Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

23 JANVIER 2025

N° RG 24/00441 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6IF

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE VILLAGE sise [Adresse 9] agissant par son syndic, la société FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce de et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 2] et agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [X],

demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 NOVEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [X] est propriétaire des lots n°30 et 355 de la Résidence [5] sise [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Adresse 6] [Localité 1].

Par un arrêt rendu le 15 décembre 2022, la Cour d’appel de [Localité 13] a condamné Mme [X] à payer au [Adresse 12] la somme de 13.676,32 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés dues à compter du 1er janvier 2014 et arrêtés au 1er octobre 2020.

Faisant grief à Mme [X] de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence LE VILLAGE lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 janvier 2024, avisée le 19 janvier 2024, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA VBDS, a, par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 remis à personne physique, fait assigner Mme [X] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 8.419,58 euros au titre des charges de copropriété, travaux et appels provisionnels échus arrêtés au

3 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1.423,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1.507,78 euros au titre des frais de recouvrement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] aux entiers dépens.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Mme [X], régulièrement assignée par acte remis à personne physique le

27 mars 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 4], modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Mme [X] pour les lots n°30 et 355,

— l’arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la Cour d’appel de [Localité 13],

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 11 janvier 2024 pour un montant de 10.542,36 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 31 décembre 2020 au

1er janvier 2024 pour un solde débiteur de 8.419,58 euros outre 2.122,78 euros

de frais,

— les appels de fonds sur la période courant du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024,

— les régularisations de charges pour les exercices 2020, 2021 et 2022,

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 17 décembre 2020, 7 juillet 2021, 28 juin 2022 et 28 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 28 juin 2023 prenant effet le 1er octobre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— diverses factures d’honoraires du syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [X], le

11 janvier 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé

de réception avisée le 19 janvier 2024 d’avoir à payer les provisions sur charges de l’exercice en cours en précisant que la somme de 453,66 euros n’avait pas été payée à ce titre et rappelant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2021, 2022, et 2023 sont intégralement exigibles, outre la régularisation des charges de l’exercice 2020 et l’appel de fonds du 1er trimestre 2024.

Il résulte des pièces produites que Mme [X] est redevable de la somme de 8.419,58 euros au titre des charges de copropriété, travaux et appels provisionnels échus arrêtés au 3 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 8.419,58 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme de 8.419,58 euros portera intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 11 janvier 2024, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.423,74 euros, correspondant aux appels de provisions et cotisations du fonds travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Mme [X] de la somme de 1.423,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des trois derniers trimestres de l’exercice 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.507,78 euros correspondant à des frais d’inscription d’hypothèque, à un état daté (facture du

15 mai 2023) et à une mise en demeure (facture du 18 octobre 2023).

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant les frais d’inscription d’hypothèque qu’il indique avoir engagés. Par ailleurs, s’il fournit les factures relatives à la mise en demeure et à l’état daté, il ne verse pas ladite mise en demeure ni l’état daté – dont il n’indique d’ailleurs pas en quoi il était nécessaire au recouvrement, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la réalité et la nécessité de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande formulée au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [X], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [X] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 11] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne Mme [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 11] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.419,58 euros au titre des charges de copropriété, travaux et appels provisionnels échus arrêtés au 3 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, date de la mise en demeure,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 11] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.423,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 devenus exigibles,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 11] à [Localité 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

Condamne Mme [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 11] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

800 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 11] à [Localité 7] du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 11] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [X] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY