de leurs valeurs morales subséquentes.

Ils font spécialement valoir que M. [V] a subi une recrudescence de symptômes anxieux et dépressifs nécessitant un traitement depuis les premières conclusions en réplique des demandeurs et médicalement reconnu.

Aux fins de rejet les époux [U] font valoir que :

le certificat produit a été établi par un médecin remplaçant et signé par voie électronique ;ledit médecin confirme un état dépressif datant de 2021 soit antérieurement à la présente procédure ;une telle demande de la part de vendeurs coupables de dol à l’encontre des acquéreurs et leurs deux jeunes enfants qui en sont victimes est audacieuse.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que les époux [U], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, aient agi à l’encontre des époux [V] dans le cadre de la présente procédure avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner les époux [U], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité justifie de les condamner également à payer respectivement aux époux [V], pris ensemble, et in solidum à la société CCF la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter leur demande de ce chef.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] tendant à l’annulation de la vente du 14 avril 2021 portant sur le pavillon, lot de copropriété n°21, dépendant de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 14] conclue avec M. [I] [V] et Mme [K] [N] épouse [V] ;

Rejette la demande de M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] tendant à la résolution pour vices cachés de la vente du 14 avril 2021 portant sur le pavillon, lot de copropriété n°21, dépendant de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 14] conclue avec M. [I] [V] et Mme [K] [N] épouse [V] ;

Rejette les demandes de M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] tendant à :

— « ordonner la restitution du bien immobilier correspondant au lot n°21 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] à Monsieur et Madame [V] et la restitution du prix de vente de 1.700.000 € à Monsieur et Madame [U] » ;

— « ordonner la publication du présent jugement auprès du service de la publicité foncière aux frais de Monsieur et Madame [V] »,

— « dire que les prêts n° FRHBFR138047758611 et n° FRHBFR138047758621 respectivement de 650.000 € et 282.000 € consentis par la société CCF venant aux droits de la société HSBC le 12 avril 2021 pour un montant total de 932.000 € doivent être annulés » ;

Rejette l’ensemble des demandes de restitution et les demandes indemnitaires formées par M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] à l’encontre de M. [I] [V] et Mme [K] [N] épouse [V] ;

Rejette la demande de M. [I] [V] et Mme [K] [N] épouse [V] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] au titre de leur préjudice moral ;

Condamne M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] à payer à M. [I] [V] et Mme [K] [N] épouse [V] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] à payer à la société CCF la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [M] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente