DOSSIER : N° RG 22/01390 – N° Portalis DB2P-W-B7G-EFOO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 03 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [U], [A], [N] [C]

née le 25 Juin 1936 à RAHAY (72120),

demeurant 6 Rue du Rondeau – 73100 AIX LES BAINS

Représentée par Maître Pierre PEREZ de la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [X],

né le 25 février 1980 à CHAMBERY (73000),

et

Madame [I] [X]

née le 15 Septembre 1983 à CHAMBERY (73000),

demeurant ensemble 36 Chemin de Saint-Simon – 73100 AIX LES BAINS

Représentéspar Maître Vincent PARNY, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES faisant fonction de Greffière, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Juin 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 17 octobre 2025. Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 03 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 8 octobre 1997 reçu par Maître [V] [Y], Notaire à AIX-LES-BAINS, Madame [U] [C] a acquis de Monsieur [K] [J] et de Madame [B] [H] épouse [J] [ci-après les époux [J]] des biens immobiliers situés dans la commune d’AIX-LES-BAINS (73100), comprenant :

une maison avec cour et terrain attenants, situés 6 Place du Rondeau, et cadastrés section BS n°394 ;un garage constitutif du lot n°2 dans un immeuble en copropriété situé Place du Rondeau et cadastré section BS n°397.

Par acte notarié du 2 mai 2002, reçu par Maître [L] [P], Notaire à AIX-LES-BAINS, Madame [U] [C] a acquis de Madame [D] [F], Monsieur [K] [E] et Monsieur [O] [E], des biens immobiliers situés dans la commune d’AIX-LES-BAINS (73100), Place du Rondeau, cadastrés section BS n°397, et constitutifs des lots de copropriété n°1, 3 et 4, soit trois garages, cette acquisition permettant à Madame [U] [C] de devenir seule propriétaire de l’intégralité des lots de copropriété existant sur la parcelle cadastrée section BS n°397.

Par acte notarié du 21 janvier 2021, reçu par Maître [W] [M], Notaire à AIX-LES-BAINS, Monsieur [S] [X] et Madame [I] [Z] épouse [X] [ci-après les époux [X]] ont acquis de la société à responsabilité limitée JS CONSTRUCTION la pleine propriété de biens non bâtis situés à AIX-LES-BAINS (73100), 6 Place du Rondeau, cadastrés section BS n°562, 563, 565, 384, 386, 396 et 399, étant précisé que :

la parcelle cadastrée section BS n°384 jouxte en son versant sud ouest la voie publique ;les parcelles cadastrées section BS n°384, 386, 396, 399 et 563 se trouvent entre la parcelle cadastrée section BS n°394, située sur leur versant ouest, et la parcelle cadastrée section BS n°397, située sur leur versant est ;la parcelle cadastrée section BS n°565, qui portait antérieurement le numéro 400, jouxte :* en son versant sud-ouest la parcelle cadastrée section BS n°563 ;

* en son versant sud la parcelle cadastrée section BS n°397 ;

* en son versant nord la parcelle cadastrée section BS n°562, qui portait antérieurement le numéro 133 ;

les parcelles cadastrées section BS n°565 et 562 ne jouxtent pas la parcelle n°394.

Se plaignant d’une part de l’aggravation, en raison de travaux effectués sur la parcelle cadastrée sous le numéro 562, d’une servitude de passage grevant les parcelles cadastrées section BS n°386, 384, 396, 399 et 563 au profit notamment des parcelles cadastrées section BS n°397, 394, 562 et 565, et d’autre part de l’obstruction de la fenêtre d’un de ses garages par un petit bâtiment situé sur la parcelle n°565, Madame [U] [C] a, par acte de commissaire de justice du 29 août 2022, fait assigner les époux [X] devant tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de condamnation de ceux-ci à l’indemniser de son préjudice, et à démolir le petit bâtiment.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, Madame [U] [C] demande au tribunal de :

juger que la création d’une nouvelle maison, aujourd’hui propriété des époux [X], propriétaires de l’assiette du passage, a conduit nécessairement à une lourde gêne dans l’utilisation de la servitude de passage ;

juger que les époux [X] devront l’indemniser des conséquences de la gêne considérable dans l’utilisation de la servitude ;les condamner en conséquence à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;juger que les époux [X] ne doivent pas, par le petit bâtiment accolé au garage de Madame [U] [C], obstruer la fenêtre de son garage et les condamner, sous astreinte de 200 euros par jour, 15 jours après le prononcé de la décision à intervenir, à réaliser les travaux permettant à cette fenêtre de retrouver sa clarté initiale ;juger en effet qu’ils devront acquérir la mitoyenneté et permettre à Madame [U] [C], qui subit cette servitude illégale, de retrouver la clarté dans son garage, tout comme, en vertu de son droit de propriété, elle doit pouvoir entretenir le mur de son garage dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, en ordonnant de ce chef une astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir ;juger que les époux [X] devront remettre en état la partie du mur, sur lequel s’est appuyé ce petit bâtiment accolé, sous la même astreinte ;les condamner à lui payer :* au titre de la reprise de la fissure à l’intérieur, la somme de 429 euros ;

* au titre de la réfection de la façade du garage à l’extérieur, la somme de 5 060 euros ;

juger que les époux [X], en installant leur portail en oblique le 23 avril 2023, outre la gêne pour le garage de Madame [U] [C] et d’autres voisins, ont créé une vue droite sur la fenêtre de sa chambre, causant ainsi un préjudice ;juger qu’ils devront procéder aux travaux nécessaires pour supprimer cette gêne, là encore sous astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir ;juger qu’ils devront justifier de l’autorisation de mettre en place ce portail, tout comme de l’autorisation de démolir le mur de séparation, non prévu dans le plan de masse de mars 2021 ;débouter les époux [X] de l’intégralité de leurs demandes ;les condamner aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP PEREZ & CHAT ;ordonner pour le tout l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle expose, sur le fondement de l’article 701 du Code civil, que la servitude de passage qui existait se trouve très réduite par les constructions effectuées sur son assiette, que des travaux réalisés par les époux [X] et le stationnement de deux fourgons ont empêché l’utilisation de ce passage, que cette servitude est la seule possibilité d’accéder aux garages, qu’un figuier se trouve non sur l’assiette de la servitude mais incrusté sous le mur de l’habitation de Madame [U] [C], et que l’assiette de la servitude est actuellement remplie de cailloux et de trous, que son utilisation est dangereuse. Elle ajoute qu’un de ses garages comporte une ouverture avec deux planches clouées, et qu’il faut appliquer l’article 661 du Code civil. Elle fait valoir qu’il existe une fissure présente sur le mur du poulailler et du garage, que les époux [X] auraient dû mettre en place un portail commun avec d’autres voisins, mais ne pas installer un portail en oblique, qui gène Madame [U] [C] pour ses déplacements et qui créé une servitude de vue sur sa chambre, que ce portail est en limite de propriété, et qu’il y a un abus de la part des époux [X], ce qui justifie leur condamnation solidaire au payement d’une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice de la demanderesse. Elle fait encore valoir que les époux [X] sont propriétaires d’un petit bâtiment accolé à l’un de ses garages, que ce bâtiment est en mauvais état, qu’il empêche l’entretien du mur du garage, qu’il obstrue la fenêtre de ce garage, que ce bâtiment servant initialement de poulailler, doit être démoli, que les époux [X] doivent acquérir la mitoyenneté sur le mur de Madame [U] [C], et que celle-ci doit bénéficier d’une servitude de tour d’échelle au regard de l’article 544 du Code civil. Madame [U] [C] indique encore qu’une barrière a été fixée sur l’un de ses garages, que cette barrière, constitutive d’un portail, créé une servitude de vue au regard de l’article 678 du Code civil. Elle conteste enfin la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par les époux [X] au motif que ceux-ci ne démontrent l’existence d’aucun préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, les époux [X] demandent au tribunal de :

débouter Madame [U] [C] de l’ensemble de ses prétentions ;la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;la condamner aux dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils expliquent que l’article 702 du Code civil est inapplicable en ce que les époux [X] sont propriétaires du fonds servant, et qu’ils ne peuvent donc pas aggraver la servitude. Ils ajoutent qu’ils ont exercé leurs prérogatives de propriétaires en construisant une maison sur leur terrain au regard de l’article 544 du Code civil, qu’il n’existe aucun abus ni aucune incommodité sérieuse pour Madame [U] [C], qu’elle ne justifie d’aucun dommage, qu’elle a uniquement dû supporter temporairement la présence d’une tranchée devant son garage et le stationnement de deux fourgons, qu’elle a toujours été prévenue par les entreprises effectuant les travaux, que le passage n’est pas davantage dégradé depuis les travaux, qu’il peut toujours être emprunté sans difficulté en voiture ou à pied, et que la demanderesse n’a pas entretenu ce passage. Ils font valoir que le portail n’a pas été installé en limite de propriété mais en retrait de l’accès rue et de la servitude de passage, qu’il ne constitue pas une vue au sens de l’article 678 du Code civil, mais que les fenêtres de Madame [U] [C] constituent une vue sur leur terrain. S’agissant du bâtiment accolé aux garages, les époux [X] soutiennent que ce bâtiment est un ancien poulailler, que ce bâtiment existe depuis plus de trente ans, que la construction de ce bâtiment est prévue par un acte notarié, que la fenêtre du garage de Madame [U] [C] est de surcroit obstruée de son propre fait, que les volets sont juste fermés, que Madame [U] [C] ne bénéficie pas, au regard des actes notariés produits, d’une servitude de vue, à cet endroit, que Madame [U] [C] ne peut pas contraindre les époux [X] à acquérir la mitoyenneté du mur du garage. Les époux [X] contestent l’existence d’une servitude de tour d’échelle en ce que la demanderesse ne justifie d’aucun titre légal ou conventionnel, qu’elle ne démontre pas le refus des défendeurs de venir sur leur parcelle pour entretenir son garage, qu’elle ne justifie pas de la nécessité de réaliser des travaux sur ce garage, que la fissure constatée n’est pas décrite, et qu’en tout état de cause cette fissure n’affecte pas l’utilisation du garage de Madame [U] [C]. Ils précisent que la fissure existait avant qu’ils ne deviennent propriétaires du petit bâtiment, que la charge de la reprise de cette fissure ne leur incombe pas, qu’elle n’est pas imputable aux travaux réalisés par les époux [X], que l’acquisition de la mitoyenneté n’est qu’une faculté, et que la fissure ne se trouve pas sur l’emplacement mitoyen. S’agissant du portail, les époux [X] mentionnent que ce portail n’est pas fixé sur le bâtiment des garages, et que Madame [U] [C] a planté un figuier sur l’assiette de la servitude. A titre reconventionnel, se fondant sur les articles 1240 et 32-1 du Code civil, les époux [X] justifient leur demande de dommages et intérêts par le fait que l’action de Madame [U] [C] est totalement abusive, que la procédure était vouée à l’échec, et que sa mauvaise foi est évidente.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 28 novembre 2024, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 16 juin 2025, et mise en délibéré au 17 octobre 2025, délibéré prorogé au 03 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur les demandes relatives à la servitude de passage :

Aux termes de l’article 701 du Code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Il est admis qu’il résulte du rapprochement des articles 697, 698, 701 et 1382 du Code civil que le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’améliorer ou d’entretenir l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 décembre 1972).

En l’espèce, Madame [U] [C] demande de voir :

juger que la création d’une nouvelle maison, aujourd’hui propriété des époux [X], propriétaires de l’assiette du passage, a conduit nécessairement à une lourde gêne dans l’utilisation de la servitude de passage ;juger qu’ils devront l’indemniser des conséquences de la gêne considérable dans l’utilisation de la servitude ;les condamner en conséquence à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre liminaire, il convient de relever qu’il ressort de l’acte de vente notarié du 8 octobre 1997, produit en pièce n°1 par la demanderesse, et aux termes duquel celle-ci a acquis des époux [J] les biens immobiliers situés dans la commune d’AIX-LES-BAINS (73100), comprenant une maison avec cour et terrain attenants, situés 6 Place du Rondeau, et cadastrés section BS n°394 et un garage constitutif du lot n°2 dans un immeuble en copropriété situé Place du Rondeau et cadastré section BS n°397, qu’a été ajouté un extrait d’un acte de vente du 16 janvier 1990 aux termes duquel les époux [J] étaient devenus propriétaires des biens susvisés, et plus particulièrement d’une page n°2 comprenant un paragraphe intitulé « Entretien – constitution de servitudes », selon lequel :

« Il est créé par les présentes une servitude de passage en tout temps et par tout moyen compatible avec la configuration des lieux, au profit (fonds dominant) […] :

— de la copropriété sus-désignée, cadastrée sous le numéro 397 ;

— de la maison d’habitation sus-désignée, cadastrée sous le numéro 394, destinée à être vendue à Monsieur et Madame [J] […] ;

— et du tènement immobilier bâti et non bâti cadastré sous les numéros 133, 139, 395 et 400 sus-désigné ;

A la charge des parcelles également sus-désignées cadastrées sous les numéros 384, 386, 396 et 399 (fond servant).

L’assiette de cette servitude s’étend sur toute la surface desdites parcelles 384, 386, 396 et 399 […]. Il pourra être installé dans le sol de l’assiette de cette servitude toute canalisation nécessaire à la desserte du fonds dominant […] ».

En outre, l’étude d’un plan de division et de bornage se trouvant en page n°26 de l’acte de vente du 21 janvier 2021, produit par les défendeurs en pièce n°1 et aux termes duquel ils ont acquis la pleine propriété de biens non bâtis situés à AIX-LES-BAINS (73100), 6 Place du Rondeau, cadastrés section BS n°562, 563, 565, 384, 386, 396 et 399, permet de comprendre que les parcelles n°133 et 400 ont été respectivement renumérotées sous les numéros 562 et 565.

La question de l’existence d’une servitude de passage grevant cinq des sept parcelles acquises par les époux [X] n’est pas contestée par ceux-ci.

Ceci étant dit, il doit être relevé que Madame [U] [C] fait valoir que les époux [X] ont rendu l’usage de la servitude de passage plus incommode d’une part en faisant réaliser des travaux importants sur leurs parcelles, ce qui, en raison notamment du stationnement de véhicules sur l’assiette de la servitude, a empêché tout passage, et d’autre part en dégradant le revêtement de l’assiette.

S’agissant en premier lieu de la question de la gêne occasionnée par les travaux, Madame [U] [C] produit trois constats réalisés par Maître [R] [G], Huissier puis Commissaire de justice à AIX-LES-BAINS, soit :

en pièce n°15, un procès-verbal de constat dressé le 7 octobre 2021, aux termes duquel l’huissier a mentionné : « Je constate que des travaux sont en cours, à l’entrée du passage. Je constate la présence d’une pelle mécanique ; d’ouvriers. Une tranchée vient d’être creusée. Ces travaux empêchent la circulation, en voiture, dans ledit passage, côté entrée notamment » ;en pièce n°20, un procès-verbal de constat dressé le 25 octobre 2022 aux termes duquel Maître [R] [G] indiqué : « à mon arrivée sur les lieux, je constate dans le passage, objet de la servitude, la présence de trois hommes ; une pelle mécanique de marque KABATA ; divers tuyaux à gauche de l’entrée du passage ; tas de terre à côté de la maison d’habitation et du garage de Madame [C]. Un ouvrier à l’aide de la pelle mécanique est en train de creuser une tranchée, dans le prolongement d’une tranchée déjà existante qui se situe au nord du passage, dans laquelle se trouvent divers tuyaux et gaines » ;en pièce n°26, un procès-verbal de constat dressé le 21 avril 2023 dans lequel Maître [R] [G] a relevé que « le nord du passage est condamné par la présence de deux fourgons immatriculés FS-811-TE et GF-609-VF. Ces fourgons sont stationnés devant le garage de Madame [U] [C] ».

La demanderesse produit en outre quatre photographies non datées :

en pièce n°17, une photographie montrant la présence d’un gros tuyau noir dans une partie herbeuse, proche d’un portail devant se trouver à l’extrémité de la parcelle cadastrée section BS n°384 ;en pièce n°24, une photographie montrant la présence de deux ouvriers et d’une pelle mécanique, ainsi que deux trous dans le sol ;en pièce n°25, une photographie laissant apparaître une tranchée sur l’intégralité de l’assiette de la servitude, avec de gros tuyaux rouge-orangé et bleu enroulés, ainsi que des tas de terre le long de la maison de Madame [U] [C] ;en pièce n°27-3, une photographie montrant un camion immatriculé EG-366-ZM stationné devant la maison de Madame [U] [C].

Ces différentes pièces permettent de constater l’existence de travaux à l’initiative des époux [X], et notamment de travaux de canalisation, sur l’assiette de la servitude.

Ces travaux apparaissent nécessaires pour permettre le raccordement au réseau public de la maison que les époux [X] ont projeté de construire sur la parcelle n°562, étant rappelé que l’acte de vente du 16 janvier 1990 mentionne que la servitude de passage peut accueillir les canalisations nécessaires à la desserte du fonds dominant et notamment de la parcelle n°133 devenue la parcelle n°562.

Toutefois, les dates de réalisation des constats réalisés par Maître [R] [G] permettent de constater que les travaux effectués par les époux [X] ont duré au moins dix-huit mois.

Même si les constats ne permettent pas d’établir que l’assiette de la servitude de passage a été impactée chaque jour pendant cette période de dix-huit mois, il y a lieu de considérer que les différentes incommodités générées par ces travaux ont duré, même de façon discontinue, pendant une période de temps qui n’est pas négligeable.

De plus, bien que la présence d’un tuyau en bordure de servitude ou le stationnement ponctuel de véhicules ne soient pas suffisants pour constituer une véritable réduction, pour Madame [U] [C], de jouir de la servitude de passage, il n’en va pas de même s’agissant du creusement d’une tranchée, en ce que la photographie produite par la demanderesse en pièce n°25 permet de constater l’impossibilité d’emprunter une grande partie de l’assiette de la servitude par tout véhicule, notamment pour accéder au garage constitutif du lot de copropriété n°1, mais aussi la très importante difficulté à emprunter cette assiette dans le cadre d’un déplacement à pied.

Il sera rappelé que la présence d’une tranchée sur l’assiette de la servitude a été constatée deux fois par Maître [R] [G], les 7 octobre 2021 et 25 octobre 2022, soit à un an d’intervalle.

Dès lors, et même à supposer que Madame [U] [C] ait été prévenue en amont de la réalisation de travaux, il y a lieu de considérer qu’une telle réalisation par les époux [X] sur les parcelles supportant l’assiette de la servitude de passage a diminué ponctuellement son usage, et a rendu celui-ci plus incommode, ces travaux ayant excédé, par leur durée et leur ampleur, de simples travaux pouvant être réalisés en secteur urbanisé.

Cette diminution de l’usage de la servitude a nécessairement généré un préjudice concernant Madame [U] [C].

Celle-ci évalue ce préjudice à hauteur de 15 000 euros, sans expliquer ce montant dans ses dernières conclusions, et sans produire une quelconque pièce à ce titre.

Compte tenu de la durée de la diminution de l’usage de la servitude, du fait qu’aucune pièce du dossier ne permet d’établir que cette diminution ait perduré au-delà du 21 avril 2023, et de l’ampleur de cette diminution, il apparaît qu’une somme de 1 000 euros est de nature à réparer intégralement le préjudice subi par Madame [U] [C].

Par conséquent, les époux [X] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la diminution de l’usage de la servitude.

S’agissant en deuxième lieu de la question de la dégradation du revêtement de l’assiette de la servitude, Madame [U] [C] produit, en pièces n°33 à 36, quatre photographies non datées permettant de constater que l’assiette de la servitude comporte un revêtement en gravier, agrémenté de zones herbeuses le long des bâtiments.

La photographie n°35 laisse apparaître, aux confins des parcelles appartenant aux époux [X], des plaques de revêtement en bitume qui ne sont pas parfaitement lisses.

La photographie n°36 présente enfin, au bord d’un portail devant se trouver sur la parcelle cadastrée section BS n°384, des flaques d’eau se formant dans les irrégularités des plaques de bitume susvisées.

Pour autant, si ces photographies montrent un revêtement qui n’est pas parfaitement lisse, elles ne permettent pas de déduire une quelconque incommodité à emprunter l’assiette de la servitude, à pied ou en voiture.

En outre, le seul fait que Madame [U] [C] soit âgée, au jour du présent jugement, de 89 ans ne permet pas à lui seul d’établir une quelconque gêne dans l’exercice de son droit à emprunter ladite assiette, étant en tout état de cause rappelé que la notion de servitude est relative à un droit réel, et qu’elle concerne des fonds, servant et dominant, et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des spécificités des propriétaires de ces fonds.

Enfin, et en tout état de cause, il ressort de la pièce n°3 de Madame [U] [C], constitutive d’un procès-verbal de constat dressé le 28 octobre 2019 par Maître [R] [G] que cette dernière a indiqué en page n°4 que « ce passage est recouvert de concassé et côté entrée, d’une dalle béton. La partie concassée est en état d’usage. La zone recouverte de béton est en mauvais état, le béton est très fissuré ».

Figurent au procès-verbal des photographies de l’assiette de la servitude, notamment les photographies n°1 à 10, qui ne comportent pas de différences avec les photographies produites par la demanderesse en pièce n°33 à 36.

Or il convient de relever que ce procès-verbal de constat est antérieur à l’achat par les époux [X] des parcelles supportant la servitude de passage, ce qui permet d’établir que ceux-ci n’ont pas dégradé le revêtement de l’assiette de la servitude depuis qu’ils sont propriétaires.

Ils ont donc observé à ce titre une attitude passive conforme à ce qui est attendu de propriétaires d’un fonds servant.

Partant, Madame [U] [C] ne saurait utilement se prévaloir d’une dégradation du revêtement de l’assiette de la servitude imputable aux époux [X] pour se prévaloir d’une quelconque incommodité à emprunter cette assiette.

Aucune demande indemnitaire ne pourra prospérer à ce titre.

B) Sur les demandes relatives au bâtiment jouxtant le garage :

En l’espèce, Madame [U] [C] demande de voir :

juger que les époux [X] ne doivent pas, par le petit bâtiment accolé à son garage, obstruer la fenêtre de ce garage et les condamner, sous astreinte de 200 euros par jour, 15 jours après le prononcé de la décision à intervenir, à réaliser les travaux permettant à cette fenêtre de retrouver sa clarté initiale ;juger en effet qu’ils devront acquérir la mitoyenneté et permettre à Madame [U] [C], qui subit cette servitude illégale, de retrouver la clarté dans son garage, tout comme, en vertu de son droit de propriété, elle doit pouvoir entretenir le mur de son garage dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, en ordonnant de ce chef une astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir ;juger que les époux [X] devront remettre en état la partie du mur, sur lequel s’est appuyé ce petit bâtiment accolé, sous la même astreinte ;les condamner à lui payer :* au titre de la reprise de la fissure à l’intérieur, la somme de 429 euros ;

* au titre de la réfection de la façade du garage à l’extérieur, la somme de 5 060 euros.

1°) Sur la demande tendant à la réalisation de travaux :

Aux termes de l’article 2227 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant en premier lieu de la question de l’obturation de la fenêtre du garage de Madame [U] [C], il convient de préciser que cette fenêtre concerne le garage constitutif du lot n°1, situé au nord de la parcelle cadastrée section BS n°397.

L’étude d’un document d’arpentage produit en pièce n°2 par les défendeurs permet de constater la présence d’un bâtiment se trouvant sur la parcelle cadastrée sous le numéro 400, devenu 565, et qui jouxte en son versant sud le garage constitutif du lot n°1.

Madame [U] [C] produit en pièce n°19 une photographie non datée prise depuis l’intérieur du bâtiment se trouvant sur la parcelle des époux [X], et qui permet de constater la présence de la fenêtre s’ouvrant du côté du garage.

Ceci étant dit, la demande de Madame [U] [C], tendant à ce que soient réaliser des travaux permettant au garage de retrouver « sa clarté initiale » suppose la destruction partielle voire totale du bâtiment se trouvant sur la parcelle des époux [X].

Cependant, il ressort de l’extrait de l’acte de vente du 16 janvier 1990 annexé à l’acte de vente du 8 octobre 1997 produit en pièce n°1 par la demanderesse, et plus particulièrement de la page n°3 qu’est instituée une servitude de surplomb avec pour fonds dominant la parcelle n°397 et pour fonds servant la parcelle n°400.

Il est précisé que « le propriétaire de la parcelle n°400 pourra édifier toute construction en limite sud de ladite parcelle n°400. Cette construction pourra s’appuyer sur le mur nord de la copropriété ci-dessus créée dans le bâtiment à usage de garages cadastré sous le numéro 397. Il est fait observer qu’il existe actuellement un hangar qui prend appui sur ledit mur nord ».

Il ressort de ces éléments qu’il existe déjà un bâtiment accolé au garage constitutif du lot n°1 au 16 janvier 1990, et aucune pièce du dossier ne permet d’établir que la construction assimilable à un hangar dont il est question a été démolie et remplacée par une autre construction au même endroit depuis le 16 janvier 1990.

Au surplus, Madame [U] [C] évoque, en page n°11 de ses dernières conclusions, l’existence d’une servitude de vie « à la charge de l’ancienne parcelle n°400 », ce qui tendrait à justifier la destruction du bâtiment se trouvant sur cette parcelle.

Toutefois, il ressort de l’extrait de l’acte de vente du 16 janvier 1990 annexé à l’acte de vente du 8 octobre 1997 produit en pièce n°1 par la demanderesse, et plus particulièrement de la page n°3 que s’agissant de la servitude de vue, qu’ « il est créé, par les présentes, au profit du tènement immobilier cadastré sous le numéro 394 (fonds dominant), et à la charge des parcelles cadastrées sous les numéros 396, 399, 395 et 400 (fonds servant) une servitude de vue […] ».

Il apparaît que le fonds dominant n’est pas la parcelle n°397, mais la parcelle n°394, qui supporte une maison d’habitation et non des garages, de sorte que Madame [U] [C] ne saurait utilement se prévaloir d’aucune servitude de vue pour justifier la démolition totale ou partielle du bâtiment se trouvant sur la parcelle cadastrée n°565.

Il résulte de ce qui précède que, compte tenu du délai écoulé entre le constat de la présence du bâtiment sur la parcelle n°400 et la délivrance de l’acte introductif de la présente instance, il convient de constater que la demande de Madame [U] [C], tendant à remettre en cause la présence du bâtiment susmentionnée, est prescrite.

Par conséquent, sa demande relative à des travaux sur ce bâtiment sera déclarée irrecevable.

2°) Sur les demandes relatives à la mitoyenneté et à la servitude de tour d’échelle :

Aux termes de l’article 661 dudit Code, tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve.

Il est admis que la faculté d’acquérir la mitoyenneté d’un mur par un propriétaire qui le joint est absolue, en l’absence de convention contraire, et la seule condition imposée à ce dernier est de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir. La faculté d’acquérir la mitoyenneté appartient ainsi au propriétaire privatif du terrain voisin, même si le mur fait partie d’un immeuble en copropriété dont le voisin est lui-même copropriétaire (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 avril 1972).

Aux termes de l’article 691 du Code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

Il est admis que ne peut être reproché à des juges d’avoir consacré l’existence d’une servitude d’échelage en l’absence de tout titre conventionnel, s’ils retiennent qu’en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer des réparations indispensables, une telle décision ne reconnaissant aucune servitude (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 avril 1982).

En l’espèce, s’agissant en deuxième lieu de la question de la mise en place la mitoyenneté et de la servitude de tour d’échelle, il doit être rappelé que l’article 661 du Code civil, sur lequel la demanderesse fonde sa demande, prévoit la simple faculté pour les époux [X] d’obtenir la mitoyenneté.

En outre, aucune norme ne permet de les contraindre à acquérir cette mitoyenneté.

Enfin, cette demande relative à l’acquisition de la mitoyenneté apparaît en contradiction avec celle précédemment évoquée tendant à obtenir la destruction du petit bâtiment accolé au garage, cette destruction entrainant la disparition d’un mur commun aux deux constructions.

Pour ce qui a trait à la servitude de tour d’échelle, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 28 octobre 2019 par Maître [R] [G], et produit en pièce n°3 par la demanderesse, et plus particulièrement de la photographie portant le numéro 12, que le mur nord du bâtiment se trouvant sur la parcelle cadastrée n°397 comporte une fissure partant du toit du bâtiment.

Toutefois, il convient de relever que Madame [U] [C] ne se prévaut d’aucun titre permettant d’établir une telle servitude.

En outre, la demanderesse ne produit aucune pièce tendant à établir que des travaux pour remédier à cette fissure antérieure à l’acquisition par les époux [X] de la parcelle n°400 devenue 565, sont indispensables.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve que ces travaux ne peuvent pas être réalisés sans passer par la parcelle n°565, ni que la gêne ne soit pas disproportionnée à l’intérêt des travaux.

Au surplus, Madame [U] [C] ne produit aucun élément permettant de constater qu’elle a souhaité effectuer des travaux sur son mur et que les époux [X] ont refusé de l’accès au mur devant subir ces réparation.

Par conséquent, la prétention de la demanderesse, tendant à voir juger que les époux [X] devront acquérir la mitoyenneté et permettre à Madame [U] [C], qui subit cette servitude illégale, de retrouver la clarté dans son garage, tout comme, en vertu de son droit de propriété, elle doit pouvoir entretenir le mur de son garage dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, en ordonnant de ce chef une astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir, sera rejetée.

3°) Sur la demande relative à a prise en charge financière de travaux :

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’agissant enfin de la demande relative à la prise en charge, par les époux [X], de la remise en état du mur du bâtiment se trouvant sur la parcelle cadastrée section BS n°397, force est de constater que Madame [U] [C] ne produit aucune pièce permettant d’établir que le dommage, c’est-à-dire la fissure dans le mur, a été causée par le bâtiment se trouvant sur la parcelle appartenant aux époux [X] et cadastrée section BS n°565.

Elle ne rapporte donc pas la preuve de ce que la responsabilité des défendeurs peut être engagée.

Par conséquent, seront rejetées ses demandes tendant à voir :

juger que les époux [X] devront remettre en état la partie du mur, sur lequel s’est appuyé ce petit bâtiment accolé, sous la même astreinte ;condamner les époux [X] à payer à Madame [U] [C] :* au titre de la reprise de la fissure à l’intérieur, la somme de 429 euros ;

* au titre de la réfection de la façade du garage à l’extérieur, la somme de 5 060 euros.

C) Sur la demande relative à l’installation du portail :

Aux termes de l’article 647 du Code civil, tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.

Vu l’article 678 du Code civil susmentionné ;

En l’espèce, Madame [U] [C] demande de voir :

juger que les époux [X], en installant leur portail en oblique le 23 avril 2023, outre la gêne pour le garage de Madame [U] [C] et d’autres voisins, ont créé une vue droite sur la fenêtre de sa chambre, causant ainsi un préjudice ;juger qu’ils devront procéder aux travaux nécessaires pour supprimer cette gêne, là encore sous astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir ;juger qu’ils devront justifier de l’autorisation de mettre en place ce portail, tout comme de l’autorisation de démolir le mur de séparation, non prévu dans le plan de masse de mars 2021.

Elle justifie ses demandes par le fait que le portail installé par les époux [X] est bâti en oblique, ce qui va gêner ses entrées et ses sorties, qu’il existe une vue sur la chambre de la demanderesse.

Maître [R] [G], dans son procès-verbal du 21 avril 2023, produit en pièce n°26 par la demanderesse, a pu constater que « au nord de la servitude de passage, des travaux de maçonnerie sont en cours de réalisation, consistant, en la création d’un mur de clôture en parpaings d’une hauteur de 1,50 mètre situé de chaque côté de piliers en parpaings d’une hauteur de 1,60 mètre. L’espacement entre les piliers est de 3,50 mètres. Le portail n’est pas encore posé. L’ensemble de l’ouvrage présente une longueur de 9 mètres ».

Ce portail apparaît également sur les photographies produites par la demanderesse en pièces n°27-2, 27-4, 27-5, 33 et 34.

Il convient tout d’abord de relever qu’aucune pièce du dossier ne permet d’établir que ce portail a été bâti sur l’assiette de la servitude, Maître [R] [G] indiquant dans son rapport que ce portail est situé « au nord de la servitude de passage ».

De même, aucune pièce produite aux débats ne permet d’établir que ce portail se trouverait sur une parcelle n’appartenant pas aux époux [X].

Dès lors, il est tout à fait possible à ceux-ci, en raison de leurs droits de propriété sur la parcelle soutenant le portail, et parce que celui-ci n’est pas bâti sur l’assiette de la servitude, de faire construire ce portail et de se clore.

Parce que ce portail n’est pas sur l’assiette de la servitude, Madame [U] [C] ne peut utilement soutenir que ce dernier va constituer une gêne dans l’usage de la servitude, ce d’autant plus qu’elle s’abstient de produire un quelconque élément quant à la réalité de cette gêne.

S’agissant de la question de la création d’une vue droite, force est de constater que Madame [U] [C] ne développe aucun moyen de droit ou de fait permettant d’étayer son allégation.

Il doit être uniquement relevé que le portail a été installé sur un espace qui n’était pas bâti à l’origine, à l’exception d’un muret qui a été détruit, que depuis cet espace non bâti il existait déjà la possibilité de voir à 360 degrés, et donc de voir les parcelles de Madame [U] [C], que ce portail ne comporte aucun mécanisme permettant d’avoir une vue depuis un surplomb quelconque, et que par ailleurs ce portail est constitué notamment d’espaces comblés par des parpaings qui sont au contraire de nature à empêcher toute vue.

Dès lors, il ne peut être sérieusement retenu que le portail litigieux constitue un mur avec une vue au sens de l’article 678 du Code civil.

En tout état de cause, Madame [U] [C] ne démontre pas qu’il existe une distance inférieure à dix-neuf décimètres entre le portail en question et sa chambre.

S’agissant enfin de la question de l’autorisation de mettre en place le portail, et l’autorisation de démolir le mur de séparation, il convient de relever que cette autorisation est administrative, c’est-à-dire qu’elle s’inscrit dans un rapport entre les époux [X] et l’État auquel Madame [U] [C] est étrangère, de sorte que celle-ci n’a aucun droit ni aucun intérêt de réclamer ces autorisations.

Par conséquent, seront rejetées les demandes de Madame [U] [C] tendant à voir :

juger que les époux [X], en installant leur portail en oblique le 23 avril 2023, outre la gêne pour le garage de Madame [U] [C] et d’autres voisins, ont créé une vue droite sur la fenêtre de sa chambre, causant ainsi un préjudice ;juger qu’ils devront procéder aux travaux nécessaires pour supprimer cette gêne, là encore sous astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir ;juger qu’ils devront justifier de l’autorisation de mettre en place ce portail, tout comme de l’autorisation de démolir le mur de séparation, non prévu dans le plan de masse de mars 2021.

D) Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 4 juillet 1995, n°93-14.485).

En l’espèce, les époux [X] sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de Madame [U] [C] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il convient de relever qu’il n’a pas été fait droit à l’intégralité des prétentions formulées par la demanderesse.

Pour autant, parce qu’il a partiellement été fait droit à ces prétentions, relatives à la diminution de l’usage de la servitude, il convient de considérer que le droit pour Madame [U] [C] d’agir en justice n’a pas dégénéré en abus.

Par conséquent, la demande reconventionnelle des époux [X] tendant à la condamnation de celle-ci au payement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

E) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, aux termes de l’article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, il a partiellement été fait droit aux prétentions de Madame [U] [C], demanderesse à la présente instance, et formulées à l’encontre des époux [X].

Par conséquent, ceux-ci, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, avec distraction au profit de la SCP PEREZ & CHAT.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [X] ont été condamnés in solidum aux dépens, et il serait inéquitable que Madame [U] [C] ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, les époux [X] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [Z] à payer à Madame [U] [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la diminution de l’usage de la servitude de passage ayant pour fonds servants les parcelles situées à AIX-LES-BAINS (73100), cadastrées section BS n°384, 386, 396, 399 et 563, et ayant pour fonds dominants les parcelles notamment cadastrées section BS n°397, 394, 562 et 565 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de Madame [U] [C] tendant à voir juger que les époux [X] ne doivent pas, par le petit bâtiment accolé au garage de Madame [U] [C], obstruer la fenêtre de ce garage et les condamner, sous astreinte de 200 euros par jour, 15 jours après le prononcé de la décision à intervenir, à réaliser les travaux permettant à cette fenêtre de retrouver sa clarté initiale ;

REJETTE la demande de Madame [U] [C] tendant à voir juger que les époux [X] devront acquérir la mitoyenneté et permettre à Madame [U] [C], qui subit cette servitude illégale, de retrouver la clarté dans son garage, tout comme, en vertu de son droit de propriété, elle doit pouvoir entretenir le mur de son garage dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, en ordonnant de ce chef une astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir ;

REJETTE la demande de Madame [U] [C] tendant à voir que les époux [X] devront remettre en état la partie du mur, sur lequel s’est appuyé ce petit bâtiment accolé, sous la même astreinte ;

REJETTE la demande de Madame [U] [C] tendant à voir condamner les époux [X] à payer à Madame [U] [C] :

au titre de la reprise de la fissure à l’intérieur, la somme de 429 euros ;au titre de la réfection de la façade du garage à l’extérieur, la somme de 5 060 euros ;

REJETTE la demande de Madame [U] [C] tendant à voir juger que les époux [X], en installant leur portail en oblique le 23 avril 2023, outre la gêne pour le garage de Madame [U] [C] et d’autres voisins, ont créé une vue droite sur la fenêtre de sa chambre, causant ainsi un préjudice ;

REJETTE la demande de Madame [U] [C] tendant à voir juger que les époux [X] devront procéder aux travaux nécessaires pour supprimer cette gêne, là encore sous astreinte de 200 euros par jour, quinze jours après le prononcé de la décision à intervenir ;

REJETTE la demande de Madame [U] [C] tendant à voir juger que les époux [X] devront justifier de l’autorisation de mettre en place ce portail, tout comme de l’autorisation de démolir le mur de séparation, non prévu dans le plan de masse de mars 2021 ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [S] [X] et de Madame [I] [Z] tendant à la condamnation de Madame [U] [C] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [Z] à payer à Madame [U] [C] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [Z] aux dépens, avec distraction au profit de la SCP PEREZ & CHAT ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 03 novembre 2025, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffière.

La Greffière, Le Président,